실지거래가액으로 양도차익 산정시 취득가액을 환산가액으로 산정 가능한지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.10.31. 상속으로 취득한 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇-〇〇 소재 토지 및 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2006.6.2. 2,200,000천원에 양도하고, 고가주택인 쟁점주택의 양도에 대해 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 양도에 대해 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 양도가액은 2,200,000천원으로, 취득가액은 불분명하다고 보아 실지양도가액으로 환산한 1,504,000천원으로 하여 양도소득세를 예정 신고하였다. 처분청은 쟁점주택은 상속재산으로서 실지양도가액은 신고한 가액으로 하고 취득가액은 상속개시 당시 기준시가 평가한 154,323천원으로 양도차익을 산정하여 2007.11.12. 청구인에게 2006년귀속 양도소득세 357,983,480원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.25. 이의신청을 거쳐 2008.4.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건 과세처분의 근거규정인 소득세법시행령 제163조 제9항 은 모법인 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 다목 규정의 취지에 부합하지 않을 뿐만 아니라 소득세법상 합법적인 위임의 범위를 벗어난 백지위임․부당한 규정으로 이를 근거로 한 과세처분은 당연히 무효이며, 또한 이 건 과세처분은 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가로 적용한 경우로 이는 양도소득세의 기본적인 대원칙인 소득세법 제100조 에 규정된 이른바 동일기준과세원칙을 명백히 위배한 위법한 처분이므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제97조 제1항 은 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액은 고가주택일 경우 실지거래가액에 의하고 확인이 불가한 경우에 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의한다고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제163조 에서는 규정을 달리 두어 그 취득에 소요되는 실지거래가액은 상속개시일 현재의 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가한 가액으로 본다고 규정하고 있으며, 이는 상속받은 부동산을 양도할 때 역시 그 평가액을 취득가액으로 인정하여 줌으로써 시가에 의한 신고를 유도하기 위함이며, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속재산가액은 상속개시당시의 시가가 원칙이며, 시가가 없을 경우 매매사례가액, 감정가액, 보충적평가방법에 의한 기준시가에 의한 평가액을 평가방법으로 규정하고 있어 쟁점주택은 2001.10.31. 상속받은 주택으로 상속개시 당시의 평가액은 154백만원으로 확인되며 쟁점주택의 양도소득세 신고 시 양도가액에서 공제할 취득가액은 환산가액이 아닌 상속개시당시의 상속세 및 증여세법에 의한 평가액을 취득가액으로 계상하여 양도소득세를 추가 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 상속재산의 취득가액을 상속세 및 증여세법상 평가방법으로 산정하는지 아니면 환산가액으로 산정하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제회한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(생략)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액 X 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 (제164조 제8항에 해당하는 경우에는 동항에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계로 결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다).(단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 소득세법 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 다목 및 제5항, 소득세법시행령 제163조 제9항 본문의 규정 취지를 종합하여 보면, 양도자산이 상속 또는 증여받은 자산 이외의 일반 자산으로서 고가주택 등에 해당하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 따라 그 양도로 인한 양도차익을 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 산정할 수 있다고 할 경우에 그 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 산정할 수 있다고 할 것이나, 상속 또는 증여받은 자산이 고가주택 등에 해당되어 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 따라 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야만 하는 경우에는 취득 당시 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 소득세법시행령 제163조 제9항 본문에서 상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 것이다. 따라서 소득세법시행령 제163조 제9항 본문은 취득에 소요된 실지거래가액의 범위 등의 필요경비에 대한 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있도록 위임하고 있는 소득세법 제97조 제5항 에 근거를 둔 규정으로 모법의 위임이 없는 무효의 규정이라고 볼 수 없고, 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우 상속세 또는 증여세 과세표준에 해당하는 가액(상속개시일 또는 증여일 현재 상속세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액)은 양도차익 산정이 당해 자산의 필요경비로 인정해 주고, 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있다는 점 등을 감안하면, 소득세법시행령 제163조 제9항 본문의 규정이 모법의 위임범위를 벗어나 과세요건을 부당하게 확장한 무효의 규정에 해당한다고 인정할 수는 없다(대법원 2006두1326, 2007.10.26. 외 다수 같은 취지)

(2) 그렇다면, 처분청이 소득세법시행령 제163조 제9항 과 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 산정한 가액을 쟁점토지 취득가액으로 산정하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.