재건축사업으로 상가건물이 신축 중인 토지를 증여받은 청구인에 대하여 토지와 상가건물을 포함한 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 평가한 감정가액에 의하여 증여세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.5.26. 부(父)로부터 아파트 재건축사업이 진행 중인 서울특별시 ○○구 ○○동 44-3 대지 1,079.2㎡ 중 326.5분의 54.42지분(이하 “쟁점재산”이라 한다)을 증여받고 신축 중인 상가건물은 가액산정이 불가능하다는 이유로 증여재산가액에서 제외하고 개별공시지가로 평가한 토지가액(786,174,526원)만을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 중부지방국세청의 감사지적에 따라 ○○4단지아파트 재건축정비사업조합(이하 “재건축조합”이라 한다)의 의뢰로 2개 감정평가법인이 평가한 2006.6.26. 가격시점의 가액(1,442,280,147원)을 쟁점재산의 시가로 보아 2008.2.13. 청구인에게 2006.5.26. 증여분 증여세 275,768,350원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점재산가액으로 적용한 감정평가가액은 재건축사업의 절차상 사업비 추산 및 조합원 부담규모 등 관리처분계획을 수립하기 위하여 평가한 가액이며, 설계도서에 따라 적법하게 준공된 시점(사용승인 2006.12.28. 준공 2007.1.8)을 전제로 평가한 가액으로서 증여일(2005.5.26)부터 7개월 후의 미래의 시세이며, 증여일 전후 3월 이내의 시세가 아니므로 시가로 적용할 수 없다. 처분청은 상가의 위치 등 제반 환경이 뛰어나고 2006.12.7. 상가 2층 전체(451.99㎡)가 신한은행에 110억원에 분양계약된 사실이 있어 전체적으로 1㎡당 2,000만원~2,500만원의 시세가 형성되었다고 주장하나, 신한은행에 대한 분양계약은 증여일 후 3월 이후이므로 시가로 적용할 수 없다. 증여 당시에는 건물이 건축 중으로서 건물가액을 평가할 수 없음에도 중부지방국세청은 관리처분계획 목적의 감정평가가액의 시가로 적용하도록 부당하게 지적하였고, 처분청은 쟁점재산의 평가 근거를 제시하지 못하여 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점재산가액은 관리처분 당시 종전 건물의 평가가액에 평가기준일까지의 불입금액과 프레미엄에 상당하는 금액으로 하여야 하나, 쟁점입주권은 건물주와 재건축조합간의 다툼으로 관리처분계약 없이 쌍방 합의하에 대지 지분대로 상가건물을 무상으로 건축하기로 하여 사업이 시행되었고, 증여 당시에는 상가건물의 골조공사 완료되어 내부공사가 진행 중이었다. 재건축조합은 2006.6.26. 2개 감정평가법인에게 감정평가를 의뢰하여 상가건물의 감정평가가액이 평균 8,590,800,000원으로 평가되었고, 청구인은 2006.9.27. 재건축조합과 감정평가가액으로 상가조합원공급계약을 체결하였으므로 감정평가가액을 증여 당시의 시가로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 재건축사업으로 상가건물이 신축 중인 토지를 증여받은 청구인에 대하여 토지의 상가건물을 포함한 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 평가한 감정가액에 의하여 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용∙공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류∙규모∙거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 〇 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간∙성질∙내용∙거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 〇 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.5.26. 부(父) 허○술로부터 재건축 중이던 서울특별시 ○○구 ○○동 44-3 대지 1,079.2㎡ 중 326.5분의 54.42 지분을 증여받고, 쟁점재산을 개별공시지가(786,174,526원)만으로 평가하여 2007.7.12. 증여세 166,852,360원을 신고 납부하였으나, 처분청은 쟁점재산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보고 2개 감정평가법인이 평가한 감정평가가액(1,442,280,147원)으로 평가하여 2008.2.13. 청구인에게 증여세 275,768,350원을 부과한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 건축 중인 건물은 가액을 평가할 수 없고 미래의 준공시점 기준의 감정평가가액은 증여일 현재의 시가가 아니므로 쟁점재산가액으로 적용할 수 없다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 증여자는 쟁점재산에 건축되었던 구 상가건물(1층 378㎡, 2층 422㎡, 3층 473.1㎡, 지층 266㎡)의 재건축과 관련하여 재건축조합과 자익간의 협상을 거쳐 재건축조합으로부터 구 상가건물과 동일한 면적의 토지와 신축 상가를 무상으로 받기로 하고 2002.12.21. 쟁점재산을 재건축조합에 신탁하였으며, 재건축조합은 2003.11.18. 재건축사업 관리처분계획 인가를 받고 2006.12.28. 사용승인을 받은 사실이 부동산등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 쟁점재산은 증여일 전에 이미 재건축조합에 신탁되었고 재건축조합은 도시 및 주거환경정비법 제46조 에 의하여 관리처분계획인가를 받아 재건축사업을 진행하고 있었으며, 재건축사업이 완료되는 시기에 청구인은 신축된 상가를 무상으로 취득하게 되므로 쟁점재산은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것으로 보인다. 한편, 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 은 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의하도록 하였던 바, 증여자가 평가기준일까지 불입한 금액은 구 상가건물을 제공하는 대신 추가 부담금 없이 무상으로 공급받게 되는 신축 상가건물과 부수되는 토지의 가액이라 할 것이다. (다) 재건축조합장은 단지내 부대복리시설의 종후자산에 대한 관리처분계획수립 및 기타 조세관련 일반거래(시가참고용) 목적으로 가격시점을 2006.6.26.로 하여 한국감정원 및 동아감정평가법인에게 상가건물에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 2기 감정평가법인은 가격시점 현재 설계도서에 따라 적법하게 준공되고 사용승인을 완료한 상태를 전제로 하여 상가건물을 평균 8,590,800,000원으로 감정평가하였으며, 청구인은 감정평가가액에 상가건물 3~5층에 대한 설계변경을 요구함에 따라 청구인이 추가 부담할 공사금액 1,284,773,500원을 합산한 9,875,573,500원을 상가건물 분양가액으로 하여 2006.9.27. 재건축조합장과 상가공급계약을 체결한 사실이 감정평가서, 상가공급계약서 등에 의하여 확인된다. (라) 부동산을 취득할 수 있는 권리인 쟁점재산의 가액은, 프레미엄에 상당하는 가액을 알 수 없으므로, 평가기준일까지의 불입금액에 해당하는 신축 상가건물의 가액으로 하여야 할 것이며, 신축 상가건물의 가액은 재건축조합의 의뢰로 2개의 감정평가법인이 평가한 감정평가가액의 평균액이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점재산의 증여재산가액을 감정평가가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.