동일단지 내 아파트 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

○○○세무서장이 2008.1.8. 청구인에게 한 2007.5.25.분 증여분 증여세 53,148,000원의 부과처분은

1. 2007.8.21. 매매계약을 체결한 ○○○ 967 ○○○아파트 101동 1003호의 매매가액인 720,000천원을 청구인이 2007.5.25. 어머니 김○○○로부터 증여받은 ○○○ 967 ○○○아파트 102동 1301호의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2007.5.25. 김○○○(청구인의 어머니)로부터 ○○○ 967번지 ○○○아파트 102동 1301호(면적은 84.94㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가(558,000천원)로 증여재산가액을 산정하여 2007.8.20. 증여세과세표준 및 세액을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내에 있고 위치․면적․용도가 동일한 같은 동 602호(이하 “비교대상아파트”라 한다)를 2007.3.23. 매매한 가액 730,000천원을 당해 아파트의 증여일 현재 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 2008.1.8. 청구인에게 2007.5.25. 증여분 증여세 53,148,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 가격은 같은 동 같은 평형일지라도 층, 방향, 내부수리 여부 및 사용자재의 품질, 급매물 해당 여부와 협상능력 등에 따라 그 가격이 다르게 형성되고, 쟁점아파트의 경우 장기간 임대하여 같은 평형의 아파트에 비하여 가격이 낮을 수밖에 없으며, 처분청이 조사당시 매매사례가액의 하나로 검토한 쟁점아파트와 같은 단지내에 있는 ○○○아파트 101동 1003호(이하 “다른아파트”라 한다)의 기준시가는 547,000천원으로 비교대상아파트의 기준시가인 523,000천원보다 24,000천원이나 높음에도 실지거래가액은 10,000천원이나 낮게 거래되고 있는 점 등으로 보아 처분청의 매매사례가액 선정이 임의적이고 불합리하며, 더구나 위치․면적․용도가 동일하다 하더라도 증여일로부터 3개월 전후에 매매한 아파트가 없을 경우 기준시가를 적용하여 증여재산가액을 산정하게 되는 만큼 매매사례가액을 시가로 보아 과세하는 처분은 불특정다수인인 타인이 매매한 사실의 유무에 따라 증여재산가액이 달라지고 조세부담의 차이가 발생하는 것은 공정성과 형평성의 원칙에 위배되어 위법․부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적이 동일하고 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하고 각각 2007.3.23. 및 2007.5.27. 매매되고 증여된 것이며, ○○○은행 아파트시세표상 증여일 현재 쟁점아파트의 평균매매가액이 742,500천원인 점 등으로 볼 때, 비교대상아파트의 매매가액(730,000천원)은 쟁점아파트와 같은 평형인 아파트의 평균매매가액보다 낮은 것으로 나타나고, 또한 그 가액이 같은 평형의 아파트에 대한 부동산매매시세표상의 매매평균가액의 범위내에 있으므로 평가기준일(2007.5.25.) 전후 3월 이내(2007.3.23.)의 기간 중 매매한 사실이 있는 비교대상아파트의 거래가액인 730,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 평가기준일(증여일) 전후 3월내에 거래된 위치․면적․용도가 동일하거나 유사한 다른 아파트의 매매가액을 증여받은 재산인 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.5.25. 어머니 김○○○로부터 쟁점아파트를 증여받고 증여재산가액을 기준시가인 558,000천원으로 산정하여 증여세를 신고․납부하였고, 처분청은 2007.3.23. 거래된 비교대상아파트의 매매가액인 730,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 사실이 결정결의서 등에 나타난다.

(2) 아래 표와 같이 쟁점아파트와 비교대상아파트 및 다른 아파트의 기준시가와 층을 비교하여 보면, 2007.4.30. 현재 국세청장이 고시한 기준시가는 쟁점아파트가 558,000천원이고, 비교대상아파트는 523,000천원으로 비교대상아파트의 기준시가가 낮게 나타나고 있고, 쟁점아파트는 21층 중 13층이고, 비교대상아파트는 22층 중 6층이며, 같은 단지내에 있는 다른아파트는 기준시가가 547,000천원으로 쟁점아파트보다는 낮고, 층수는 22층 중 10층인 것으로 확인된다.

○○○

(3) 쟁점아파트 단지내 32평형(84.94㎡)의 시세와 관련하여, ○○○은행에서 조사한 2007년 3월부터 7월까지의 동일면적 아파트의 매매가액은 아래 표와 같고, 이를 보면 하한가액이 692,500천원, 상한가액이 767,500천원, 평균가액이 742,500천원으로 비교대상아파트의 매매가액(730,000천원)보다 높은 수준임이 확인되고, 부동산테크에서 조사한 2007년 4월부터 6월까지의 쟁점아파트 단지내 동일면적 아파트의 매매가액은 다음 표와 같이 하한가액이 730,000천원, 상한가액이 800,000천원, 평균가액이 740,000천원～775,000천원으로 비교대상아파트의 매매가액(730,000천원)보다 높은 것으로 나타난다.

○○○

○○○ (4) 상속세 및 증여세법 제60조 에서 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고 시가가 없는 경우 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 의하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법인 국세청장이 산정․고시하는 가액 등으로 평가한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 비교대상아파트와 다른아파트의 매매계약일이 2007.3.23. 및 2007.8.21.이며 각각의 계약체결일이 쟁점아파트의 증여일 2007.5.25. 전후 3월 이내의 기간에 해당하고 쟁점아파트와 비교대상아파트 및 다른아파트가 동일한 아파트 단지내에 있는 점, 쟁점아파트의 기준시가가 오히려 비교대상아파트 및 다른아파트의 기준시가보다 높은 점, 비교대상아파트와 다른아파트의 매매사례가액이 ○○○은행 등에서 조사한 쟁점아파트와 같은 단지내에 있는 동일 면적 아파트의 증여일 전후 1～2월내의 매매평균가액보다 낮은 수준인 점, 쟁점아파트(21층의 6층)가 속한 경남아파트가 20층 이상의 고층아파트단지로 층별로 가격차이가 있다고 보여지는 점 등을 감안하면, 다른아파트(101동 1003호)의 층수가 22층 중 10층에 위치하여 비교대상아파트보다 비교가능성이 높고, 이 건 증여일 이후 가격이 소폭이나마 내려가는 추세라면 굳이 납세자에게 불리한 증여일 이전의 매매사례가액을 적용할 필요는 없으므로 다른아파트의 매매사례가액인 720,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세과세표준 및 세액을 경정하는 것이 보다 합리적이고 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분이 위법․부당하다는 청구인 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.