공제대상 부담부채무인지 및 매매사례가액을 증여자산의 시가로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 배우자인 진〇〇으로부터 2006.7.3. 〇〇도 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇〇번지 〇〇마을 〇〇빌라 6단지 610-105호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 증여재산가액을 기준시가인 280,000천원으로 평가하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 〇〇지방국세청장은 쟁점아파트의 증여재산가액을 같은 단지내 아파트 602-103호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액 548,000천원으로 평가하여 증여세를 경정결정하도록 하였으며, 이에 처분청은 2008.1.14. 청구인에게 2006.7.3. 증여분 증여세 44,280천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매매사례아파트 602-103호는 쟁점아파트 610-105호보다 위치가 좋으며 내부수리를 하여 시세가 더 나가므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가한 것은 부당하고, 청구인은 쟁점아파트의 〇〇은행 근저당채무 2억원(이하 “쟁점채무액”이라 한다)을 인수하였으므로 증여재산가액에서 차감하여 증여세 과세표준을 산출하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 매매사례아파트와 동일단지내 같은 평형이고 같은 층으로서 조망권, 일조권, 시설상태가 별다른 차이가 없으며, 매매사례아파트는 평가기군일이 2006.6.12.로서 쟁점아파트의 증여일(2006.7.3) 전후 3개월 이내이고 증여일로부터 가장 근접한 아파트의 매매가액이므로 적법하며, 증여일 당시 기준시가가 쟁점아파트와 매매사례아파트 모두 280,000천원으로 동일하므로 이 건 처분은 정당하다. 또한, 청구인이 증여재산가액에서 당해 증여재산에 담보된 쟁점채무액을 차감하여야 한다고 주장하나, 쟁점채무액은 근저당권 설정자인 〇〇은행이 2006.3.8 증여자가 대표이사로 재직하고 있는 (주)〇〇〇〇〇〇(이하 “청구외법인”이라 한다)를 채무자로 하여 채권최고액을 240,000천원으로 설정한 것으로 증여자의 채무가 아니라 청구외 법인의 채무라 할 것이므로 수증자의 증여재산가액에서 공제하지 아니한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액을 적용하여 평가한 처분의 당부

② 청구인이 증여일 이후 상환한 청구외법인의 쟁점아파트 근저당채무를 부담부증여로 보아 증여재산가액에서 공제하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령 < 쟁점① 관련 >

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 방에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(⌜민사집행법⌟에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에는 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 드이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. < 쟁점②관련 > 〇 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다.

② 법 제47조제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 배우자인 진○○으로부터 2006.7.3. 쟁점아파트를 증여받은 후 증여재산가액을 기준시가인 280,000천원으로 평가하여 증여세를 신고하였으나, 처분청이 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액 548,000천원으로 평가하여 2008.1.14. 청구인에게 2006.7.3. 귀속분 증여세 44,280천원을 결정 고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점①에 대하여 살편본다. ㈎ 청구인은 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 위치가 좋아 시세가 더 나가며 또한 수리를 하여 가치를 높여 매매하였기 때문에 단순 비교대상이 될 수 없음에도 불구하고 매매사례아파트의 매매가액을 증여자산가액으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. ㈏ 상속세 및 증여세법 제60조 는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 하되, 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하면서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조는 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내에 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보되, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. ㈐ 쟁점아파트(610-105)와 매매사례아파트(602-103)는 같은 단지내 지상 4층 건물로서 같은 층에 위치하고 있으며, 전용면적 등 비교현황은 아래 표와 같이 나타난다. (단위: 천원) 구분 쟁점아파트 매매사례아파트 위치 610-105호 602-103호 전용면적 134.76㎡ 134.01㎡ 기준시가(2006.1.1) 280,000 280,000 매매계약(증여)일 2006.7.3(증여) 2006.6.12(매매계약) 매매거래가액

• 548,000 대지권비율 24558분의 153.074 24558분의 152.223 국세청 국세통합전상망 자료에 의하면, 쟁점아파트와 동일 평형 아파트 중 3개월이내 계약이 이루어진 매매가액 현황 및 기준시가는 아패 표와 같이 나타나며, 국민은행 부동산시세 자료를 보면, 쟁점아파트 증여일 전후 단지내의 동일 평형 아파트가격은 상승추세가 지속되고 있음이 확인된다. <증여일 전후 3개월이내 거래된 단지내 아파트 매매가액 및 기준시가> (단위:천원) 계약일자 동 및 호수 거래가액 기준시가(2006.4.28) 2006.9.16 305.302 533,000 269,000 2006.7.23 909-103 588,000 304,000 2006.7.6 610-105 쟁점아파트 증여시점 280,000 2006.6.12 602-103 548,000(매매사례가액) 280,000 2006.5.16 909-201 585,000 320,000 2006.4.22 510-103 485,000 272,000 ㈑ 살피건대, 청구인은 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 위치가 좋아 시세가 더 나가며 또한 수리를 하여 가치를 높여 매매하였기 때문에 단순 비교대상이 될 수 없다고 주장하나, 매매사례아파트가 매매가치를 높일 정도의 수리를 하였다는 증빙은 확인되지 아니하고, 아파트 기준시가는 동·층·면적 등 부동산의 각종 여건을 고려하여 정해진 것이라고 할 것인 바, 매매사례아파트는 위 <표>와 같이 쟁점아파트이 평가기준일 전후 3개월 이내에 거래된 재산으로서 쟁점아파트와 기준시가가 동일하며 면적·위치·용도 및 종목이 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는 것으로 보이며, 아파트가격이 상승세에 있는 상황에서 매매사례아파트가 쟁점아파트의 증여시점보다 매매계약일이 빠르면서 전용면적이 약간 작음에도 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액으로 평가한 것은 청구인에게 불리하다고 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례아파트의 매매가액으로 평가하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다 ㈎ 청구인은 쟁점아파트가 경매로 매각되어 쟁점아파트의 쟁점채무액을 실질적으로 인수하였으므로 부담부증여로 보아 증여재산가액에서 차감하여 증여세 과세표준을 산출하여야 한다고 주장한다. ㈏ 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 은 증여세과세가액의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하되, 단서에서 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은법 시행령 제36조 제2항에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 또는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류로 입증되는 경우라고 규정하고 있다. ㈐ 쟁점아파트 등기부등본에 의하면, 쟁점채무액은 청구인이 증여(2007.7.3)받기 전인 2006.3.8. 설정되어 있었으며, 쟁점아파트의 근저당권자는 (주)〇〇은행이며, 채무자는 청구외법인으로 나타난다. 청구인이 제출한 자료에 의하면, 청구외법인은 2007.10.1. 당좌거래가 정지되고, 〇〇지방법원 〇〇지원에서 근저당권이 설정된 쟁점아파트를 임의 경매하여 주〇〇에게 512,300천원에 낙찰된 사실이 확인된다. 쟁점아파트의 경매금액에서 공제된 쟁점채무액에 대하여 청구인이 채무자인 청구외법인 또는 증여자에게 구상권을 행사하였는지는 확인되지 아니한다. ㈑ 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 쟁점아파트 근저당 채무자인 청구외법인의 당좌거래가 정지되었고, 쟁점채무액의 담보로 제공한 쟁점아파트가 임의경매되어 쟁점채무액을 공제한 금액만 수령하였으므로 쟁점채무액을 증여재산가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 증여자가 물상보증 채무를 부담하고 있던 담보부부동산을 증여함에 있어서 수증자가 피담보채무를 인수하지 않은 경우에는 증여세 과세가액은 피담보채무를 공제하지 않은 재산가액이 되는 것이 원칙이고, 주채무자의 채무불이행으로 담보권 실행이 확실시되고 주채무자의 무자력으로 수증자의 구상권 행사가 실효성이 없을 것이 명백한 경우에 한하여 피담보 채무액을 공제한 재산가액이 증여세과세가액이 되는 것이라고 할 것인 바(대법원 92누10456, 1992.10.13 같은 뜻임), 쟁점채무액의 당사자는 금융기관과 청구외법인으로 증여자의 직접채무로 볼 수 없을 뿐만 아니라 청구인이 쟁점아파트를 증여받을 당시 쟁점채무액을 인수하지 아니하였으므로 쟁점채무액을 공제하지 아니한 재산가액을 증여재산가액으로 보아야 한다. 따라서, 처분청이 쟁점채무액을 부담부 증여로 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.