부동산의 건물기준면적 초과분이 비사업용토지부분으로 보아 중과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000번지 토지 994㎡ 및 위 건물 106.20㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.11.6. 취득하여 2007.1.8. 전○○에게 양도하고 실지거래가액으로 산정한 양도차익 777백만원(양도가액 1,350백만원, 취득가액 541백만원)에 대하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사결과 쟁점부동산의 양도가액을 1,800백만원으로 보고, 토지면적 중 건물부속토지(건물바닥면적×3배)와 하치장용 토지(창고면적×120%)를 제외한 나머지를 비사업용토지로 보아 2007.11.1. 청구인에게 2007년도 귀속분 양도소득세 309,325,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.15. 이의신청을 거쳐 2008.4.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1998.11.6. 쟁점부동산을 경락받아 사업에 공하던 중 ○○컨설팅을 운영하는 공○○에게 인감도장을 맡기고 1,350백만원에 쟁점부동산의 매매를 의뢰하였는 바, 동 부동산을 전○○에게 1,350백만원에 양도하고 전세보증금 50백만원을 제외한 1,300백만원을 수표로 지급받았고, 동 대금으로 작성된 매매계약서도 전○○로부터 수취하였으며, 이에 근거하여 양도소득세 과세표준 예정신고도 하였다. 처분청은 양도소득세 조사결과 청구인이 쟁점부동산을 전○○에게 1,800백만원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세처분을 하였는데, 청구인은 처분청의 과세처분을 받고서야 공○○과 전○○가 공모하여 임의로 양도가액 1,800백만원의 매매계약서를 작성한 사실을 알고서 이들을 ○○남부경찰서에 고소하였다. 따라서 쟁점부동산의 실지양도 가액이 1,350백만원임이 확인되므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 토지 중 건물의 기준면적을 초과한 675.4㎡를 비사업용 토지로 보아 60% 세율을 적용하였다. 그러나 쟁점부동산의 토지는 임차인 중앙리플렛(주) ○○지사가 업무용 창고 및 주차장용 토지로 사용한 것이 분명하므로 일반세율을 적용하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사결과 청구인이 동 부동산의 매매를 공○○에게 위임하였고, 공○○은 청구인의 아들 유○○ 참여하에 매수자인 전○○와 양도가액 1,800백만원에 매매계약을 체결한 사실이 확인된 점, 쟁점부동산의 실지양도가액이 1,800백만원으로 지방자치단체에 신고된 점, 매수인의 대금지급 관련 증빙, 잔금영수증을 발행하고 서명날인한 유○○의 자필서명과 세무조사통지서와 관련한 수령증 제출시 유○○의 자필서명이 필체가 동일한 점 등으로 볼 때, 청구인이 1,300백만원을 수령한 후 나머지 대금을 공○○과 유○○가 수령한 사실이 확인되는 바, 추가로 수령한 대금이 쟁점부동산의 거래대금이 아니라는 청구인의 주장은 이유가 없다.

(2) 쟁점부동산은 중앙리플렛이 건물 및 창고(무허가 건물로서 하치장으로 사용)를 제외한 토지에 대하여는 2003.8.28.부터 현재까지 주차장업을 영위하고 있으나 주차장운용업용 토지는 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하는 경우에 한하여 사업용토지에 해당하는 것이다. 따라서 쟁점부동산의 총토지면적 994㎡ 중 건물(무허가 건물은 제외)부속토지 318.6㎡(건물바닥면적 106.2㎡×3배) 및 하치장용 토지면적 195.588㎡(창고면적 162.99㎡×120%) 합계 514.188㎡를 제외한 479.812㎡를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 실지양도가액이 1,350백만원이라는 청구주장의 당부

(2) 쟁점부동산의 건물기준면적 초과분이 비사업용토지에 해당되는 것으로 보아 중과세(60%세율)한 처분의 당부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호 의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조 의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조 의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7 에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유 가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바 에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제168조 의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목 에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.
• 나. 지방세법 시행령 제131조 의 2 제3항 제2호 의 규정에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(승용자동차ㆍ이륜자동차 및 종업원의 통근용 승합자동차를 제외한다)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 여객자동차 운수사업법 또는 화물자동차 운수사업법에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 “최저차고기준면적”이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다.
• 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 재정경제부령이 정하는 율 이상인 토지

물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지

• 다. 쟁점1에 대하여 본다.

(1) ○○지방검찰청의 공○○과 유○○에 대한 공소장(2008형제00000, 2008.4.28.)을 보면, 당초 피의자였던 전○○는 기소에서 제외된 것으로 보이는데, 횡령죄의 공소사실에는 ‘공○○과 유○○가 박○○(청구인)으로부터 쟁점부동산의 매매부탁을 받고 전○○에게 18억원에 매도하였음에도 13억 5천만원에 매도한 것처럼 매매계약서를 위조하여 4억 5천만원을 횡령하여 유○○의 형사합의금 내지 유흥비 등으로 임의소비하였다’고 기재되어 있으며, 그 외에 ‘13억 5천만원짜리 매매계약서를 허위로 작성하여 행사한 것’에 대한 사문서위조, 위조사문서행사죄에 대한 공소사실이 기재되어 있다.

(2) 공

○○ 은

○○ 남부경찰서에서 작성한 피의자신문조서(2007.10.22자 및 2008.1.4자)에서 ‘쟁점부동산의 매매계약서 2매(각각의 양도가액 18억원, 13억 5천만원)가 모두 위조된 사실, 박○○(청구인)이 쟁점부동산의 조속한 양도를 원하는데 반해 아들 유○○는 개발에 따른 보상가를 감안할 때 양도하면 손해를 본다고 생각하였는 바, 전○○의 명의를 빌려서 매매 계약서를 작성한 사실, 이후 공

○○ 의 중개로 홍

○○ 이 19억원에 쟁점부동산을 매수한 사실(홍○○은 유○○ 명의로 취득)’을 확인하였다. 한편, 위 공○○에 대한 신문조서 작성 당시 참고인 박○○(고소인, 청구인)은 ‘당초 15억원을 받아 달라고 하였더니 공○○이 매매가 안되어 시세가 떨어진다고 하여 세금공제 등 모든 것을 제외하고 13억 5천만원에 매매를 해 달라고 하였고, 13억 5천만원외에 추가로 받은 대금은 없다’고 진술하였다. (3) 처분청의 조사담당공무원이 작성한 2007.8.14자 문답서에서 전

○○ 는 ‘박○○(청구인)으로부터 18억원에 쟁점부동산을 매수하였고, 계약서 작성은 공○○에게 위임하였으며, 매매계약서가 이중으로 작성된 사실을 전혀 몰랐고, 공○○은 나○○(전○○가 운영하는 회사의 이사)의 소개로 알게 되었으며, 매대대금은 1,500백만원을 대출받아 이 중 1,300백만원을 박○○에게, 134,208,100원을 유○○에게 지급하였으며, 잔 금은 소유권이전일 이후에 전액 유

○○ 에게 지급하였다’고 진술하였다. (4) 처분청의 조사담당공무원이 작성한 2007.8.10자 문답서에서 공○○은 ‘박○○(청구인)이 쟁점부동산을 15억원에 팔아달라고 부탁하여 전○○에게 18억원에 팔았고, 매매계약서 작성당시 박○○과 전○○는 참여하지 않았으며, 계약서에는 박○○의 인감을 날인하지 아니하고 도장을 새로 새겨서 날인하였는 바, 박○○의 양도소득세 신고시 1,350백만원짜리 매매계약서를 본인이 만들어서 주었다’고 진술하였다. (5) 쟁점부동산의 소유권이전 등 권리변동내역은 아래와 같다. 일자 등기원인 내용 1998.11.6. 임의경매 박

○○ 소유권 취득 2004.10.4. 전세권 설정 50,000천원 설정 2007.1.8. 매매 전

○○ (쟁점거래)가 소유권 취득 근저당권 설정 -채권최고액: 1,950백만원 -채무자: 전

○○ -근저당권자: 외환은행 2007.3.5. 근저당권 설정 -채권최고액: 75백만원 -채무자: 전

○○ -근저당권자: 박

○○ 2007.5.2. 소유권이전청구권가등기 홍

○○ (가등기권자) 2007.5.31. 매매 유

○○ 소유권 취득 가등기 말소 근저당권 설정 -채권최고액: 2,160백만원 -채무자: 유

○○ -근저당권자: 하나은행

(6) 판단 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액을 본인이 대금으로 받은 1,350백만원이라고 주장하고 있고, 이에 대해 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도대금 중 1,350백만원만을 받았다고 하더라도 청구인이 쟁점부동산의 매매를 의뢰한 공○○이 매수인으로부터 1,800백만원을 수령한 사실이 확인되는 바, 실지양도가액을 1,800백만원으로 보아야 한다는 의견이다. 위에서 본 바 ○○지방검찰청의 공○○과 유○○에 대한 공소장(2008형제00000, 2008.4.28.)에 의하면 공○○과 유○○가 박○○(청구인)으로부터 쟁점부동산의 매매부탁을 받고 전○○에게 18억원에 매도하였음에도 13억 5천만원에 매도한 것처럼 매매계약서를 위조하여 4억 5천만원을 횡령하여 유○○의 형사합의금 내지 유흥비 등으로 임의소비한 사실이 인정되는 바, 중개인 공○○이 대리권을 남용하여 횡령을 하였고, 이 건의 경우에는 양수자인 전○○ 역시 적어도 실지거래가액에 대하여 양도자인 청구인에게 동 사실을 확인할 만한 사정이 있었다고 보이는 점을 감안하면 쟁점부동산의 양도행위가 무효일 가능성이 높은 것으로 보이지만 청구인이 심판청구일 현재 공○○의 대리행위를 무효라고 주장한 사실이 없는 것으로 나타나고 있다. 그렇다면 쟁점부동산의 양도는 거래전체가 유효한 것으로 보아야 할 것인 바, 처분청이 공○○과 유○○가 전○○로부터 받은 1,800백만원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 과세한 처분은 ○○지방검찰청이 공○○과 유○○를 횡령죄로 기소한 사실에 비추어 보아도 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점2에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산의 토지는 임차인 중앙○○○(주) ○○지사가 업무용 창고 및 주차장용 토지로 사용한 것이 분명하므로 양도소득세의 일반세율을 적용하여야 한다고 주장하고 있다. (2) 소득세법 제104조 의 3 제1항 제4호 나목 및 같은항 제5호 등에 의하면 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제131조의 2 규정에 의하여 기준면적을 초과하는 건축물의 부속토지로서 재산세 종합합산과세대상인 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것이다. 또한, 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 3 이상인 토지는 소득세법 제104조 의 3 제1항 제4호 다목 및 같은법 시행령 제168조의 11 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하는 “주차장운영업용 토지”로 보는 것이나, 당해 토지를 주차장용으로 임대한 경우에 대하여는 사업에 사용한 토지로 보도록 규정하고 있지 아니하므로 비사업용토지로 보아야 할 것이다.

(3) 판단 처분청이 제출하고 있는 지방세 과세관련 ‘종합합산토지분 과세대상 물건명세서(갑)’에 의하면 쟁점부동산의 총토지면적 994㎡ 중 건물(무허가 건물은 제외)부속토지 318.6㎡(건물바닥면적 106.2㎡×3배)를 제외한 675.40㎡가 종합합산과세대상임이 확인되나, 청구인의 과세전적부심사청구 결과에 따라 “주차장운영업용 토지”가 아닌 쟁점부동산의 토지에 대하여 처분청이 위 건물의 부속토지 318.6㎡(건물바닥면적 106.2㎡×3배)외에 하치장용 토지면적 195.588㎡(창고면적 162.99㎡×120%) 합계 514,188㎡를 제외한 479.812㎡를 비사업용토지로 보아 과세하였음이 쟁점부동산의 양도와 관련된 경정결의서 등에 의하여 확인되는 바, 쟁점부동산의 토지 전체에 대하여 양도소득세의 일반세율을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.