교환계약서상 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○(주)에 양도하고 2006.12.19. 양도가액을 1,419,750천원, 취득가액을 1,106,000천원으로 하여 양도소득세 88,424,437원을 자진신고납부 하였다. 나.처분청은 청구인이 2004.3.18. 쟁점토지를 ○○○와 교환으로 취득하였고, 그 취득가액 1,106,000천원은 객관적 증빙 없이 교환계약서만을 기준으로 산정한 것이므로 교환에 의한 취득가액을 시가로 인정하지 아니하고 기준시가상승률로 환산한 613,651,534원을 취득가액으로 산정하여 2008.2.1. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 207,506,350원을 경정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2008.4.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)청구인은 최○○○으로부터 각자의 토지를 교환할 것을 제안받았고, 당시 청구인 및 최○○○의 토지 및 인근토지는 ○○○로 가격이 급등한 상황이었으며, 교환계약시 인근토지를 중개한 경험이 있는 부동산 중개업자에게 문의한 바, 평당 3,500,000원이 합당한 가격이라고 하고, 청구인과 최○○○간에 이의가 없어, 각자의 토지를 평당 3,500,000원으로 평가하고, 평가차액 9평에 대한 평가금액 31,500,000원은 최○○○으로부터 현금으로 받기로 하였고, 청구인의 토지에 있는 묘목비 12,500,000원을 포함하여 수표로 44,000,000원을 지급받았다. (2)교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차익에 대하여 현금지급을 통해 정산이 이루어졌다면 교환거래 당시 당사자간에 합의된 평가액을 실지거래가액으로 산정하여야 할 것이다○○○ (3)처분청은 교환대상인 토지의 개별공시지가가 다름에도 모두 획일적으로 ㎡당 1,059천원(평당 350만원)으로 평가되었다고 하나, 이는 개별공시지가일 뿐 시세면에서는 모두 도로변에 정면으로 나와 있어 같은 가격으로 책정될 수 있는 것이며, 소유권 이전 등기시 제출된 교환계약서에는 교환가액이 150,360천원으로 되어 있었으나, 당시에는 소유권이전 등기를 통상 법무사사무실에 의뢰하였고, 법무사사무실에서는 관례적으로 책정된 가격으로 신고하는 것이 보편적인 형태였다. (4)처분청은 ○○○ 답 869㎡(이하 “매매사례토지”라 한다)의 매매사례가액인 평당 약 90만원이 적정가액이라고 하나, 동 매매사례가액은 매도인이 양도소득세 신고시 기재한 가액으로, 진실된 가액이 아닐 수도 있고, 매매사례토지는 쟁점토지와는 달리 도로변에 위치하지 않고, 맹지와 같이 다른 토지를 경유하지 않으면 접근하기 어려운 위치에 있어 매매사례토지로 삼을 수 없다.
• 나. 처분청 의견 (1)2003.6.30. 고시된 쟁점토지와 교환양도토지의 개별공시지가가 각 169,000원/㎡ 및 140,000원/㎡로 서로 상이하고, 이후 고시된 개별공시지가도 일치된 적이 없음에도, 쌍방 토지 모두 평당 3,500,000원(1,060,000원/㎡으로 기준시가와 6.2배~7.2배 차이)으로 임의책정한 것이며, 청구인이 인용한 국심2006중3489(2007.4.4)의 경우처럼 각 교환물건을 평가한 후 차액에 대하여 정산한 것이 아니라 단순히 차이면적 31㎡에 대하여 현금정산한 것으로 평가와는 무관하게 면적만을 비교하여 단순교환한 것이다. (2)교환계약서상 표시된 평당 3,500,000원이라는 금액은 산정근거가 전혀 없는 것으로, 청구인은 교환당시 인근토지를 중개한 경험이 있는 부동산중개업자에게 문의하여 평가하였다하나, 중개업자가 평가한 가액을 평가가액으로 인정할 수 없고, 교환계약서상 중개입회인으로 나오는 임○○○은 부동산중개업자도 아니며(사업자등록 없음), 설령 인근토지를 중개하였다 하더라도 평당 3,500,000원으로 산정하여 거래한 인근의 중개계약서를 제시하지 못하고 있으며, 국세청 전산에 수록된 인근(양도필지의 옆옆 필지)의 매매사례가액을 살펴본 바, 2004.7.6. 중개업자에 의해 중개된 ○○○답 869㎡의 평당 매매사례가액이 900,000원으로 확인되는데 이는 청구인이 주장하는 교환가액과 4배 차이나는 것으로 청구인의 교환가액이 당시 시세를 반영하고 있지 못하여 신빙성이 없는 가액임이 확인된다. (3)교환계약서가 교환당시에 작성된 실제계약서가 아닐 수도 있는바, 청구인과 교환당사자 최○○○은 2004년 교환당시 양도소득세를 무신고하였으며, 이에 따라 교환계약서 제시없이 기준시가에 의해 양도소득세 결정되어 당시 작성된 교환계약서 확인이 불가하나, 소유권이전 등기시 제출된 교환계약서를 확인하여 본 바 소유권 이전 등기시 제출된 교환계약서는 본 건 양도시 제출된 교환계약서와 전혀 다른 계약서로 교환금액이 150,360천원으로 확인되므로 둘 중 하나는 허위계약서이다. (4)쟁점토지는 2004년도 교환취득시에는 농지였으나 2006년도 양도시에는 주유소 용지로 허가예정인 개발가능토지로 변경되었음에도 불구하고, 양도가액을 4,500,000원/평으로 산정하여 교환가액 3,500,000원/평과 별 차이가 없으므로 양도가액에 시간경과에 따른 지가상승분 및 개발호재를 적절히 반영하였다고 보기 곤란하다.

• 가. 쟁 점 교환계약서상 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (2) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (3) 소득세법 제100조 (양도차익 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점토지 및 교환양도토지의 위치는 아래 [그림1]과 같이 확인된다. (2)쟁점토지의 교환동기는 최○○○이 쟁점토지(435-3) 및 동 소재 452-1 토지를 보유하고 있었으나 두 토지사이에 도로가 있어 한꺼번에 토지를 이용할 수 없는 상황이었는 바, 추후 개발에 대비하여 최○○○이 토지의 효용을 높이기 위해 동 소재 452-1 토지와 연접한 동 소재 452-2 청구인 소유토지와 교환할 것을 제안하여 교환이 이루어지게 되었다. (3)교환계약서를 보면 교환양도토지는 325평(1,074㎡) 매매가액 1,137,500,000원(평당 3,500,000원)이고, 쟁점토지는 316평(1,043㎡) 매매가액 1,106,000,000원(평당 3,500,000원)으로 기재되어 있고, 제2조에서 매매교환에 따른 차이 평수(9평)의 토지대금 31,500,000원을 최○○○이 청구인에게 지급하기로 되어있다. (4)교환양도토지에 청구인이 재배하고 있던 묘목에 대한 묘목 계약서를 보면 최○○○이 청구인에게 12,500,000원을 지급하는 것으로 되어 있고, 상기 (3)의 차이 평수에 대한 31,500,000원 및 묘목대금 12,500,000원 합계 44,000,000원이 2004.3.23. 청구인의 농협중앙회 당좌예금계좌에 자기앞수표(4천만원 1매, 1백만원 4매)로 입금되었고, 동 입금자가 최○○○으로 확인된다. (5)처분청이 매매사례가액을 산출하기 위한 매매사례토지와 쟁점토지를 비교해 보면 [그림1] 및 [표1]과 같다. 【표1】 구 분 쟁 점 토 지 매매사례토지 양도 ․ 취득일 2004.03.18 2004.08.14. 소재지

○동 435-3

○동 433-2 지목(위치) 전(대로변) 답(대로에서 떨어짐) 면적 1,043㎡ 869㎡ 양도 ․ 취득가액 1,106,000,000원 236,700,000원 ㎡당 거래금액 1,060,000 272,000 공시지가(2004.01.01.) 206,000/㎡ 124,000/㎡ (6)청구인이 비교토지로 제시한 ○○○번지는 지목이 대지(평당 5,500,000)이고, 쟁점토지와는 거리가 멀리 떨어져 있으므로 비교토지로 삼기는 곤란하다. (7)쟁점토지와 교환양도토지의 개별공시지가 추이는 [표2]와 같다. 【표2】 (단위:원/㎡) 연도별 토지별 2001.01.01 2002.01.01 2003.01.01 2004.01.01 2005.01.01 2006.01.01 2007.01.01 쟁점토지 (1,043㎡, 316평) 127,000 127,000 169,000 206,000 309,000 391,000 463,000 상승률

• - 133% 121.8% 150% 126.5% 118.4% 교환양도토지 (1,074㎡, 325평) 127,000 105,000 140,000 168,000 253,000 320,000 379,000 ※ ’04.03.18. 취득, ’06.11.30. 양도 (8)청구인이 쟁점토지의 양도시 첨부한 토지거래계약허가증(2004.3.8.)상 매매예정금액이 150,360,000원(144,161/㎡, 면적 1,043㎡)으로 기재되어 있고, 2004.3.18. 관할구청에서 이를 허가한 것으로 확인된다. ※’03년 개별공시지가(169,000원/㎡)로 매매예정가액을 산출하면 176,267천원임 (9)쟁점토지 등기부등본을 보면, 현재 소유자는 ○○주식회사로 되어 있고, 청구인이 제시한 지도 및 사진을 보면 ○○○가 사업을 하고 있는 것으로 확인된다. (10)청구인은 쟁점토지와 교환양도토지가 6차선 도로전면에 나와 있는 토지이고, 청구외 최○○○의 요구에 의해 교환을 하게 된 것이므로 별도의 평가없이 서로 동일한 가격으로 교환을 하였으며, 교환가격은 인근 공인중개사의 조언을 들어 산정하였다고 주장하는 바, 조언을 해 주었다는 인근 공인중개사 김○○○는 이 건 부동산의 교환당시 ○○○ 개발호재로 인하여 많이 급등하였으므로 평당 3,500,000만원이 적당한 가격이라고 제시하여 준 적이 있다’고 확인하고 있다. (11)청구인은 교환대상토지 또는 인근토지에 대한 공인감정평가기관의 감정평가액을 제시하지는 못하고 있다.

(12) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 청구인의 주장이 타당한 지 본다. 청구인은 쟁점토지 교환취득시 ○○○ 개발호재가 있었고, 교환시 청구인 소유였던 교환양도토지보다 쟁점토지의 개별공시지가가 높기는 하나, 교환대상토지 모두 6차선 도로 전면에 나와 있어 인근 공인중개사의 조언을 들어 동일한 가격으로 평가하여 교환하였으며, 교환시 차이평수에 대한 평가액 31,500,000원 및 묘목비 12,500,000원을 정산하여 수표로 지급한 사실이 확인되므로 실지거래가액으로 보아 취득가액을 인정하여야 한다는 주장이나, 2003.6.30. 고시된 쟁점토지와 교환양도토지의 개별공시지가가 각 169,000원/㎡ 및 140,000원/㎡로 서로 상이하고, 이후의 개별공시지가도 일치된 적이 없으며, 교환양도토지의 경우 생산녹지지역에 연접하고 있어 그 가치가 다름에도 쌍방 토지 모두 평당 3,500,000원(1,060,000원/㎡으로 개별공시지가와 6.2배 차이)으로 임의평가하여 단순교환한 점, 쟁점토지 교환 후 양도소득세를 신고하지 않아 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정하였으므로 실지거래가액이 나타나지 않는 점, 처분청이 제시한 매매사례토지의 개별공시지가가 쟁점토지 개별공시지가의 60% 수준이나, 매매사례토지의 실지거래가액은 쟁점토지 실지거래가액의 25% 수준으로 쟁점토지의 실지거래가액(취득가액)이 과다하게 책정된 점, 쟁점토지는 2004년도 교환취득시 농지였으나 2006년도 양도시에는 주유소 용지로 허가예정인 개발가능토지로 변경되었음에도 불구하고 양도가액을 4,500,000원/평으로 산정하여 교환가액 3,500,000원/평과 별 차이가 없으므로 양도가액에 시간경과에 따른 지가상승분 및 개발호재를 적절히 반영하였다고 보기 곤란한 점 등으로 보아 처분청이 기준시가상승률로 취득가액을 환산하여 양도소득세를 경정·고지한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.