공사비를 주택의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2008.2.15. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 4,348,000원의 부과처분은 4,730,000원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 ○○○호 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2007.1.26. 취득하여 2007.8.22. 양도하고, 2007.10.4. 실지거래 양도가액을 95,000천원, 실지거래 취득가액을 82,000천원, 필요경비를 12,804천원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 2008.2.15. 필요경비의 증빙으로 첨부된 공급대가 11,000천원(이하 “쟁점경비”이라 한다)의 세금계산서(이하 “쟁점세금계산서”라 한다)상의 ‘공급받는자’가 청구인이 운영하고 있는 ○○○(이하 “○○○갈비”라 한다)로 기재되어 있다는 이유로 쟁점경비를 필요경비에서 차감하여 양도소득세 4,348,000원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.19. 이의신청을 거쳐 2008.3.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 수리하여 처분하였으나 사실상 발생한 양도차익이 없고, ○○○갈비 및 쟁점주택을 공사한 사실이 확인되므로 쟁점경비를 쟁점주택의 필요경비로 인정하여야 하고, 따라서 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 당해 페인트공사건에 대한 세부적인 공사내역을 확인할 수 있는 서류가 없어 동 공사를 시행한 ○○○에 공사내역을 협조의뢰한 바, 세금계산서상의 ‘품목’란에 페인트공사, 배란다 확장공사 및 방수·누수공사로 구분되어 기재된 세금계산서(이하 “수정세금계산서”라 한다)와 공사내역이 페인트공사, 기능공 및 보조공의 노임, 페인트, 샷시, 보일러 등으로 구성되어 있는 견적서를 송부받았으나 청구인이 제출한 쟁점세금계산서 및 수정세금계산서상의 ‘공급받는자’가 ○○○갈비로 되어 있어 공사내용이 쟁점주택의 공사인지 ○○○갈비의 공사인지 구분이 어려우므로 쟁점경비를 필요경비에서 차감하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점경비를 쟁점주택의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호 에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항 의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호 에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호 의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○위원회 위원장 서○○○이 2008.2.1. 통보한 ○○○위원회 의결결과 통보서에 의하면, 청구인이 제출한 쟁점세금계산서상에 ‘공급받는자’가 개인사업체인 ‘○○○갈비’로 기재되어 있으므로 그 공사내용이 쟁점주택의 공사인지 ○○○갈비의 공사인지 구분하기 어렵고, 당초 ○○○로부터 페인트공사건으로 청구인이 수취했던 쟁점세금계산서에는 ‘품목’이 ‘페인트공사’로 기재되어 있었으나, 처분청에서 ○○○에 협조의뢰하여 통보받은 수정세금계산서에는 ‘품목’이 페인트공사, 베란다 확장공사, 방수·누수공사로 변경되어 기재된 점으로 보아 실제 공사내용을 알 수 없는 바, 쟁점주택의 양도차익 계산시 쟁점경비를 필요경비로 보기 어렵다고 판단한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 2008.1.3. 쟁점주택 및 ○○○갈비에 대한 공사내역(페인트공사, 확장공사, 방수누수공사)에 대하여 관련견적서 및 공사내역을 물건지별로 구분하여 세금계산서 1매에 표기해 줄 것을 ○○○에게 공문○○○으로 요청하고 통보받은 수정세금계산서에는 페인트공사 1,500천원, 베란다 확장공사 4,500천원, 방수·누수공사 4,000천원 합계 10,000천원(공급가액)으로 기재되어 있고, 견적서(5매)에서는 아래 〈표〉에서와 같이 베란다공사 4,730천원, 계단·방화문도장공사 1,093천원, 외벽누수공사 585천원, 우레탄방수공사 3,235천원, 외부페인트공사 885천원, 합계 10,528천원으로 기재되어 있는 것으로 나타나고, 특히 베란다공사건의 견적서상 하단 〈참고사항〉란에는 ‘쟁점주택 베란다공사’가 기재되어 있는 것으로 확인된다.

(3) 우리원에서 2008.5.26. 쟁점주택과 ○○○갈비 소재지를 현지조사한 결과, ○○○갈비는 ○○○입구에 위치한 4층 건물 중 1층에 위치한 갈비 전문음식점으로서 지붕은 우리나라 정통가옥(기와) 모양이었고, 쟁점주택은 ○○○갈비로부터 약 400m 떨어진 곳에 위치한 4층 연립주택○○○의 1층에 위치하고 있었으며 정문은 일반아파트 철제문이고 연립주택 전체 외벽은 콘크리트 등으로 처리하여 깨끗한 편이었으며, 외벽에 페인트를 칠한 흔적은 없었는 바, 쟁점주택에 방화문도장공사 및 외부페인트공사가 이루어졌다고 보기 어려웠고, 연립주택의 전체 외벽을 살펴보았으나 우레탄방수공사나 외벽누수공사를 시행한 흔적이 없었을 뿐만 아니라, 쟁점주택의 외벽과 주택 전체 외벽을 비교해 보아도 특별히 쟁점주택에 한하여 우레탄방수공사나 외벽누수 공사하여야 할 필요성도 인정하기 어려운 것으로 보여진다.

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점주택과 ○○○갈비의 공사를 구분할 수 없어서 쟁점경비를 쟁점주택의 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 이 건 관련 이의신청 심리과정에서 동 공사를 시행한 ○○○ 김○○○은 쟁점주택과 ○○○갈비의 공사를 같이 진행하였고, 두 공사를 합하여 계약한 관계로 정확한 구분은 어렵다고 진술한 점, 처분청이 ○○○에 공문으로 협조의뢰하여 송부받은 베란다공사 등 5매의 견적서 중 베란다공사건(공급대가 4,730천원) 1매의 견적서 하단〈참고사항〉에 ‘쟁점주택 베란다공사’에 해당한다고 기재되어 있는 점과 처분청도 쟁점주택의 공사가 이루어졌다는 사실은 인정하고 있는 점의 정황을 감안해 볼 때, 쟁점경비 11,000천원 중 베란다공사비 4,730천원은 쟁점주택의 공사대금으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.