분할토지에 대하여 처분청이 결정한 개별공시지가로 양도세 과세한 처분의 당부

남양주세무서장이 2008.2.4. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 397,513,090원의 부과처분은 ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○○ 전 1,653㎡․같은 리 ○○○-○○ 전 1,002㎡․같은 리 ○○○-○○ 전 1,002㎡․같은 리 ○○○-○○ 전 1,002㎡․같은 리 ○○○-○○ 전 1,002㎡․같은 리 ○○○-○○ 전 1,002㎡․같은 리 ○○○-○○ 전 1,002㎡에 대한 양도가액을 산정함에 있어서 분할 전 모지번의 개별공시지가를 적용하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 1974.5.8. 취득한 ○○도 ○○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○○ 전 10,368㎡ 및 같은 곳 ○○○-○ 전 2,047㎡ 등 2필지의 토지(이하 “분할전 토지”라 한다)를 2004.1.15. 같은 곳 ○○○-○○ 전 12,415㎡로 합병하고 2004.1.26. 같은 곳 ○○○-○○ 전 1,653㎡․○○○-○○ 전 2,151㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 2,093㎡․○○○-○○ 전 506㎡ 등 10필지의 토지로 분할하여 2004.1.31. 2필지를, 2004.2.5. 6필지 및 2004.2.13. 1필지 합계 9필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 후 2004.3.31. 분할전 토지의 기준시가(2003년도 개별공시지가)를 기준으로 양도가액을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다(8년 이상 자경농지로 감면신청).
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없으므로 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 보아야 한다는 중부지방국세청의 감사지적에 따라, 2개 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액을 기준시가로 보아 양도가액을 산정하고 2008.2.4. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 397,513,090원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.4.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 소유권이전등기시점에서는 필지가 분할되었지만 양도를 위한 계약 및 토지거래허가 등 토지양도에 필요한 사전행위가 토지분할이전에 이루어졌고, 쟁점토지는 청구인이 계속적으로 경작에 사용하던 농지로 양도당시는 물론 양도이후에도 종전과 달리 지목이 변경되었거나 토지의 품위나 정황, 특성이 달라진 사실이 없는 단순한 지번분할에 불과한데도, 처분청이 양도직후에 있은 택지개발예정지구의 주민공람공고 등에 따른 향후 지가상승이 반영된 2004.7.1.자 개별공시지가를 토대로 감정평가기관의 소급 감정가액을 참작하여 평가한 가액을 기준시가로 보아 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 합병, 분할 이전의 모지번에 대한 면적, 형상, 도로접면 등이 달라 단순한 지번분할에 해당하지 아니하므로 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 토지에 해당하고, 쟁점토지의 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 토지로서 납세지관할세무서장이 2이상 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 공정과세심의위원회의 심의를 거쳐 평가한 가액을 양도당시의 기준시가로 보아 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 필지의 합병 및 분할로 쟁점토지의 품위 또는 정황이 달라져 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는지, 아니면 단순한 지번분할의 경우로서 모지번의 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제11조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장․군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서류 등에 의하면, 청구인은 1974.5.8. ○○도 ○○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○○ 전 10,368㎡와 같은 곳 ○○○-○ 전 2,047㎡의 2필지를 취득하여 보유하다가 2004.1.15. 같은 리 ○○○-○○ 전 12,415㎡의 1필지로 합병한데 이어 2004.1.26. 10필지(○○○-○○ 전 1,653㎡ 및 ○○○-○○ 전 2,151㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 1,002㎡․○○○-○○ 전 2,093㎡․○○○-○○ 전 506㎡)로 분할하여 강○○ 등 9인에게 양도한 후 합병 및 분할전 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하고 2004.3.31. 양도소득과세표준예정신고를 하였으며(8년 이상 자경농지로서 감면신청), 쟁점토지 중 1필지(같은 리 ○○○-○○)는 도로개설부지로서 양수자들의 공유지분(각 9분의 1)으로 소유권이전등기(원인: 증여)되었음이 확인되고, 이 건 과세관련자료 등에 의하면, 처분청은 쟁점토지가 합병 및 분할되었으므로 품위 및 정황이 달라져 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 중부지방국세청장의 감사지적에 따라 2개 감정평가기관(한국감정원, 태평양감정평가법인)에게 의뢰한 감정가액을 참작하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 평가한 가액을 양도당시의 기준시가로 보아 양도가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다. <쟁점토지의 양도가액 신고 및 결정내역> (단위: ㎡, 원) 지번 양도일 양수자 면적 신고 결정 공시지가 가액 공시지가 가액

○○○-○○ 2004.2.5 강○○ 1,653 84,000 138,852,000 169,000 279,357,000

○○○-○○ 2004.2.5 안○○ 2,151 84,000 180,684,000 213,000 458,163,000

○○○-○○ 2004.2.5 김○○ 1,002 84,000 84,168,000 169,000 279,357,000

○○○-○○ 2004.2.5 조○○ 1,002 84,000 84,168,000 169,000 169,338,000

○○○-○○ 2004.2.5 김○○ 1,002 84,000 84,168,000 169,000 169,338,000

○○○-○○ 2004.2.5 박○○ 외1 2,047 46 101,000 84,000 206,747,000 3,864,000 213,000 445,809,000

○○○-○○ 2004.1.31 강○○ 1,002 84,000 84,168,000 169,000 169,338,000

○○○-○○ 2004.1.31 김○○ 1,002 84,000 84,168,000 169,000 169,338,000

○○○-○○ 2004.2.13 강○○ 1,002 84,000 84,168,000 169,000 169,338,000 계 1,175,255,000 2,339,457,000

(2) 청구인은 쟁점토지의 합병경위에 대해 분할전 토지를 10필지로 분할하기 위해 2004.1.13. 대한지적공사 남양주지사에 분할신청을 의뢰하였는데 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상인 경우에만 토지의 분할이 가능하도록 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령 제16조(토지의 분할)에서 규정하고 있으므로 ○○○-○의 1필지만으로는 분할할 수 없다 하여 2004.1.15.관할 남양주시청에 합병신청서를 접수하여 1필지로 합병하였다고 주장하면서, 남양주시 풍양출장소장의 민원회신문 및 지적등본(지적기사가 산출한 면적이 132㎡로 기재됨) 등을 제시하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 2004년 10월 촬영의 항공영상지도를 보면(중앙항업주식회사가 지적도를 기본으로 실제 이용상태 및 도시계획사항을 포괄적으로 편집․제작하여 2005년 6월 남양주시청이 발행), 쟁점토지의 분할전후로 토지이용현황(경작에 사용)의 변동없이 지번분할만 된 것으로 나타난다.

(4) 남양주시청이 이 건 과세처분이후 청구인이 제기한 쟁점토지에 대한 개별공시지가 정정처리결과 회신내용을 보면, 쟁점토지 중 6필지(○○○-○○․○○․○○․○○․○○․○○)에 대한 토지특성을 조정(토지이용상황: 과수원→전, 도로접면: 세로(가)→맹지)하여 2004.7.1.자 개별공시지가를 ㎡당 171,000원에서 141,000원으로 정정하였고(이후 2005.1.1.부터 2007.1.1.까지의 개별공시지가도 정정함), 도로개설예정의 1필지(○○○-○○)에 대한 토지특성도 조정(도로등→전)된 사실이 확인되고 있어 쟁점토지 양도전후의 지목 및 이용상황 변동이나 도로개설사실이 없었음을 알 수 있는 한편, 쟁점토지 중 2필지(○○○-○○, ○○○-○○)에 대한 개별공시지가의 정정처리사실은 없는 것으로 확인된다.

(5) 처분청의 양도당시 개별공시지가가 없는 토지의 가격산정에 대한 토지 명세 및 평가액에 대한 내용을 보면, 쟁점토지 중 8필지의 토지(○○○-○○․○○․○○․○○․○○․○○․○○․○○)에 대한 양도당시(2004.1.31. ․ 2004.2.5. ․ 2004.2.13.)의 기준시가를 평가하기 위하여 감정평가기관이 비교토지로 삼은 토지는 같은 리 ○○○-○ 지목이 과수원인데 반해, 위 평가토지에 대한 지목이 모두 과수원으로 기재되어 있는 것과 달리 이용상황이 과수원인 토지는 ○○○-○○․○○․○○․○○ 등 4필지에 불과하여, 비교토지의 지목 및 이용상황 등이 쟁점토지의 특성에 부합되지 아니함을 알 수 있는 한편(비교토지의 2003년 개별공시지가는 ㎡당 110,000원이고, 분할전 쟁점토지는 ㎡당 84,000원으로 나타남), 한국토지공사 남양주사업단의 남양주 별내택지개발지구 사업현황 및 보상안내문(2005년 9월)을 보면, 쟁점토지를 양도한 후인 2004.2.16. 남양주별내택지개발사업의 택지개발예정지구 지정을 위한 주민공람공고가 있었던 것으로 나타나고 있어 이는 양도이후의 토지가격 상승요소로 보여진다.

(6) 살피건대, 필지의 합병․분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지관할세무서장이 평가하여야 할 것이고, 단순한 지번분할의 경우로서 모지번이 타당한 바(조심 2008중50, 2008.6.30. 같은 뜻), 청구인이 쟁점토지를 10필지로 분할하기 위하여 2필지를 합병한 것은 분할에 따른 최소기준면적의 제한으로 인한 것으로써 쟁점토지의 분할일 전후로 지목 및 토지이용상황 등의 토지특성 변동이나 도로개설 없이 계속 농지로 사용한 것으로 보여지고, 양도자산은 양도당시를 기준으로 판단하는 것인데 쟁점토지를 양도할 당시 개별공시지가의 특별한 상승요인이 확인되지 아니하여 단순히 지번을 분할하여 일괄 양도한 경우로서 모지번의 개별공시지가를 활용하는 것이 합리적인 반면에, 쟁점토지를 양도한 후인 2004.2.16. 쟁점토지가 속한 지역이 택지개발예정지구 지정을 위한 주민공람 등이 있었고 이에 따라 발생한 토지가격의 급격한 상승요인이 2004.7.1. 이후의 개별공시지가가 반영되어진 것으로 나타나는데도, 처분청이 이러한 제반사정을 고려하지 아니하고 쟁점토지와 지목이나 이용상황 등이 상이한 필지를 비교토지로 삼아 쟁점토지를 평가하는 것은 불합리하다 할 것이나, 합병 전 2필지(○○○-○, ○○○-○○)의 경우는 합병으로 인하여 지가형성요인 중 도로접면조건이 동일해지는 토지특성의 변동으로 품위와 정황이 달라지고 경제적 가치의 차이가 발생하게 되므로 쟁점토지 중 분할 후 도로접면이 동일한 2필지(○○○-○○, ○○○-○○)에 대하여는 모지번의 개별공시지가를 기준시가로 활용하는 것은 어려워 보이고, 따라서 처분청이 쟁점토지 중 7필지(○○○-○○․○○○-○○․○○○-○○․○○○-○○․○○○-○○․○○○-○○․○○○-○○)에 대하여 양동당시의 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 납세지관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도가액을 산정하고 과세한 이 건의 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.