실지거래가액이 불분명한 증축 건물의 취득가액을 환산가액으로 결정한 처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1999.4.23. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 172㎡, 건물 164.8㎡를 경매로 취득한 후, 2001.11.30. 건물 42.68㎡를 증축하여 이 토지 및 건물(이하“쟁점부동산”이라 한다)을 2007.5.30. 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 900백만원으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 11,467,480원을 신고 납부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 경매로 취득한 후에 건물을 증축하였으므로 쟁점건물의 증축비가 취득가액에 반영되어야 하나, 증축 관련 증빙을 갖추지 못하여 증축비가 확인되지 아니하므로 취득가액이 불분명한 경우로 보아 토지 및 건물을 모두 환산취득가액으로 산정한 당초 신고는 정당하다. 토지에 대하여 환산취득가액을 적용하지 못한다면, 증축비 관련 증빙을 추가로 제출하겠으니 건물가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 취득시의 경락가액이 확인되므로 토지는 경락가액을 안분하여 실지취득가액을 적용하고, 건물은 증축에 소요된 비용이 불분명하므로 환산취득가액으로 산정한 당초 처분은 정당하다. 증축과 관련된 지출증빙이 제시되지 않아 건축비용의 확인이 불가능하므로 건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액 중 토지는 실지거래가액이 확인되나, 건물은 증축하여 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 건물의 취득가액을 환산가액으로 결정한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 〇 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 〇 소득세법시행령 제163조 【양도 자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 〇 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 위한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수 관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3얼 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.4.3. 임의경매에 참가하여 토지 및 건물을 139백만원에 취득하였고, 당초 164.8㎡이던 건물을 2001.11.30. 207.48㎡로 42.68㎡(2층 3.25㎡, 3층 39.43㎡)를 증축하여 보유하다가, 쟁점부동산을 2007.5.30. 900백만원에 양도한 사실이 낙찰대금완납증명원, 등기부등본, 매매계약서, 일반건축물대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익 산정 시 양도가액은 실지거래가액을 적용 하여 토지와 건물로 안분하였고, 취득가액은 환산가액을 적용하여 토지 583,605,820원, 건물 71,346,324원으로 안분하여 양도소득세 11,468,480원을 신고하였으나, 처분청은 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세 42,039,100원을 과세한 사실이 확인된다. (3) 소득세법 제97조 제1항 은 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 실지거래가액으로 하도록 규정하였고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 하고 있는 바, 쟁점부동산 중 토지는 경매가액인 실지취득가액이 확인되어 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 하므로, 처분청이 토지의 양도차익을 취득 및 양도 당시의 실지거래가액으로 산정한 이 건 처분은 정당하다.

(4) 한편, 건물은 기존건물과 증축건물을 구분하여, 기준건물은 확인되는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고, 증축건물은 실지취득가액이 확인되지 않으므로 환산가액으로 양도차익을 산정하여야 하나, 이 경우에는 건물 전체를 환산가액으로 산정한 이 건 처분보다 양도차익이 높게 산정되어 오히려 청구인에게 불이익하게 되므로 국세기본법 제79조 제2항 의 불이익변경금지의 규정을 적용하여야 할 것이다.

(5) 따라서, 이 건 처분은 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.