부동산취득할 수 있는 권리를 취득하여 양도한 행위에 대해 중개수수료라는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

처분청은 ○○시 ○구 ○○동 ○가 00-63 잡종지 330.6㎡, 같은 동 00-64 잡종지 270.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 양도자인 현○○에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 바, 청구인이 2004.6.29. 현○○으로부터 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 530,000천원에 매입하여 김○○에게 650,000천원에 양도한 것으로 보아 그 양도차익 120,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대하여 2008.1.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 74,865,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 미등록상태에서 부동산중개업을 영위하던 중 쟁점토지를 중개하였는 바, 이는 계속적․반복적으로 중개업무를 수행한 것이므로 청구인이 현○○으로부터 지급받은 120,000천원은 부동산중개수수료로써 사업소득에 해당하는데도 이를 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 현○○에게 청구인의 자금으로 계약금 90,000천원을 지급하여 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 취득하였고, 매수인 김○○와 매매계약체결시 매도인의 지위에서 양도와 관련된 문제가 발생할 경우 모든 책임을 청구인이 지기로 한 사실이 매매계약서에 나타난다. 또한 청구인이 김○○와 계약을 체결한 후 직접 매매대금을 김○○로부터 수수하였으며, 그 수수한 매매대금 중 청구인이 현○○에게 지급하기로 한 금액 중 기지급한 계약금을 제외한 잔금을 현○○에게 지급하고 잔액 120,000천원을 청구인이 사용한 사실에 비추어 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것이 타당하므로 쟁점금액이 사업소득이라는 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액이 양도소득인지 아니면 부동산중개수수료로써 사업소득인지
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2007. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것

퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점금액이 양도소득이 아니라 부동산중개수수료의 사업소득이라고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 처분청은 쟁점토지의 양도자인 현○○에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 바, 청구인이 쟁점토지를 현○○으로부터 530,000천원에 매입하여 김○○에게 650,000천원에 양도한 사실을 확인하고 이 양도행위를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 쟁점금액에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 부동산매매계약서(2004.5.10.)에 의하면, 매도인은 청구인, 매수자는 김○○, 매매대금은 650,000천원, 중개업자란은 입회인 이○○로 나타나고, 특약사항으로, “1. ○○은행융자금 350,000천원은 잔금시 상계처리하며 매도인은 잔금일 당일자 잔고증명을 제시하기로 하며, 잔금일까지의 은행이자는 매도인이 부담한다. 2. 본 매매계약은 양자 합의하에 매도인이 본건 계약토지의 매매계약 매수인으로서 매도인에게 매매계약을 체결하며 잔금지불과 동시에 등기이전 등 사항은 전적으로 본건 토지 매매계약 매도인 이○○가 책임을 지기로 한다. 3. 매수인은 현상황(매매계약중 중도금까지 지불된 상황)과 매도인이 오늘(5월 10일) 교부받은 등기부등본, 토지대장, 개별공시지가 확인원, 도시계획확인원을 확인 숙지하고 본 계약을 체결한다”고 기재되어 있다.

(3) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 현○○에서 2004.6.29.(등기원인: 2004.5.29. 매매) 청구인을 거치지 아니하고 바로 김○○에게 소유권이전등기가 경료되었다.

(4) 처분청이 대금지급흐름에 대하여 조사한 기록에 의하면, 청구인이 2004년 3월～4월 90,000천원을 양도인 현○○에게 계약금으로 지급한 후, 청구인이 매수인 김○○로부터 2004.5.10. 계약금 90,000천원, 2004.6.29. 잔금 560,000천원 중 ○○대출금 350,000천원(승계)을 제외한 210,000천원을 수령하여 90,000천원을 현○○에게 지급하였다.

(5) 살펴보건대, 사업소득인지 양도소득인지의 판단기준은 수익을 목적으로 하는지, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부를 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이다. 청구인은 쟁점토지의 매매계약을 김○○와 체결하면서, 중개인의 지위가 아닌 매도자의 지위에서 계약을 체결하였을 뿐만 아니라, 쟁점토지의 양도에 관한 모든 권리․의무이행책임을 청구인이 지도록 특정하였으며, 매매대금도 청구인의 자금으로 계약금을 매도자에게 지급하고 중도금 및 잔금도 매수인으로부터 직접 지급받아 매도자에게 지급하기로 한 금액을 지급하고 나머지 차액인 쟁점금액을 청구인이 가져간 사실과 쟁점토지의 매입가액이 530,000천인데 비하여 120,000천원을 부동산중개수수료라고 하는 것은 상거래 관념과도 부합하지 아니한 점 등을 감안할 때, 쟁점금액을 단순히 부동산중개수수료로 보기는 어렵다. 따라서, 청구인이 과거에 미등록상태에서 부동산중개사실이 일부 있다는 이유를 들어 쟁점금액이 양도소득이 아니라 사업소득이라는 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.