비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1992.8.5. ○○도 ○○시 ○○동 603-8 토지 584.7㎡를 김○○로부터 취득하여 1993.9.16. 근린생활시설 및 주택이 신축되는 지상토지를 동소 603-15 대지 319.9㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 남아 있는 토지를 동소 603-8 대지 264.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 지번 분할한 후, 2007.2.15. 쟁점토지를 양도하고 2007.4.30. 양도소득세 예정신고시 사업용토지로 보아 일반세율(36%)을 적용하여 2007년 귀속 양도소득세 40,008,730원을 신고․납부하였다. 처분청은 현지확인을 거쳐 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율(60%)을 적용하여 2007.12.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 89,889,050원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.28. 이의신청을 거쳐 2008.4.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 당초 동일지번의 토지 한 필지를 매입하여 토지 지상 전체에 주택을 신축하고 하였으나 자금사정이 여의치 못하여 부득이 일부 토지에만 주택을 신축하기로 하고 주택이 신축되는 토지와 그러하지 아니한 토지를 쟁점외토지와 쟁점토지로 분할하였고, 쟁점토지는 청구인의 가족 및 세입자의 주차장․하치장 등으로 약 15년간 사용하여 왔으며, 타인에게 임대하거나 가족 및 입주자 외의 자가 사용한 사실이 없는 등 청구인 소유 주택의 부수토지로 사용하였고, 다만 쟁점토지가 비포장이기에 흙, 먼지 등이 주택으로 유입되는 것을 방지하기 위하여 낮은 턱을 세웠으나 이는 자유롭게 넘나들 수 있는 높이로서 경계를 구분짓는 담장은 아니며, 관할 지방자치단체장이 쟁점토지를 종합합산 과세대상토지로 분류하였으나 이는 토지의 현황을 보지 아니하고 별도로 구분된 지번만을 보고 판단한 것이며, 청구인에게 미치는 재산세 또는 종합부동산세의 영향이 미미하기에 이의신청 등을 하지 아니한 것이므로 쟁점토지를 종합합산 과세대상토지로 판단한 것은 사실과 다른 만큼 쟁점토지의 양도를 주택과 구분된 나대지인 비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지와 청구인이 소유한 주택 사이에 설치된 담은 낮은 방지턱으로 주택 거주자들이 주차장과 하치장 용도로 사용한 주택의 부수토지라고 주장하나, 낮은 방지턱이라고 주장하는 담은 누구나 쉽게 드나들 수 있는 턱으로는 보이지 아니하고 쟁점토지에 설치된 울타리와 청구인이 소유한 주택은 확연히 구분되는 것으로 보여지므로 쟁점토지를 청구인이 소유한 주택의 부수토지로 보기는 어렵다 할 것이므로 쟁점토지의 양도를 비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 당초 동일지번의 토지 한 필지를 매입하여 두 필지로 분필한 후 한 지번에 주택을 신축하고, 구분하여 보유하던 나머지 지번의 토지를 나대지 상태로 양도한 것을 비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법 제104조의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

4. 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 나.지방세법제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 5.지방세법제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지 (3) 소득세법 시행령 제168조 의 12【주택부수토지의 범위】 법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지 5배

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.2.15. 쟁점토지를 양도하고 2007.4.30. 양도소득 과세표준 예정신고시 사업용토지로 보아 일반세율(36%)을 적용하여 양도소득세 40,008,730원을 신고․납부하였고, 처분청은 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율(60%)을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 쟁점외토지 지상 겸용주택의 주차장 및 하차장으로 사용하였으므로 겸용주택과 구분된 나대지인 비사업용토지로 보아 당해 토지의 양도에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 청구인은 1992.8.5. ○○도 ○○시 ○○동 603-8 토지 584.7㎡를 85,594천원에 취득한 후 1993.9.16. 쟁점토지와 쟁점외토지로 지번분할하였고, 쟁점외토지 지상에 3층 근린생활시설 및 주택(건물 594.38㎡)을 신축하였으며, 쟁점토지는 2007.2.15. 312,000천원에 양도한 사실이 등기부등본과 매매계약서에 나타난다. (나) 처분청의 조사복명서 및 청구인이 제출한 쟁점토지의 현황사진에 의하면, 쟁점토지와 쟁점외토지 지상 겸용주택은 일정한 높이의 담벽으로 구분이 되어 있어 동일한 울타리내의 토지로 인정할 수는 없고, 쟁점토지는 1993.9.16. 지번이 분할된 이후 양도일 현재까지는 지목은 대지이나 지상에 건물을 신축하지 아니한 나대지 상태로 남아 있다가 심판청구 심리일 현재 당해 토지 지상에 빌라(1층 주차장, 2~5층 주택)가 건설되어 분양 중에 있는 것으로 확인된다. (다) 관할구청인 ○○도 ○○시 ○○구청장이 회신한 ‘2006년도분 토지 정기과세 내역서’에 의하면 쟁점토지는 종합합산 과세대상으로확인되고, 쟁점외토지 지상 겸용주택의 세입자를 위한 별도의 주차시설은 설치되어 있지 아니한 사실이 일반건축물대장에 나타난다. (라) 청구인은 쟁점외토지 지상 겸용주택에 거주하는 한○○ 외 5인이 2007년 2월 작성한 사실확인서를 제시하는 바, 그 내용은 “상기 본인은 2004년 11월부터 청구인이 소유한 쟁점외토지 지상 겸용주택에서 가족과 함께 거주하고 있습니다. 본인이 거주하는 주소지와 연접하여 있는 쟁점토지는 같은 경계 안의 토지로서 주택 및 상가 거주자들이 전용 주차장으로 이용하였으며, 타인이 이용한 사실이 없습니다.”이다.

(3) 이상의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 토지를 매입한 후 1년여만에 지적법상 별개인 쟁점토지와 쟁점외토지로 분필한 후 쟁점토지를 14년간 나대지 상태로 소유하고 있다가 양도한 점, 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 해당 기간동안은 비사업용토지로 보지 아니하나 쟁점토지의 경우 종합합산 과세대상인 토지로 분류하여 재산세가 과세된 점, 쟁점토지를 주차장으로 사용하였다고 하나 쟁점토지와 쟁점외토지의 경계(울타리)인 담장은 누구나 쉽게 드나들 수 있는 높이가 아니며 두 토지를 확연히 구분하는 경계로 보이므로 쟁점토지를 쟁점외토지 지상 겸용주택의 부수토지로 보기는 어려울 뿐 아니라 세입자의 사실확인서, 현황사진 이외에 객관적인 증빙을 제시하고 못하고 있는 점, 심판청구 심리일 현재 매수자가 쟁점토지 지상에 빌라를 신축하여 분양하고 있는 점 등을 감안하면 처분청이 쟁점토지의 양도를 비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.