공동소유이나 단독 명의로 명의신탁한 토지로 보아 청구인의 쟁점부동산 매매행위가 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 토지를 취득 또는 양도하는 경우로서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함
공동소유이나 단독 명의로 명의신탁한 토지로 보아 청구인의 쟁점부동산 매매행위가 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 토지를 취득 또는 양도하는 경우로서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함
심판청구를 기각합니다.
○○○는 2000.5.25. ○○○번지 전 3,074㎡, 같은 리 335번지 답 2,476㎡, 같은 리 336번지 답 4,043㎡, 같은 리 337번지 답 1,446㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ○○○으로부터 255,200천원에 경락받아 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하였다가, 2002.6.27. 쟁점부동산을 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정(양도가액 70,376천원, 취득가액 64,876천원)하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 탈세제보로 청구인에 대하여 양도소득세를 조사한 결과 쟁점부동산의 양도가액이 630,000천원임을 확인하고 쟁점부동산이 청구인과 ○○○의 공동소유이나 ○○○ 단독명의로 명의신탁한 토지로 보아 청구인의 쟁점부동산 매매행위가 소득세법시행령 제162조의2 에서 규정한 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 토지를 취득 또는 양도하는 경우로서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2008.1.15. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 103,930,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 단지 ○○○가 쟁점부동산을 취득할 당시 자금이 부족하다 하여 취득자금의 약 절반인 130,000천원을 빌려준 것이며, ○○○로부터 쟁점부동산 양도대금에 대한 매매대금 청구채권 중 일부를 양도받아 자신의 채권을 회수한 것으로 이는 양도소득세 과세대상이 아니므로 쟁점부동산을 청구인과 ○○○의 공동소유로 본 처분청의 결정은 부당하다.
(2) 명의신탁이 성립되기 위해서는 당사자 간 명의신탁에 관한 합의가 있어야 함에도 청구인과 ○○○간에는 쟁점부동산에 대한 명의신탁과 관련된 어떠한 계약도 없었고, 청구인은 쟁점부동산이 경매매물로 나왔는지 전혀 모르고 있었으며, 그 경매과정에 참가하여 낙찰허가결정을 받기까지는 전적으로 ○○○가 독자적으로 한 행동이고, 청구인은 ○○○가 낙찰대금을 납부하는 과정에 자금이 부족하다며 금원대여를 부탁함에 따라 쟁점부동산의 존재에 대해 알고 자금을 융통해 주었을 뿐이므로 청구인이 ○○○에게 명의신탁하였다고 볼 수 없다.
(1) 청구인은 대여금이라고 주장하나 이를 뒷받침하는 청구인과 ○○○ 사이에 체결된 차용증 및 이자상환계약서 등의 증빙서류를 제출하지 않고 있다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 실제 매매가액이 630,000천원임에도 200,000천원으로 하여 허위계약서를 작성하였으며, ○○○와 공동소유이나 소유권이전등기를 ○○○ 단독 명의로 명의신탁하여 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래하였으므로 소득세법시행령 제162조의2 에 의거 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당초 처분은 정당하다.
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것)
② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.
1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
(4) 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(2002.3.30. 법률 제6683호로 개정되기 전의 것) 제1조 【목적】이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조 【실권리자명의등기의무등】①누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.
(1) ○○○가 쟁점부동산을 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 확인하고 쟁점부동산이 청구인과 ○○○의 공동소유이나 ○○○ 단독명의로 명의신탁한 토지로 보아 청구인의 쟁점부동산 매매행위가 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 토지를 취득 또는 양도하는 경우에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득자금의 절반을 ○○○에게 빌려준 것이며, 청구인과 ○○○간에는 쟁점부동산에 대한 명의신탁과 관련된 어떠한 계약도 없어 청구인이 ○○○에게 명의신탁하였다고 볼 수 없으므로 쟁점부동산을 청구인과 ○○○의 공동소유로 본 처분청의 결정은 부당하다고 주장하고 있다.
(3) 쟁점부동산의 등기부등본에는 ○○○가 2000.5.25. ○○○ 전 3,074㎡, 같은 리 335번지 답 2,476㎡, 같은 리 336번지 답 4,043㎡, 같은 리 337번지 답 1,446㎡를 경락받아 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하였다가 2002.6.27. ○○○에 매매로 소유권이전한 내용이 나타나고 있다.
(4) 매도인 ○○○와 매수인 ○○○ 대표이사 ○○○간에 2002.6.27. 계약체결한 부동산매매계약서 사본에는 ○○○가 ○○○번지, -333번지, -336번지, -337번지 토지를 2억원에 ○○○ 대표이사 ○○○에게 매도하기로 한 내용이 나타나고 있고, 청구인과 ○○○간에 2002.2.26. 계약체결한 부동산 및 인허가권에 대한 매매계약 약정서 사본에는 ○○○번지 3,074㎡, 같은 리 335번지 2,476㎡, 같은 리 336번지 4,043㎡, 같은 리 337번지 1,554㎡(등기부등본에는 1,446㎡로 나타나고 있음), 같은 리 338번지 2,216㎡의 부동산은 ○○○와 ○○○의 소유인 바, 이를 매매키 위해 위 부동산의 소유자의 대리인을 청구인, 매수인을 ○○○이라 정하여 매매계약을 약정키로 하며, 위 부동산 및 인허가권에 대한 매매계약 약정서 제1조에는 청구인이 청구인의 소유 위 부동산의 지상에 아파트 사업승인을 받기 위해 설계한 건축설계비 전액과 토목설계비 전액과 지하수 개발을 하기 위한 개발비 및 농지전용 부담금에 대해 이미 지급했거나 미납한 금액 전부를 매매대금에 포함하여 위 부동산의 매매대금을 9억원으로 정하고, 계약과 동시 ○○○은 청구인에게 1천만원을 지급키로 하며, 나머지 금액을 2002.7.1.까지 전액 지급키로 매매계약 체결한 내용이 나타나고 있으며, 청구인과 ○○○ 대표이사 ○○○의 대리인 ○○○간에 2002.8.21. 계약체결한 부동산 매매계약 및 매매대금 지불약정서(부동산의 표시: ○○○번지 3,074㎡, 같은 리 335번지 2,476㎡, 같은 리 336번지 4,043㎡, 같은 리 337번지 1,554㎡) 사본에는 ○○○에게 기 지급한 2억원을 공제한 나머지 총대금 430,000천원을 청구인에게 1차 기금 발생시 대금 전액을 우선 지급키로 하며, 단 1차 기금 발생시 지급하지 않으면 ○○○ ○○○은 민·형사상의 책임과 손해 배상의 모든 책임을 진다라는 내용이 나타나고 있다.
(5) ○○○는 확인서(2007.10.17)에서 청구인의 투자 제의로 각각 절반씩 투자하여 2000년 4월 ○○○번지 포함 4필지의 토지를 약 2억 5천여만원에 법원에서 제 명의로 경락을 받았고, 이후로 여러 가지 복잡한 사정으로 토지의 처분을 못하다가 2002년 6월경 청구인의 연락으로 ○○○ 대표이사라는 직함을 가진 ○○○이 토지를 4억원에 매수할 의향이 있음을 알게 되어 토지를 4억원에 매매하기로 하였으며, 매매 당일 ○○○에서 만났는데 ○○○은 매매대금을 2억원만 준비하여 매매장소에 나타나 본인은 이를 의아하게 생각하고 매매대금이 총 4억원으로 청구인에게 연락받아 알고 있는 데 2억원만 가지고 나타났느냐고 물었더니 ○○○은 자금사정이 여의치 않아 금융기관에서 대출을 받아 겨우 2억원을 마련하였고 나머지 2억원은 추후에 지급하겠다고 하였으나, 본인은 전액을 받지 못하면 계약을 못한다고 하자 청구인이 나서서 자기가 이미 ○○○과 이야기를 다했으니 본인의 투자회수 몫에 해당하는 2억원은 차후에 받기로 ○○○과 약정이 되어 있으므로 절대로 걱정할 바가 아니므로 토지명의를 넘겨주라고 하여 두 사람의 태도를 의아해 하면서도 당시까지 스승이라고 생각했던 청구인을 절대적으로 믿었기에 2억원을 수령하고 매수인 ○○○을 대상으로 매매계약을 체결하였고, 양도소득세 신고는 당시에 기준시가 신고로 이루어지는 것이 일반적인 관행이어서 기준시가로 정해진 기간 내에 신고하였으며, 본인은 2002년 6월 토지의 매매대금이 총4억으로 알고 있었으며 계약당시에 청구인과 ○○○ 사이의 별도 이면계약 존재여부는 전혀 알지 못하였고, 이면계약의 존재 여부를 알게 된 때는 매매계약 체결후 2년이 경과한 시점으로 청구인이 ○○○을 형사 고소한 2004년 6월경 ○○○에 참고인으로 불려가 조사받던 때이며, 경찰 조사에 의하면 청구인은 ○○○과 몰래 짜고 2002년 6월 본인이 ○○○과 매매계약을 체결하기 4개월 전인 2002년 2월경에 본인 허락 없이 몰래 이미 ○○○과 임의로 매매계약을 체결하였던 것으로 이는 토지 소유주인 본인 몰래 청구인과 ○○○이 임의로 서로 짜고 금전상의 이득을 위하여 공모하여 본인을 속인 것이라고 확인한 내용이 나타나고 있다.
(6) 처분청이 청구인에게 취득과 양도에 대해 문의한 바, 청구인과 제자인 ○○○가 각자 130,000천원을 출자하여 쟁점부동산을 경락받아 ○○○ 단독명의로 소유권이전 등기하였다가 ○○○의 실질적 사주인 ○○○에게 총 양도가액 630,000천원에 양도하기로 하고 2002.6.27. 소유권이전하면서 ○○○ 투자지분 200,000천원은 당일 ○○○이 지급하였으나, 청구인 지분에 대해서는 아파트 완공후 대물변제하는 조건이었는데 이를 이행하지 않음에 따라 청구인이 쟁점부동산에 가처분 등을 하였고 그 이후 쟁점부동산이 경매처분되었으며, 낙찰대금 727,293천원중 선순위채권액을 제외한 잔액 267,537천원을 배당받아 쟁점부동산 아파트 허가권자인 ○○○에게 51,000천원을 지급하고 216,537천원은 청구인이 수령하였으며, 총양도가액에서 수령액을 제외한 잔액은 ○○○이 변제능력이 없는 등으로 ○○○에 고발하여 현재 ○○○에 재판중임을 확인한 내용이 처분청 복명서에 나타나고 있다.
(7) 청구인은 ○○○에게 빌려준 자금이라고 주장하나 이를 뒷받침하는 청구인과 ○○○ 사이에 체결된 차용증 및 이자상환계약서 등의 증빙서류는 제시되고 있지 아니한다.
(8) 살피건대, 청구인이 ○○○에게 빌려준 내역에 대한 증빙자료를 제시하고 있지 아니한 반면, 매도인 ○○○와 매수인 ○○주택건설주식회사 대표이사 ○○○간에 매도대금 2억원에 계약체결한 2002.6.27. 이전인 2002.2.26.에 청구인과 ○○○간에 쟁점부동산 등을 9억원에 매매계약 약정을 하였고, 청구인과 금강주택건설주식회사 대표이사 ○○○의 대리인 ○○○간에 2002.8.21. 쟁점부동산을 630,000천원에 매도하기로 지불약정한 내용이 나타나고 있으며,
○○○가 청구인의 투자 제의로 각각 절반씩 투자하여 쟁점부동산을 경락을 받았고, 2002년 6월 토지의 매매대금이 총4억원으로 알고 있었으며, 계약당시에 청구인과 ○○○ 사이의 별도 이면계약 존재여부는 전혀 알지 못하였다고 확인하고 있는 점 등을 감안하면 청구인이 쟁점부동산을 공동으로 취득·양도하면서 실제 매매가액이 630,000천원임에도 2억원으로 하여 허위계약서를 작성케 하였다고 보여진다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산이 청구인과 ○○○의 공동소유이나 ○○○ 단독 명의로 명의신탁한 토지로 보아 청구인의 쟁점부동산 매매행위가 소득세법시행령 제162조의2 에서 규정한 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 토지를 취득 또는 양도하는 경우로서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.