부동산의 교환과 관련하여 양도 당시 부동산의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOO 외 2필지 토지와 지상 3층 건물(이하 ‘음식점 건물’이라 한다) 및 같은 곳 88-2 외 1필지 토지와 지상 4층 건물(이하 ‘여관 건물’이라 한다. 이하 음식점건물과 여관건물을 합쳐서 “쟁점부동산”이라 한다)과 OOO 및 OOO이 OOO 및 OOO으로부터 매입하기로 계약하고 중도금까지 지급한 OOO OOO OOO OOO O OOOOO 외 2필지 임야 및 대지(이하 “쟁점외부동산”이라 한다) 및 현금 600,000,000원과 교환하기로 하는 부동산 교환계약을 2002.4.1. 체결하고, 음식점건물은 2002.5.20.자 OOO에게, 여관건물은 2003.3.13.자 OOO에게 소유권이전등기하고 쟁점부동산의 양도에 대하여 2003.5.23. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 납부세액 없는 것으로 양도소득세 확정 및 예정 신고를 하였다. 처분청은쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2007.12.12. 청구인에게 2002년귀속 양도소득세30,963,130원과 2003년귀속 양도소득세 50,344,090원을 각각경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.12. 이의신청을 거쳐 2008.4.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 실지거래가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 실지거래가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 되는 바, OOO 외 1인이 쟁점외부동산을 OOO 외 1인으로부터 540,000,000원에 취득하기로 계약하고 계약금과 중도금을 납부한 상태에서 쟁점부동산과 교환계약을 하고 쟁점외부동산의 분할시 증가된 56평의 대가로 받은 30,000,000원과의 합계액 570,000,000원이 쟁점외부동산의 취득가액이며 여기에 OOO 외 1인이 승계한 쟁점부동산에 대한 대출 채무 600,000,000원을 합치면 1,170,000,000원이 쟁점부동산의 실지 양도가액이므로 이를 인정하여야 하며, 또한 상기의 금액 1,170,000,000원을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 경우에도 쟁점외부동산의 경우 양도일 전 후 3개월 이내 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 양도에 해당되므로 OOO 외 1인이 OOO 외 1인으로부터 취득한 쟁점외부동산의 매매사례가액 570,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산과 쟁점외부동산에 대하여 교환당시 시가감정을 한 사실이 없이 임의로 부동산가액을 평가하여 교환계약을 체결하였으므로 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 또한 쟁점부동산의 임의평가액 1,170,000,000원은 쟁점부동산의 취득가액이나 평가액에 대하여는 별도의 주장이나 입증자료의 제시가 없으며, 실지거래가액이라고 주장하는 570,000,000원도 청구인과 OOO 외 1인과의 계약이 아니므로 동 금액을 교환실가로 적용할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 교환한 것과 관련하여 양도 당시 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)소득세법제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만,제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을확인할수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 사실관계를 보면, (가) 청구인과 OOO간에 2002.4.1. 체결된 부동산교환계약서에 의하면, 청구인의 쟁점부동산과 OOO의 쟁점외부동산 및 현금 6억원(교환 매매 차액으로 계약금 3천만원은 계약일에 지불하고, 중도금 3억2천만원은 2002.4.2. 지불하며, 잔금 2억 5천만원은 은행융자시 지불하기로 되어 있음)과 교환하기로 교환매매계약을 체결하였음이 확인된다. (나) 그 후 쟁점외부동산은 2002.4.9. 청구인 앞으로 소유권이전등기되었고, 쟁점부동산 중 음식점 건물은 2002.5.20. OOO 앞으로 소유권이전등기되었으며, 여관 건물은 2003.3.13. OOO 앞으로 소유권이전등기 되었음이 등기부등본에 확인된다. O OOOO OO O OOOOO * 교환취득 토지: 쟁점외부동산 소재지 교환취득 토지 양수자 비고 지목 면적 청구인 취득일자 OO시 교하읍 산남리 산 23-12 임야 744㎡ 2002.4.9 청구인 OOO, OOO 같은 곳 23-13 대 2,309㎡ 같은곳 산 산 23-14 임야 544㎡ (다) 쟁점외부동산은 OOO외 1인이 매매대금 540,000,000원(나중에 분할시 증가된 면적의 대가로 받았다는 30,000,000원과 합하여 570,000,000원)에 OOO 외 1인으로부터 2001.12.22. 취득하기로 계약되어 있으나 동 매매대금의 지급에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. (라) 한편, 쟁점부동산 중 음식점 건물은 2002.5.20. OOO 앞으로 소유권이전등기가 되었으나, 여관건물의 소유권이전이 지연되어 OOO가 청구인을 상대로 소송을 제기한데 대하여 서울지방법원 의정부지원 (사건번호 2002가합4037 소유권이전등기 2003.1.20)의 조정조서를 보면, 피고 청구인은 OOO로부터 3천만원을 지급받음과 동시에 여관건물에 관하여 2002.4.1. 교환을 원인으로 소유권이전등기 절차를 이행하며, OOO는 위와 같이 소유권이전등기를 받은 즉시 여관건물에 대하여 고양등기소 2002.5.20. 접수 제35372호로 설정된 근저당권의 채무자 명의를 OOO로 변경하며, 청구인이 여관건물을 담보로 대출된 청구인 명의 OOOO OOOO 계좌에 보관 중인 1억원은 청구인의 소유로 한다고 나타나고 있으나, OOO가 인수한 근저당 설정된 채무가 얼마인지 증빙자료의 제시가 없어 불분명할 뿐아니라 지도 농협의 보관금액의 소유가 청구인으로 되어 있으나 동 금액이 쟁점부동산의 매매대금에 포함된 것인지 여부에 대하여 구체적인 증빙의 제시가 없어 이 또한 불분명하다 할 것이다.

(2) 한편, 처분청의 과세처분 내용을 보면, 쟁점부동산(5필지)을 일괄 교환 양도하였음에도 불구하고 청구인은 임의로 일부(여관건물과 음식점건물)는 실지거래가액으로, 일부(3필지 도로, 임야)는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 이 건 과세하였음이 심리자료에 나타난다.

(3) 살피건대, 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물들에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하고, 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다고 할 것(OOO OO OOOOOO, 1997.2.11 외 다수)인 바, 이 건의 경우 쟁점부동산과 쟁점외부동산에 대한 교환 당시 시가를 감정한 바 없이 임의로 평가하여 단순 교환한 것으로 이를 실지거래가액으로 보기 어려울 뿐만 아니라 OOO가 인수한 여관건물에 근저당 설정된 은행채무가 얼마인지, 청구인 소유로 된 지도농협의 보관금 1억원이 이 건 부동산의 매매대금에 포함되는지 여부 등에 대한 객관적인 증빙자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 1,170,000,000원을 실지양도가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, OOO가 취득하기로 한 쟁점외부동산의 매매대금의 지급에 대한 객관적인 증빙자료의 제시가 없어 쟁점외부동산의 매매계약서상 매매대금 또한 쟁점부동산의 실지양도가액으로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.