매매사례가액으로 평가한 쟁점아파트의 시가를 증여세 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2007.5.30. 딸 박〇〇으로부터 〇〇도 〇〇시 〇〇구 〇〇동 350-1 소재 〇〇아파트 102동 2405호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후, 증여재산가액을 기준시가(162,000천원)에 의하여 평가하여 증여세를 신고․납부하였다. 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조 제5항에 따라 2007.4.13. 거래된 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적, 같은 구조의 1101호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 거래가액에 의하여 평가한 쟁점아파트의 시가 253,000천원을 증여재산가액으로 하여 2008.1.15. 청구인에게 2007.5.30. 증여분 증여세 18,741,630원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 증여일을 전후로 하여 3개월 동안 쟁점아파트 단지 내 같은 평형의 아파트가 거래된 경우는 비교대상아파트가 유일한데, 비교대상아파트는 쟁점아파트(25층 건물의 24층)보다 시세가 비싸게 형성되는 로얄층(25층 건물의 11층)일 뿐 아니라 〇〇은행에서 제공하는 시세 상한(240,000천원)보다도 높게 거래(253,000천원)된 것이므로 그 매매가액을 매매사례가액으로 삼아 쟁점아파트의 시가로 평가함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 같은 평형의 아파트로 서로 그 기준시가(162,000천원)도 동일하므로 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 이를 증여재산가액으로 삼아 과세한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 매매사례가액에 의하여 평가한 쟁점아파트의 시가를 증여재산가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령 〇 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 〇 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 증여받고서 그 가액을 기준시가에 의하여 평가하여 증여세를 신고하자 처분청은 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 삼아 쟁점아파트의 시가를 평가하여 이 건 과세를 하였다.

(2) 비교대상아파트는 쟁점아파트의 거래일부터 3개월 이내인 2007.4.13.에 거래된 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적, 같은 구조의 아파트이다. 쟁점아파트가 25층 건물의 24층에 소재한 반면 비교대상아파트는 11층에 소재하고 있다는 점에서는 차이가 있으나 그 기준시가는 162,000천원으로 동일하다. 한편 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적, 같은 구조의 아파트에 대하여 〇〇은행이 제공하고 있는 시세변동표와 국토해양부가 제공하고 있는 실지거래가액 정보를 비교하면 아래 표와 같다. (단위: 천원) 시 기 국민은행 시세 국토해양부 실거래가 (괄호 안은 층수) 하한가 일반거래가 상한가 2007년 11월 21,000 22,000 23,000 25,450(15), 25,000(18) 2007년 10월 21,000 22,000 23,000 22,400(15) 2007년 9월 21,000 22,000 23,000 23,900(8) 2007년 8월 21,000 22,000 23,000 2007년 7월 21,000 22,000 23,000 2007년 6월 21,000 22,000 23,000 2007년 5월 21,000 22,000 23,000 2007년 4월 21,000 22,000 23,000 25,300(11) 2007년 3월 21,000 22,000 23,000 2007년 2월 21,000 22,000 23,000 2007년 1월 18,700 18,750 19,500 2006년 12월 17,750 17,750 19,500 20,000(2) 2006년 11월 17,750 17,750 19,500 23,000(9), 23,200(15) 2006년 10월 17,750 17,750 19,500 20,700(25)

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 증여일을 전후로 하여 비교대상아파트가 유일하게 거래되었던 점, 비교대상아파트의 거래가액이 국민은행이 제공한 시세보다 높은 가액인 점 등을 이유로 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 봄은 부당하다고 주장하나, 쟁점아파트 증여일을 전후로 1년간의 같은 단지, 같은 구조, 같은 면적 아파트의 실질 거래가액이 1건을 제외하고는 탑층(25층) 및 저층(2층)의 경우에도 〇〇은행이 제공한 시세의 상한가보다 평균적으로 10,000천원 내지 30,000천원 높게 형성되어 있는 점, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 구조, 같은 면적인 아파트이면서 상이한 층에도 불구하고 그 기준시가가 동일한 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 이를 쟁점아파트의 증여재산가액으로 삼아 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.