새로운 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 아파트로서 기준시가가 같으며, 비교대상아파트의 매매일보다 증여일에 더 가까운 날에 매매되었으므로 새로운 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보아 재경정하여야 함.
새로운 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 아파트로서 기준시가가 같으며, 비교대상아파트의 매매일보다 증여일에 더 가까운 날에 매매되었으므로 새로운 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보아 재경정하여야 함.
〇〇세무서장이 2008.3.14. 청구인에게 한 2006.1.17. 증여분 증여세 55,756,000원의 부과처분은 〇〇도 〇〇시 〇〇〇구 〇〇〇동 〇〇〇〇번지 〇〇마을 610동 206호의 시가를 430,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 및 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대해여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.
⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 2006.1.17. 김〇〇(父)로부터 〇〇도 〇〇시 〇〇〇구 〇〇〇동 〇〇〇〇번지 〇〇〇마을 610동 206호(쟁점아파트)를 증여받고 기준시가 240,000천원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 신고한 것에 대하여, 처분청은 증여일(2006.1.17.)로부터 3개월 이내인 2006.3.16. 매매계약된 같은 아파트 같은 평형인 610동 204호(비교대상아파트)의 매매가액 439,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 우위에 있어 매매대상아파트로 부적합하다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. ㈎ 쟁점아파트단지의 위치도에 의하면, 쟁점아파트는 코너형으로서 서남향이고 비교대상아파트는 평명형으로서 동남향으로 되어 있다. ㈏ 쟁점아파트와 비교대상아파트를 촬영한 사진에는, 비교사례아파트는 정원이 조망되고 내부수리를 한 것으로 되어 있으나 쟁점아파트는 정원이 없고 내부수리를 하지 않은 것으로 되어 있다. ㈐ 비교대상아파트와 같이 수리할 경우를 가정하여 받은 견적서에는 32,640천원(〇〇〇인테리어)과 47,760천원(마루인테리어)으로 되어 있다. ㈑ 쟁점아파트 인근에서 영업중인 공인중개사 의견서에는 ‘비교대상아파트는 내부수리를 하였고 남향집이라 쟁점아파트보다는 선호하는 향이어서 3~4천만원(한〇〇) 내지 5천만원(김〇〇)의 차이가 있었을 것으로 보인다’고 되어 있다.
(3) 청구인은 2008.6.27. 심판관회의에서 ‘비교대상아파트는 구조, 조망권, 자본적지출 등에서 쟁점아파트보다는 우위에 있고, 특히 분양평수가 2.7평 더 많아 매매사례아파트로 부적합하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다’라는 의견진술을 하였으나, 청구인이 의견진술시 제출한 자료에 의하면 전용면적은 쟁점아파트가 40.76평이고 비교대상아파트는 40.83평이어서 거의 같음을 알 수 있다.
(4) 처분청은 이 건 심판청구 후 새로운 매매사례아파트로 2006.2.25. 430,000천원에 매매계약된 같은 아파트 단지내의 602동 202호를 제시하고 있는바, 각 아파트의 비교내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 아파트별 비교내역 (단위: 천원) 구분 위치 면적 (㎡) 방향 구조 기준시가 거래(증여) 일자 매매(증여) 가액 쟁점아파트 610동206호 134 서남향 코너형 240,000 2006.1.17. 240,000 비교대상아파트 610동204호 134 남동향 평면형 240,000 2006.3.16. 493,000 새로운 매매사례아파트 602동202호 134 서향 평면형 240,000 2006.2.25. 430,000
(5) 살피건대, 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조에서 정한 시가라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 되어 있는바, 청구인이 주장하는 구조 및 내부수리 등이 가격에 미치는 효과가 객관적으로 확인되지 않고, 새로운 매매매사례아파트 602동 202호는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 같은 2층 아파트로서 기준시가가 같으며, 비교대상아파트의 매매일(2006.3.16.)보다 증여일(2006.1.17.)에 더 가까운 2006.2.25.에 매매되었고, 방향도 서향이어서 남동향인 비교대상아파트 및 서남향인 쟁점아파트보다 열등한 것으로 보이므로 새로운 매매사례아파트의 매매가액 430,000천원을 쟁점아파트의 시가로 봄이 더 합리적이라 하겠다. 다라서 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대사아파트의 매매가액인 493,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 새로운 매매사례아파트의 매매가액 430,000천원을 시가로 보아 경정하여야 할 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.