[요지] 토지의 양도가액은 건물과 토지의 구분된 가액이 불분명한 경우에 해당하여 객관적이고 합리적인 시가로 볼 수 있는 감정가액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 것은 정당함
[요지] 토지의 양도가액은 건물과 토지의 구분된 가액이 불분명한 경우에 해당하여 객관적이고 합리적인 시가로 볼 수 있는 감정가액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 것은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(2) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고납부한 것은 통상적인 조세포탈은 전혀 없고 소득의 귀속자만 다른데도 쟁점토지의 양도에 대하여 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다.
(1) 양도계약일 이전인 2005.7.6. 취득자인 OOOOOOOO OOOOO OOOO의 의뢰로 OOOOOOOO주식회사에서 평가한 감정가액에 의하면, 전체 양도가액(건물분 부가가치세 별도)에서 토지가 차지하는 비율이 44.16%이고 기준시가에서는 44.96%인데도 불구하고 특별한 구분 근거 없이 임의적으로 계약서에 총 매매대금의 29.74%인 40억원을 토지가액으로 기재되어 감정가액과 양도법인의 장부가액에도 미달하게 건물가액을 구분함으로써 결국 취득하는 법인은 건물가액이 과다계상 되어 감가상각비를 통한 초기 비용화가 가능하게 하고 양도하는 개인은 토지 양도차액을 과소계상 하여 양도소득세가 과소 납부하게 함으로서 양도자와 양수자 쌍방에 이익을 주는 토지와 건물가액의 구분에 대하여 암묵적인 의사표현이 있었다고 의심할 수 있고, 만약에 청구인이주식회사OOO의 대주주가 아니었다면 토지·건물의 소유주 및 가치가 달라 양수인이 의뢰한 감정평가를 토대로 각 부동산의 가치에 따라 청구인 및 청구외법인과의 매매계약서가 각각 작성될 것이나 매매계약일전에 감정평가를 의뢰하여 건물가액의 시세를 파악하고 있는 청구인이 법인소유의 건물가액을 과다하게 구분하고 청구인의 토지가액을 저렴하게 구분하여 매매계약서를 작성하지는 않았을 것이라는 것은 상식적으로 판단할 수 있는 내용으로 소득세법 제100조 제2항에서 규정한 토지와 건물가액의 구분이 불분명 한 경우에 해당하므로 감정가액으로 안분 계산한 가액을 기준으로 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 양도소득세를 신고함에 있어 선의의 납세의무를 성실하게 이행하기 위하여 최선을 다하였음에도 신고불성실가산세를 적용하는 것은 부당하다 주장하나, 이는 소득세법 기본통칙 81-2【소득분류 착오의 경우 신고불성실가산세 적용배제】의 단서규정인 “조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에는 신고불성실가산세를 적용한다”에 해당함으로 청구인에게 신고불성실가산세를 부과한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
(3) 부가가치세법시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 처분청의 과세자료 및 부동산매매계약서에 의하면, 청구인과 청구외법인은 쟁점부동산을 2005.8.12. OOOOOOOO OOOOO OOOO에 양도하면서 청구인과 청구외법인을양도자로,OOOOOOOO OOOOO OOOO를 매수자로,매매대금은 13,450백만원(토지 4,000백만원, 건물 9,450백만원)으로 구분기재하여 양도한 후청구인은 쟁점토지의 양도가액 4,000백만원에 대하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 감정가액을 기준으로 쟁점토지의 양도가액은 6,096백만원, 건물의 양도가액은 7,354백만원으로 구분하여 청구인에게는 이 건 양도소득세를고지하고 청구외법인에게는 법인세를 감액경정처분하였다. 또한, 청구인은 청구외법인의 대주주(90%지분소유)이며, 청구인과 청구외법인이 매매계약서상의 구분기재된 가액에 의하여 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 토지 29.7%, 건물 70.3%의 점유비로서 이 구분기준에 대하여 객관적이고 합리적으로 뒷받침할 수 있는 자료는 찾아 볼 수 없다.
(2) 매수법인인 OOOOOOOO OOOOO OOOO의 의뢰에 의한 OOOOOOOO주식회사의 감정평가서(쟁점토지), 청구외법인의 의뢰에 의한 주식회사 OOOOOOOO 및 주식회사 OOOOOOOO의 감정평가서(건물), 처분청이 조사한 기록에 의하면, 쟁점부동산의 양도가액을 감정가액으로 안분하면, 토지는 6,210백만원으로서 45.33%이고, 건물은 7,490백만원으로서 54.67%에 해당한다. 또한, 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시 기준시가에 의하여 안분하면, 토지는 3,243백만원으로 55.10%, 건물은 2,642백만원으로 44.9%를 점하고 있다.
(3) 소득세법제100조 제2항은, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정되어 있고, 동조 동항의 위임을 받은소득세법시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하되, 감정가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 하도록 규정되어 있다.
(4) 살펴보건대, 청구인은 청구외법인의 대주주로서 특수관계에 있고, 쟁점부동산을 양도함에 있어 청구인 소유의 쟁점토지와 청구외법인 소유의 건물을 일괄양도하면서 그 토지와 건물의 가액을 객관적이고 합리적인 기준없이 임의로 구분하여 그 점유비가 토지 29.7%, 건물 70.3%로 나타나는 바, 이와 같은 가액의 구분은 감정가액으로 안분한 점유비가 토지 45.33%, 건물 54.67%인 사실과 비교할 때 토지가액이 건물가액보다 지나치게 적은 가액으로 구분되었음을 알 수 있고 나아가 기준시가로 안분한 점유비가 토지 55.10%, 건물 44.9%인 사실에 비추어 보아도 청구인이 구분한 가액이 시가를 객관적으로 반영할 수 있는지는 불분명하다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 건물과 토지의 구분된 가액이 불분명한 경우에 해당하여 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제6항에 따라 객관적이고 합리적인 시가로 볼 수 있는 감정가액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(5) 한편, 청구인은 앞서 살핀바와 같이 토지와 건물 가액을 객관적이고 합리적인 기준 없이 임의로 차이가 심하게 구분하여 양도함으로써 양도소득세와 법인세의 세율차이로 인한 조세의 부당감소, 취득자의 감가상각비 배분의 불합리성으로 인한 조세의 부당감소 혐의 등을 배제할 수는 없어 신고불성실가산세 적용 또한 면하기 어렵다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.