실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 환산하여 양도차익을 산정한 처분의 당부

○○○세무서장이 2007.12.16. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 37,489,330원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 경기도 ○○○ 근린생활시설 및 다세대주택 863.07㎡(지상 4층, 지하 1층) 중 제101호(대지권비율 825분의 71.16, 건물 80.19㎡)와 제102호(대지권비율 825분의 89.6, 건물 100.98㎡, 이하 제101호와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.4.20. 취득하여 2006.9.29. 양도하고, 실지취득가액 310,000,000원, 실지양도가액 330,000,000원으로 하여 2006.11.21. 2006년 귀속 양도소득과세표준신고를 하고 양도소득세 57,680원을 자진납부 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 전 소유자로부터 받을 채권을 쟁점부동산으로 대물변제 받은 것으로서 신고취득가액이 기준시가의 459%이고 대물변제가액이 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2의 규정에 의하여 환산한 가액 177,030,853원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 2007.12.16. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 37,489,330원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.18. 이의신청을 거쳐 2008.4.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 과수재배를 하는 농민인 바, 쟁점부동산이 속한 건물의 창호공사를 맡았던 청구인의 처남 김○○○가 공사대금이 모자랄 때 청구인에게 자금대여를 요청하면 수시로 500만원, 1,000만원씩 2년여에 걸쳐 220,000,000원을 대여하였으며, 김○○○는 쟁점부동산의 건축주 김○○○의 부도로 공사대금 180,000,000원을 받지 못하게 되어 청구인으로부터 빌린 돈은 변제하지 못하게 됨에 따라 건축주 김○○○로부터 쟁점부동산을 대물변제 받아, 쟁점부동산에 담보설정되어 있는 금융차입금 120,000,000원과 청구인이 김○○○에게 대여하였다가 받지 못한 190,000,000원 합계 310,000,000원을 대신하여 청구인에게 대물변제한 것이므로, 쟁점부동산의 실지취득가액은 310,000,000원임에도 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 대물변제로 취득한 경우로서 대물변제 금액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 기준시가에 의한 환산가액을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 실지취득가액을 환산하여 양도차익을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.(단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내용은 다음과 같다.

(2) 청구인이 처남 김○○○에게 대여후 미회수금 190,000천원과 쟁점부동산이 담보로 제공된 김○○○의 금융차입금 인수액 120,000천원, 합계 310,000천원이 쟁점부동산의 실지취득가액이라고 주장하면서 제시하는 자료들을 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 전 소유자인 김○○○는 “청구인으로부터 자금을 빌려 쟁점부동산의 샷시공사를 하였으나 건축주의 부도로 청구인에게 빌린 돈을 갚지 못하게 되었고, 청구인이 건물을 받아서 양도하라고 하여 쟁점부동산을 매입하여 청구인에게 그대로 양도하였다”는 내용의 확인서와 “최○○○으로부터 쟁점부동산을 양도받을 당시 ○○○의 대출금 120,000천원을 인수하였고, 금리가 낮은 ○○○은행 대출금으로 대환하였다가 청구인에게 쟁점부동산 양도시 인계하였다”는 내용의 경위서를 제출하였다. (나) 김○○○가 쟁점부동산 취득시 매매계약서를 보면, 매매계약일이 2001.2.16., 계약당사자가 최○○○(매도인)과 김○○○, 매매금총액 310,000천원, 계약금 190,000천원, 잔액 120,000천원(은행대출금 정산)으로 기재되어 있고, 청구인이 쟁점부동산 취득시 매매계약서를 보면, 매매계약일이 2001.4.7., 매매당사자가 김○○○(매도인)와 청구인(매수인), 매매금액 310,000천원, 계약금 190,000천원, 잔액 120,000천원(은행대출금 정산)으로 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산의 등기부등본상 소유권변동 및 저당권 등 설정 내용을 보면 아래와 같다. ㅇ 소유권 변동내용 -김○○○(2001.1.3.보존등기)→최○○○(2001.1.22.매매)→김○○○(2001.2.24. 매매)→청구인(2001.4.20.매매)→김○○○(2006.9.29.매매) ㅇ 저당권 등 설정등기 내용

• 2001.1.3. 근저당권 설정등기 ․채권최고액 합계 1,008백만원, 채무자 김○○○ 외3, 근저당권자 ○○○, 공동담보 ⋅2001.3.16. 말소등기

• 2001.3.16. 근저당권 설정등기 ․채권최고액 156백만원, 채무자 김○○○, 근저당권자 ○○○은행 ⋅2001.10.26. 말소등기

• 2001.10.26. 근정당권 설정등기 ․ 채권최고액 155백만원, 채무자 청구인, 근저당권자 ○○○은행 ⋅ 2006.10.18. 말소등기 (라) ○○○가 발행한 ○○○을 보면, 청구인이 2001.11.19. 김○○○의 기술신용보증기금 채무 39,128,084원을 상환하여준 것으로 나타나 있다. (마) 쟁점부동산 인근인 경기도 ○○○에 소재한 상가(대지면적: 825㎡ 중 상가지분, 건평: 35평, 1층)의 분양계약서를 보면, 분양계약일이 2000.10.1.로서 김○○○의 쟁점부동산 취득일인 2001.2.16.보다 약 3개월 반 전이고 청구인의 쟁점부동산 취득일보다 약 5개월 전인 바, 그 분양금액은 평당 5,142,857원(180,000,000/35평)으로서 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액의 평당 가액 5,656,934원(310,00,000원/54.8평)보다 약 10% 정도 낮은 가액이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 김○○○에게 대여한 190,000천원을 쟁점부동산으로 대물변제 받으면서 쟁점부동산에 근저당권이 설정된 금융채무 120,000천원을 인수하였으므로 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 310,000천원이라고 주장하고, 처분청은 청구인의 신고 취득가액 310,000천원이 취득 당시 기준시가67,476천원에 비하여 현저하게 높은 가액이고 청구인이 김○○○에게 대여하였다고 주장하는 190,000천원에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하기 때문에 청구인의 쟁점부동산 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 소정의 방법으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하는 바, 첫째, 토지 및 건물 등의 기준시가가 실제 시가를 적기에 반영하지 못하는 경우가 드물지 아니한 현실을 감안할 때, 유사 부동산의 매매사례가액 또는 감정가액 등의 제시 없이 신고 취득가액이 기준시가와 차이가 현저하다는 이유로 양도인과 양수인간의 매매계약서를 근거로 한 신고 취득가액을 부인하는 것은 타당하다고 보기 어려운 점, 둘째, 청구인이 김○○○에게 190,000천원을 대여한 사실이 금융자료 등의 증빙에 의하여 확인되지는 아니하나, 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 보면 매매대금 310,000천원 중 계약금이 통상의 부동산 거래의 경우(매매대금의 10%인 31,000천원 정도)와는 달리 190,000천원으로 기재되어 있어 청구인이 김○○○로부터 받을 채권 190,000천원이 매매계약 이전부터 존재하고 있었음을 인정할 수 있어 보이는 점, 셋째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 ‘채권최고액 156백만원, 근저당권자 주식회사 ○○○은행, 채무자 김○○○’로 되어 있던 근저당권 설정등기가 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 그 채무자가 청구인으로 변경되었고, 청구인이 쟁점부동산 취득시 매매계약서를 보면 잔금 120,000천원을 은행대출금으로 정산하기로 기재되어 있는 사실에 비추어, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 주식회사 ○○○은행 차입금 120,000천원을 김○○○로부터 인수한 것으로 인정되는 점, 넷째, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 310,000천원은 3.3㎡당 5,657,934원으로서 위 (2)(마)에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 거래시점보다 약 5월 전에 거래된 인근 유사 부동산의 3.3㎡당 거래가액 5,142,857원보다 약 10% 정도 높은 가격으로서 그 취득 당시의 시세를 벗어난 가격으로 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 청구인이 김○○○로부터 받을 채권으로서 쟁점부동산으로 대위변제 받은 190,000천원과 김○○○가 주식회사 ○○○은행에 지고 있던 채무의 인수액 120,000천원의 합계 310,000천원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.