지상권자에 대한 명도비용을 필요경비로 공제할 수 있는지

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인(○○○○○○○○○○, 대표 ○○○)은 1969.3.10. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 57 소재 대지 4,688㎡, 같은 곳 57-1 소재 대지 634㎡ 합계 5,322㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 2004.7.22. 주식회사 ○○○(이하 “청구외법인”이라 한다)에 1,400,000천원에 양도하고, 2005.9.30. 양도가액을 청구외법인으로부터 수령한 1,400,000천원에서 쟁점토지 상의 지상권자에게 지급한 명도비용 521,000천원을 차감한 879,000천원으로 하고, 취득가액을 환산가액으로 계산한 269,000천원으로 하여 2005.4.19. 2004년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 2007.8. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점토지의 양도가액이 1,4000,000천원임을 확인하고, 취득가액은 환산가액 429,026천원으로 결정하여 2007.10.19. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 122,715천원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.3. 이의신청을 거쳐 2008.4.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁정토지의 양도가액은 총매매가액 1,4000,000천원에서 쟁점토지상의 무허가건물에대한 명도비 지출액 521,000천원을 차감한 879,000천원이 쟁점토지의 양도가액임에도 1,400,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 명도비 지출액을 필요경비로 공제하지 아니한 위법을 하였다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세 실지조사 결과 쟁점토지의 양도가액은 1,400,000천원임이 확인되었고, 양도가액과 취득가액을 쌍방 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 명도비를 필요경비로 공제할 수 있으나, 취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우에는 소득세법 제97조 제3항 및 같은 법 시행령 제163조 제12항에 의거 개산공제액만 필요경비로 가산할 수 있으므로 명도비용을 필요경비에 산입하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가액은 총매매가액에서 명도비를 차감한 가액이라는 청구주장의 당부 및 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도차익을 계산하는 경우 명도비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지 거래가액에 의한다.(2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002.12.28. 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.(1999.12.28. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.(2000.12.29. 개정)

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29.개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997.12.31.개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(괄호안 생략)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다)취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액×3／100(괄호안 생략)

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비계산 등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2004.7.21. 작성된 청구인과 청구외법인간의 ‘토지대금지불에 관한 약정서’를 보면, 제2조(적용의 법위) 제1항 가목에서 ‘토지매매순대금은 금일십사억원정으로 하고 지상권자 명도비는 총칠억이천오백만원으로 한다’로 되어 있고, 같은 항 다목에서 ‘지상권자 총30명(○○○포함:명도비 금일억원)의 명도이전은 춘천지방법원의 판결(2004.5.28.)에 따른 25명의 지상권자의 명도(명도비:총칠억이천오백만원)는 갑(청구외법인)의 비용과 책임하에 명도완료하고 잔여 지상권자 5명[○○○, ○○○외6명(○○○사망상속), ○○○, ○○○, ○○○]의 명도는 “종중”(청구인)의 비용과 책임으로 2004.9.30.한 명도완료한다.’로 되어 있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 2004.5.1. 춘천지방법원 제2민사부 조정조서(사건 2003가합424 건물철거등)에 따르면, ‘원고(청구인)에게 피고인들은 원고로부터 금원을 지급받음과 동시에 별지목록 기재 각 건물에 관하여 각 2004.5.13. 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 건물 및 부지를 인도한다.’로 되어 있고, ○○○○○○○○○○ 명도사건 금액표에 의하면 ○○○ 외 24명에 대해 감정가액이 725,9000천원으로 되어있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 ○○○ 외 4명으로부터 받은 지상물철거에 따른 명도 및 토지인도 이행확약서 및 이행각서의 내용을 보면, ○○○ 외 4명은 다음<표>와 같이 명도비와 이주비를 지급받고 지산권 명도를 확약한다는 내용이 되어있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (단위:천원) 지상권자

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○ 계 명도금액 350,000 100,000 24,000 23,000 24,000 521,000 영수증 (작성일) 첨부 (‘04.9.2) 첨부 (‘04.9.2) 첨부 (‘04.8.24) 첨부 (‘04.8.24) 첨부 (‘04.8.24)

• 인감증명 첨부 첨부 첨부 첨부 첨부

• (4) 한편, 2007.8.9. 처분청이 청구외법인에 대하여 쟁점토지를 청구인으로부터 매입하면서 지급한 매입관련 대금지급 증빙서류를(처분청 세원관리과-5160)한 사실이 있으며, 이에 대하여 지급 증빙을 회신(○○○, 070831-1)한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (단위:천원) 구분 일자 금액 증빙내용 토지비 ‘04.7.21 200,000 영수증 계약금 200,000(종친회 ○○○) ‘04.9.24 600,000 종친회 대출금 600,000상환(대출금 승계 상환) ‘05.6.30 500,000 영수증 중도금 500,000(○○○ 계좌로 입금) ‘05.7.5 100,000 영수증 잔금 100,000(○○○ 계좌로 입금) 계 1,400,000 명도비 ‘05.7.5 421,000 영수증 명도비 421,000(○○○ 계좌로 입금) 합계 1,821,000

(3) 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 청구외법인으로부터 쟁점토지에 대한 양도대금 1,400,000천원과 쟁점토지상의 지상권자에게 지급할 명도비 등 이전비 421,000천원을 포함하여 1,821,000천원을 수령한 사실이 확인되고, 이러한 사실로 보아 쟁점토지의 양도가액은 1,400,000천원인 것으로 판단되며, 쟁점토지에 대한 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정에 따라 양도당시의 실지거래가액에 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 계산하고 같은 법 시행령 제163조 제6항 제2호의 규정에 의한 개산공제액을 필요경비로 공제하여 이 건 과세처분을 한 것은 타당한 것으로 보여지고, 쟁점토지 상의 지상권자에 대한 명도비는 별도로 지급된것으로 나타나므로 청구인이 총매도금액 1,400,000천원에서 명도비 521,000천원을 차감한 가액이 양도가액이라는 주장과 명도비를 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.