매매사례가액에 의한 금액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.11.30. 딸 신○○에게 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00번지에 소재 ○○아파트 000동 000호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도하고 양도가액을 345,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고·납부하였다. 처분청은 소득세법 제101조 및 소득세법시행령 제167조 의 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당한다고 보아 상속세및증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조 제5항에 따라 2006.10.3. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적, 같은 구조의 000동 000호(이하 “비교대상아파트”라 한다)에 의하여 평가한 쟁점아파트의 시가 580,000천원을 양도가액으로 하여 2008.1.8. 청구인에게 신고불성실가산세 10,343,722원을 포함한 2006년 귀속 양도소득세 119,490,680원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교대상아파트는 아파트 단지의 중앙에 위치하여 조경, 조망권 등이 단지 내에서 가장 우수한 반면 쟁점아파트는 대로변에 접하고 있어 소음, 매연, 조망권 등이 단지 내에서 가장 열악하여 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가를 평가함은 부당하며, 쟁점아파트 양도당시에는 같은 단지, 같은 평형 아파트의 시세를 알 수 없어서 최대한 객관적이고 합리적으로 매매가액을 정하기 위해 기준시가(344,000천원)를 참고하였던 것이지 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 의도는 전혀 없었으므로 소득세법 제101조 를 적용하여 과세함은 부당하고, 양도 이후에나 알 수 있는 매매사례가액에 의하여 시가를 평가하여 과세함은 소급과세에 해당하여 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조사공무원이 현지조사를 한 결과, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 주거환경에 있어서 큰 차이가 없는 사실, 쟁점아파트 양도당시는 쟁점아파트 단지의 입주가 시작되어 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하던 시기였던 사실을 확인하였으므로 쟁점아파트보다 먼저 거래된 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적인 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 삼은 것은 정당하고, 소득세법 제101조 제1항 및 제98조 제2항에 의하여 특수관계자에게 자산을 저가 양도한 경우는 조세회피 목적을 불문하고 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 과세할 수 있는 것이며, 소급과세금지원칙은 이미 성립한 소득·수익·재산·행위 또는 거래에 대하여는 그 성립 후의 새로운 법을 소급 적용하여 과세하지 아니한다는 것인바 매매사례가액에 의하여 과세할 수 있도록 한 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 및 제5항은 과세당시에 이미 적법하게 효력을 갖고 있었으므로 이를 적용하여 과세한 처분은 소급과세에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁 점 특수관계자에게 시가보다 저가로 양도하였다고 보아 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 매매사례가액에 의하여 평가한 쟁점아파트의 시가를 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제100조의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며,조세특례제한법제100조의 2 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】①법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1.당해 거주자의 친족

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1.특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가겨으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다)이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 청구인의 딸에게 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하자, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 시가보다 저가로 양도하여 조세부담을 부당히 감소시켰다고 보아 비교대상아파트의 매매가액에 의하여 평가한 쟁점아파트의 시가를 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세함은 부당하고 청구인은 조세를 부당하게 감소시킬 의도가 없었으며 양도이후에나 알 수 있는 다른 부동산의 거래가액에 의하여 과세하는 것은 소급과세에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가)국세청 전산망에서 확인되는 쟁점아파트, 비교대상아파트 및 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적, 같은 구조의 아파트에 대한 쟁점아파트 증여일 전후의 거래내역을 정리하면 아래와 같다. (단위: 천원) 구분 쟁점아파트 기타 비교아파트 기타 동-호 000-000 000-000 000-000 000-000 거래일 2006.11.1. 2006.10.16. 2006.10.3. 2006.9.26. 기준시가 344,000 344,000 344,000 344,000 거래가액 345,000 510,000 580,000 600,000 (나)국민은행이 제공하고 있는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적, 같은 구조의 아파트에 대한 시세변동표는 아래와 같다. (단위: 천원) 조사기준월 하한가 일반거래가 상한가 변동액 2006.12. 54,000 61,500 63,000 ▲500 2006.11. 53,500 61,000 62,500 ▲1,700 2006.10. 51,000 59,500 61,000 ▲4,230 2006.9. 49,500 54,500 56,500 ▲500 2006.8. 49,000 54,000 56,000 2006.7. 49,500 54,500 56,500 2006.6. 49,000 54,000 56,000 ▲4,890 2006.5. 43,500 49,000 52,500 ▲3,980 (다)쟁점아파트 단지의 배치도 및 위치도, 쟁점아파트와 비교대상아파트에서 바라본 전망을 찍은 사진 등을 보면 비교대상아파트와 쟁점아파트의 방향은 같으나, 비교대상아파트는 단지 중앙에 배치되어 있고 그 전면과 양옆에 고층아파트로 둘러싸여 있는 반면 쟁점아파트는 단지의 전면에 배치되어 있고 그 전면에는 저층 아파트 단지와 그 너머에 왕복 6차선 도로가 각 소재하고 있는 사실이 확인된다. (라)살피건대, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 서로 같은 단지, 같은 구조, 같은 평형, 같은 방향이며 비슷한 층에 소재하였을 뿐 아니라 그 기준시가도 동일한 점, 쟁점아파트 거래일을 전후로 하여 쟁점아파트 단지 내 아파트의 시세가 지속적인 상승세를 보이고 있는데 비교대상아파트의 거래일은 쟁점아파트 거래일로부터 1개월 전인 점, 청구인은 비교대상아파트가 단지 중앙에 위치하여 조망권이 우수한 반면, 쟁점아파트는 도로변에 접하여 소음과 조망권 면에 있어서 단지 내에서 가장 열악하다고 주장하나, 오히려 쟁점아파트 단지의 배치도, 위치도와 각 동에서 바라본 전망을 찍은 사진 등을 보면 비교대상아파트는 전면과 양옆이 고층 아파트로 둘러싸여 있는 반면, 쟁점아파트는 단지의 전면에 배치되어 있고 그 전면에는 저층아파트 단지가 소재하여 일조권, 전망권 등에 비교대상아파트에 비해 우수해 보이고, 청구주장과 달리 대로변에 직접 접하여 있지 아니한 점 등으로 보아 비교대상아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 삼아 과세한 처분에 잘못이 없어 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.