토지 취득가액 산정적정 및 중개수수료를 필요경비 인정할 수 있는지 여부.

1. ○○세무서장이 2007.12.4. 청구인에게 한 2005년도 귀속 양도소득세 67,843,160원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 4,314㎡ 및 ○○-1번지 답 3,118㎡의 지분 1/2 합계 5,873㎡의 취득가액은 청구인의 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 및 ○○-1번지 답 7,432㎡의 취득가액을 263백만원으로 하고 이를 면적비율(5,873/7,432)로 안분하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 2005.5.30. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 00-2번지 답 15,438㎡을 김○○로부터 645백만원에 매입하기로 약정한 후, 이를 4필지로 분할하여 2005.6.29. 동소 00-2번지 및 00-3번지 답 8,006㎡은 임○○이 김○○로부터 직접 매입하는 것으로 하고, 2005.7.5. 00-1번지 답 3,118㎡의 지분 1/2(이하 “쟁점①토지”라 한다)은 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였으며, 나머지 00번지 4,314㎡ 및 00-1번지 답 3,118㎡의 지분 1/2, 합계 5,873㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다., 이하 “쟁점①토지” 및 “쟁점②토지”를 합하여 “쟁점토지”라 한다.)는 등기하지 않은 상태에서 정○○ 외 2인에게 275백만원에 미등기전매를 하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 ○○지방국세청이 김○○에 대한 체납자 은닉재산 추적조사를 실시하고 청구인의 미등기전매 과세자료를 통보함에 따라 쟁점②토지의 양도가액을 275백만원으로, 취득가액을 191백만원으로 하여 2007.12.4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 74,364,360원을 결정․고지한 후, 청구인의 이의신청에 대하여 2008.3.5. 청구인의 쟁점토지 취득가액을 251백만원으로 보고 쟁점②토지 취득가액은 면적비율(5,873/7,432)로 안분계산한 198,348천원으로 하여 당초 고지된 2005년 귀속 양도소득세를 67,843,160원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.21. 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 매수인 임○○에게 중개목적으로 김○○로부터 토지 15,438㎡를 매입하기로 약정하였으나, 임○○이 당초 약속과는 달리 전부 매입이 어렵다 하여 이를 분할하여 8,006㎡는 임○○이 김○○로부터 387백만원에 직접 매입하기로 하고, 나머지 토지는 청구인이 263백만원에 매입하여 분할․양도한 바, 청구인이 매입한 토지 취득가액은 263백만원이며, 토지매매와 관련하여 매수인 등을 소개한 김○원에게 중개수수료 27,300천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 김○○와 체결한 토지매매계약서 등에 의하면 총 계약금액 645백만원 중 청구인이 251백만원(계약금 60백만원, 잔금 191백만원)을 지급한 사실이 확인되므로 청구인의 쟁점②토지 취득가액은 251백만원을 면적비율(5,873/7,432)로 안분계산한 198.348천원으로 보는 것이 타당하다. 청구인이 김○○와 작성한 매매계약서에는 김○원이 중개인으로 기재되어 있지 아니하고 쟁점금액이 중개수수료인지 여부가 확인되지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점

① 청구인의 쟁점토지 취득가액 산정의 적정 여부

② 쟁점금액을 쟁점②토지 중개수수료로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2002. 12. 18 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (3) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산: 양도소득과세표준의 100분의 70 (4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단 <쟁점①에 대하여>

(1) 처분청은 ○○지방국세청으로부터 미등기전매 과세자료를 통보 받고, 청구인이 당초 김○○ 소유의 토지 15,438㎡을 총 645백만원에 매입하기로 약정하였으나, 이를 분할하여 쟁점토지를 191백만원에 취득한 후 쟁점②토지를 275백만원에 미등기전매한 것으로 보아 이 건 과세한 후, 청구인이 계약금으로 60백만원을 지급한 사실을 확인하여 청구인의 쟁점토지 취득가액을 251백만원으로 하고 쟁점②토지의 취득가액을 198,348천원으로 경정하였다. <쟁점토지 등의 거래내역> (단위: 백만원, ㎡) 분할전 토지 분할후 토지 양수도 현황 비고 소재지 면적 소재지 면적 매도인 매수인

○○리 00-2 15,438

○○리 00-2 4,199 김○○ 임○○

○○리 00-3 3,807 김○○ 임○○

○○리 00 4,314 김○○ 정○○(1/2) 전○○(1/2) 쟁점②토지 (미등기전매)

○○리 00-1 3,118 김○○ 임○○(1/2) 청구인(1/2) 쟁점①토지 (청구인 보유)

(2) 청구인은 당초 임○○에게 양도할 목적으로 김○○의 토지 15,438㎡를 총 645백만원에 매입하기로 약정하였으나, 임○○이 당초 약속과 달리 8,006㎡은 김○○로부터 387백만원에 직접 매입하고, 나머지 7,432㎡은 청구인이 263백만원에 매입하여 토지 매매대금은 총 650백만원이고, 청구인의 쟁점토지 취득가액은 263백만원이라고 주장하며 계좌송금내역서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 부동산매매계약서에 의하면 청구인이 2005.5.30. 청구인의 동생 장○○ 외 3인의 명의로 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 00-2번지 답 15,438㎡을 645백만원에 매입하기로 매도인 김○○와 약정하면서 매수자가 원하는 자에게 매도자는 소유권을 이전하기로 특약한 사실이 확인된다. (나) 김○○에 대한 ○○지방국세청의 조사 당시 문답자료에 의하면, 청구인은 2005. 4.~6. 기간동안 ○○도 ○○시에서 ○○공인중개사라는 상호로 영업하면서 김○원의 소개로 김○○로부터 쟁점토지 등을 매매하고, 그 매매대금은 당초 계약액 645백만원과 김○○가 추가로 요구하여 지급한 5백만원을 합하여 총 650백만원을 지급한 것으로 기재되어 있다. (다) 청구인이 제출한 김○수(청구인의 남편)의 계좌거래내역서(○○중앙회 000-00-000000) 등에 의하면, 토지 매매대금으로 청구인이 김○○에게 지급한 금액은 계약금 60백만원, 잔금 191백만원 이외에 2005.7.1. 12백만원이 계좌송금된 것으로 확인된다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 청구인의 쟁점토지 취득가액을 251백만원으로 보아 이 건 과세하였으나, 쟁점토지 취득 당시 청구인이 지급한 금액은 263백만원이고, 임○○의 지급액 387백만원을 포함하여 총 650백만원을 김○○에게 지급하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있고, 청구인의 계좌거래내역서 등에 의하면 계약금 및 잔금으로 251백만원 이외에 12백만원이 추가로 김○○에게 지급된 사실이 확인되므로 청구인의 쟁점토지 취득가액은 263백만원으로 보고 쟁점②토지 취득가액은 쟁점토지 취득가액을 면적비율(5,873/7,432)로 안분계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다. <쟁점②에 대하여>

(1) 청구인은 쟁점토지의 매매와 관련하여 매수인 등을 소개한 김○원에게 27,300천원을 중개수수료로 지급하였으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하며 토지매매계약서. 계좌거래내역서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(2) 쟁점②토지 매매계약서에는 김○○ 소유의 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 00-2번지 답 약 943평을 임○○에게 75,400천원에 양도하는 것으로, 같은 번지 답 약 1,305평을 정○○ 외 1인에게 200백만원에 각각 양도하는 것으로 되어 있고 위 매매계약서의 중개인은 청구인으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 김○수의 계좌거래내역서에 의하면, 청구인이 2005.6.27. 3,300천원, 2005.7.5. 24,000천원 합계 27,300천원을 김○원에게 송금한 것으로 기재되어 있으나, 토지 중개수수료 한도(거래대금의 0.9%이내) 및 쟁점토지 거래 당시 청구인과 김○원간의 금전거래 등을 감안할 경우 이를 중개수수료로 보기는 어렵다. <청구인과 김○원의 금전대여 내역> (단위: 천원) 일자 대여금 변제금액 비고 2004.10.27. 110,000

○○지방법원 ○○지원 0000가합6313호 대여금 및 사해행위취소소송 준비서면 2004.12.23. 40,000

2005. 4.13. 70,000

2005. 6.20. 50,000

2005. 5.19. 120,000

2006. 6. 5. 20,000 합계 270,000 140,000

(4) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점②토지 매매계약서의 중개인은 청구인으로 되어 있는 점, 당시 청구인과 김○원 간에 다른 채권․채무관계가 있는 점, 쟁점②토지 등의 중개수수료로 보기에는 쟁점금액이 과다한 점 등을 감안할 때 쟁점금액을 쟁점②토지의 중개수수료로 보아 필요경비에 산입하여야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.