증여재산가액을 비교부동산의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

◯◯세무서장이 2008.1.10. 청구인 이◯◯에게 한 2007 년도분 증여세 29,699,450원의 부과처분과 청구인 권◯◯에게 한 2007년도분 증여세 29,483,450원의 부과처분은 청구인들이 2007.4.25. 증여받은 경◯ ◯시 ◯구 ◯동 553번지 민속◯아파트 115동 1804호(면적 139.89㎡)의 2분의 1지분의 증여일 현재 시가를 재조사하고 그 결과에 따라 증여재산가액을 산정하여 과세표준과 세액을 경정한다.

이◯◯과 권◯◯(이하 ‘청구인들’이라 한다)은 2007.4.26. 경기도 용인시 기흥구 ○○동 553번지 민속◯아파트 115동 1804호(면적 139.89㎡, 이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)의 2분의 1지분을 어머니및 며느리인 장옥희로부터 각각 증여받고, 2007.7.25. 증여세 신고시 기준시가(142,000천원)에 물가상승율 4%를 적용하여 증여재산가액을 145,600천원으로 산정하여 각각 증여세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산과 같은 동인 1301호(이하 “비교부동산”이라 한다)의 2007.5.25. 거래가액인 580,000천원을 쟁점부동산의 시가로 보아 2분의 1인 290,000천원을 각각의 증여재산가액으로 하여 2008.1.10. 청구인들에게 2007년도분 증여세 29,699,450원(이◯◯)과 29,483,450원(권◯◯)을 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.4.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점부동산의 양도자인 장옥희가 1세대 2주택을 면하고자 인근의 중개업소에 쟁점부동산을 450,000천원에 1년 이상 매물로 내놓았으나, 문의조차도 없어 어쩔 수 없이 청구인들(이◯◯: 양도인의 아들, 권◯◯: 양도인의 시어머니)에게 쟁점부동산을 증여하면서 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제3항의 규정에 의거 기준시가에 물가상승률 4%를 더하여 증여재산가액을 산정한 것은 쟁점부동산의 시가라고 할 것인 바, 처분청이 매매사례가액으로 제시한 비교부동산의 거래가액 580,000천원은 쟁점부동산의 시가와 동 떨어지는 것으로 장래의 양도소득세를 절감하기 위한 조작된 가격에 불과함이 주민들의 확인서 등으로 알 수 있으므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에는 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 동법시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 ‘수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산과 비교부동산은 층과 호수만 다를 뿐, 면적․위치․방향 등이 동일하고 평가기간내에 비교부동산의 거래가 이루어진 것으로 나타나며, 또한 양도당시 기준시가가 280,000천원으로 동일한 것 등에 비추어 볼 때, 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 증여재산가액을 비교부동산의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월 (증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인들이 2007.4.26. 쟁점부동산의 2분의 1지분을 장옥희로부터 각각 증여받고, 증여세 신고시 기준시가(28,000천원)에 물가상승률 4%를 더한 145,600천원으로 신고한 것을 부인하고 비교부동산의 2007.5.25. 매매가액의 2분의 1인 290,000,000원을 매매사례가액으로 하여 이 건을 과세한 데 대하여, 청구인들은 비교부동산의 매매사례가액은 장래에 납부할 양도소득세를 절감하기 위해 실제 거래가액 보다 높게 신고한 가격임을 거래정황 등에 의하여 알 수 있으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장한다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 동법시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매한 가격에 의하되, 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 쟁점부동산과 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교 부동산을 비교하여 보면, 층은 다르나, 위치․면적․용도가 같고 매매사례가액을 평가기간 내에 거래한 가액으로 나타난다. * 쟁점부동산과 비교부동산의 비교현황 구분쟁점부동산 매매사례가액 적용 비교부동산주 소경◯ ◯시 ◯구 ◯동 553번지 민속◯아파트 115동 1804호 " " 115동 1301호면 적 대지 71.15㎡, 건평 139㎡ 좌 동거래일2007.4.26(청구인 수증일)2007.5.25(계약일)기준시가280,000천원의 2분의 1좌 동신고․거래145,600천원580,000천원의 2분의 1(실지거래가액)과세가액 29,699,450원(이◯◯), 29,483,450원(권◯◯)- (다) 쟁점부동산와 비교부동산이 위치한 민속◯아파트의 51평형 매매거래가액의 동향은 아래 표와 같은 바, (천원) 아파트명동호수 (방향)면적계약일신고가액 (등기부등본) 비 고용인시 기흥구 민속 마을 쌍용아파트 119- 603 (남서향)139㎡ (51평형)2007.4.13590,000 "115-1804 (동남향)"2007.4.25291,200쟁점부동산 "108-1003 (남서향)"2007.5.1580,000 "115-1301 (동남향)"2007.5.25580,000비교부동산 "108-1802 (남서향)"2007.6. 6473,000 "109-1104 (남서향)"2007.6.16498,000 "112- 201 (남향)"2007.7.19480,000 쟁점부동산 평가기간인 증여일 전후 3월 내에 473,000천원 부터 590,000천원까지 거래되었으며, 2007.4.13.～2007.5.25. 기간동안은 580,000천원 이상으로 거래되었고, 2007.6.6.～2007.7.19. 기간동안 에는 500,000천원 미만으로 거래되어 약 10일 사이에 100,000천원 이상의 가격차이가 발생하는 것으로 나타난다. (라) 청구인들이 쟁점부동산을 증여받을 당시 쟁점부동산 인근에서 부동산중개업을 영위하고 있는 채(하나부동산), 박(부동산114), 이**(유라부동산)는 쟁점부동산이 2006년 11월경부터 450,000천원에 매물로 나왔으나, 거래되지 아니하였다고 확인하고 있어 청구인들의 주장을 뒷받침하고 있다. (마) 청구인들은 처분청이 매매사례가액으로 인정한 비교부동산의 거래가액 580,000천원은 양수자가 장래에 부담할 양도소득세를 절세하기 위해 양도자와 양수자가 실제 거래가액 보다 높게 신고한 가액이라고 주장하면서도 이를 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있으나, 우리원이 쟁점부동산 인근에 있는 부동산중개업소에 유선으로 확인한 바에 의하면, 쟁점부동산 증여당시(2007.4.25.)에 쟁점 부동산과 면적이 같은 아파트의 시가가 500,000천원 이상으로 형성되었으나, 580,000천원까지 거래된 사실은 없는 것으로 진술하고 있는 것으로 보아 청구인의 주장도 어느정도 신빙성이 있는 것으로 보인다.

(2) 위의 내용을 종합하면, 청구인들이 쟁점부동산을 증여받을 당시 쟁점부동산과 같은 면적인 아파트의 거래가액은 민속◯아파트의 부동산가격과 주변여건 및 부동산중개업자의 진술 등으로 보아 단시일 내에 큰 폭의 변동이 있었다고 보기 어려움에도 불과 10일 사이에 약 100,000천원 상당의 가격차이가 있었던 것으로 나타나는 점 등으로 보아 청구인들이 쟁점부동산을 증여받을 당시의 쟁점부동산의 가격은 청구인들이 신고한 가격(각 145,600천원) 보다는 높은 수준이라고 할 것이나, 매매사례가액(각 290,000천원) 보다는 낮은 수준으로 보이는 측면도 있다고 할 것인 바, 처분청은 가격하락 추이 등을 감안하여 쟁점부동산의 시가를 다시 조사․확인하고 그 결과에 따라 이 건 증여세를 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.