아파트의 양도가액으로 신고한 부동산매매계약서가 실제 매매계약서인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2002.6.29. OOO OOO OOO OO OOO OOOO OOOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도하고 양도가액을 115,500천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 쟁점아파트의 매수자 이OO가 재차 양도하면서 신고한 취득가액이 135,000천원이라는 사실을 확인하고 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 청구인이 양도소득을 19,500천원 과소 신고하였다고 보아 2007.11.6. 청구인에게 쟁점아파트의 양도가액을 135,000천원으로 하여 2002년 귀속 양도소득세 13,110천원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.5. 이의신청을 거쳐 2008.3.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트를 2001.6.25. 113,000천원에 취득하여 2001.10월경 이OO에게 임대보증금 40,000천원, 월세 500천원에 임대하였으나, 이OO이 2002.4월경 임대차계약의 중도해지를 요청하였기에 이를 계기로 쟁점아파트를 처분하고자 단지내 OOOOOOOOO에 매매와 양도세 신고를 일체 일임하였고, 청구인은 이OO와 매매대금 115,500천원에 매매계약을 체결하여 2002.6.29. 잔금을 수령하고 쟁점아파트를 이전 등기하여 주었다. 청구인은 이OO로부터 매월 500천원의 임대료를 받았고 쟁점아파트 매도시 임대보증금 40,000천원을 이OO로부터 받은 매매대금 중 2002.4.24. 4,000천원, 2002.6.14. 36,000천원을 인출하여 이OO에게 반환하였으며, 당시 전세금 시세가 80,000천원대임을 감안할 때, 쟁점아파트의 월세 500천원을 받았다는 것은 임대보증금이 80,000천원이 아닌 것을 알 수 있음에도 이OO가 쟁점아파트를 135,000천원에 취득하면서 청구인의 계좌에 55,000천원을 이체하고, 잔금 80,000천원은 임대보증금을 떠안았다고 주장할 뿐 입증하지 못하고 있는 사실에 대하여 처분청이 그대로 인정하는 것은 부당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 이OO의 양도소득세 신고서 등을 검토한 결과, 쟁점아파트의 당초 취득금액인 135,000천원 중 80,000천원은 임대보증금으로 임차인 이OO에게 직접 지급하였고, 나머지 55,000천원은 이OO의 누나 이OO 이름으로 청구인에게 계좌 이체된 사실이 통장사본을 통해서 확인되며, 청구인은 임대보증금이 40,000천원이라고 주장하나 임대차계약서를 제출하지 못하고 있고 청구인 통장에서 40,000천원이 현금 인출된 사실만 확인될 뿐 이OO에게 지급된 사실은 확인이 불가능하고 증빙서류가 불충분하므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트의 양도가액으로 신고한 부동산매매계약서가 실제 매매계약서인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조<2002.12.31.개정전의 것> (양도가액) ①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 2001.7.26. 쟁점아파트를 113,000천원에 취득하여 2002.6.29. 양도가액 115,500천원에 양도한 것으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 135,000천원에 양도한 것으로 보아 2007.11.6. 2002년 귀속 양도소득세 13,660천원을 고지한 사실이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 2001.10월경부터 양도시까지 이OO에게 임대보증금 40,000천원, 월세 500천원에 임대하였으며, 매수자 이OO와 매매대금 115,500천원에 매매계약을 체결하여 2002.6.29. 잔금을 수령하고 쟁점아파트를 이전 등기해 주었다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 증빙서류로 제출한 쟁점아파트 매매(매도)계약서의 내용을 보면, 매매대금 115,500천원으로 하여 계약금 20,000천원은 계약당시 지불하고, 잔금 95,500천원은 2002.6.29. 지불하도록 작성되었으며, 매도인 및 매수인 인감도장이 날인되어 있고 중개업소는 기재되어 있으나 날인되어 있지 아니한 것으로 나타난다. 처분청이 제출한 매수자 이OO의 쟁점아파트 부동산매매(양수)계약서에 의하면, 계약금 13,000천원은 계약 당시 지불하고, 중도금 40,000천원은 2002.5.30. 지불하며, 잔금 82,000천원은 2002.6.29. 지불하는 것으로 되어 있고, 계약금은 청구인 계좌로 이체한다고 작성되어 있으며, 매도인인 청구인의 날인은 목도장으로 되어 있고, 이OO의 날인은 인감도장으로 날인되어 있으며, 중개업자는 공란으로 나타난다. (나) 청구인이 제출한 금융자료에 의하면, 계약금 및 잔금을 지급받은 금융 증빙자료는 확인되지 아니하고, 2002.6.29. 자기앞수표로 39,000천원이 청구인 계좌에 입금되었으며, 청구인이 임차인으로부터 2001.11월～2002.6월까지 매월 임대료 500천원을 청구인 계좌로 지급받은 것으로 나타난다. 이OO가 금융증빙으로 제출한 자료에 의하면, 이OO OO OOO 계좌에서 2002.4.23. 계약금 13,000천원, 2002.5.30. 중도금 40,000천원이 인출되어 매매계약서 내용대로 청구인 계좌에 송금되었고, 2002.6.29. 매수자 이OOO OO OOO 이름으로 2,000천원이 청구인 계좌에 송금되었으며, 잔금 80,000천원에 대하여는 금융증빙이 확인되지 아니한다. (OO O OO) (다) OOOOOOOOOO인 OOOOO 자료에 의하면, 쟁점아파트 단지내 동일평형 아파트의 월별 매매 및 전세 시세표는 아래 표와 같이 나타나며, 청구인이 쟁점아파트 임대시기인 2001.10월에는 전세가 90,000천원으로 나타나며, 청구인이 쟁점아파트 양도계약 시점인 2002.4월 매매가액은 125,000천원～140,000천원으로 나타난다. (OO O OO) (라) 청구인은 쟁점아파트를 임대보증금 40,000천원, 월세 500천원에 임대하였으며, 임대보증금 반환은 청구인 계좌에서 2002.4.24. 4,000천원, 2002.6.14. 36,000천원을 출금하여 지급하였다고 주장하고, 매수자 이OO는 잔금 80,000천원에 대하여 임대보증금을 떠안았다고 진술하고 있는 사실을 확인한 바, 임차인 이OO은 쟁점아파트에서 2001.9.10.～2002.6.15. 거주한 것으로 확인되고 있어 임대보증금을 반환받은 것으로 보이고, 임대보증금은 40,000천원으로 보인다. 이OO의 쟁점아파트 매도시 매매계약서 내용을 보면 ‘현 세입자는 매수인이 승계키로 한다. 전세금액 85,000천원-계약만기일자, 2004.6.29’이라고 기재되어 있어, 이OO가 쟁점아파트 취득(2002.6.29. 잔금지급)과 동시에 전세를 놓은 사실이 확인된다. (마) 살피건대,청구인은 이OO와 매매대금 115,500천원에 매매계약을 체결하여 2002.6.29. 잔금을 수령하고 쟁점아파트를 이전 등기하여 주었다고 주장하나, 청구인이 제시한 쟁점아파트 부동산매매계약서에 나타난 계약금 및 잔금을 수령하였다는 금융증빙이 없거나 일치하지 아니하여 입증하기 어려운 반면, 이OO가 제시한 쟁점아파트 부동산매매계약서상에 기재된 계약금, 중도금 및 잔금일부는 청구인 계좌에 송금된 금액 및 지급일자가 일치하는 점, 아파트 계약금은 통상적으로 매매대금의 10%를 지급하고 있는 점, 2002.4월 매매계약 당시 쟁점아파트 시세가 125,000천원～140,000천원으로 나타나는 점 등을 종합하여 고려하면, 청구인의 주장은 신빙성이 부족해 보이므로 쟁점아파트를 115,500천원에 양도하였다는 부동산매매계약서를 실제 매매계약서로 인정하기는 어려워 보인다. 따라서 처분청이 매수자 이OO가 제시한 쟁점아파트 매매가액 135,000천원을 청구인의 양도가액으로 인정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.