주택이 종합부동산세법시행령 제3조에 의한 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부(기각)

[참조결정] 2007서2760 /

[주 문] 심판청구를 기각합니다

[이 유]

1. 처분개요 주택신축판매업자인 청구인은 OOO OOO OOO OOOOOO OOOOO 101호 외 14호(이하 “쟁점주택”이라 한다)가 분양되지 아니하여 실제 주택으로 임대를 하고, 2006년 귀속 종합부동산세 신고시 합산배제대상인 임대주택으로 보아 합산배제하여 신고하였다. 처분청은 쟁점주택이 종합부동산세법에서 규정한 합산배제대상이 되는 임대사업자의 임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 합산배제신청을 부인하고 합산하여 2007.9.15. 청구인에게 2006년 귀속 종합부동산세 44,369,460원(농어촌특별세 7,394,910원 포함)을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.12. 이의신청을 거쳐 2008.3.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 분양목적으로 건설하였으나 일부가 미분양되어 주택임대업으로 사업자등록하지는 아니하였으나 사실상 주택임대업을 영위하였으므로 실질과세의 원칙상 종합부동산세법에서 규정한 합산배제대상으로 임대주택으로 보아야 하고, 사업자등록 여부만을 기준으로 하여 세제상 혜택을 부여하는 현행 종합부동산세법은 입법미비이므로 이를 근거로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 미분양주택으로 임대하고 있는 쟁점주택은 미분양 기간중에 임대한 것이나 임대주택법에 의한 임대주택에 해당하지 아니하여 종합부동산세에서 규정한 합산배제대상 임대주택으로 볼 수 없으므로 종합부동산세 과세표준에 합산하여 과세한 처분은 적법·타당하고하고, 부과처분이 실질과세원칙에 위배된다거나 입법미비인 법률을 기초로 한 과세처분으로 당연무효이므로 취소하여야 한다는 청구인 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록하지 아니한 주택신축판매업자의 미분양주택을 실제 주택으로 임대하고 있을 경우, 당해 주택이 종합부동산세법시행령 제3조에 의한 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 구 종합부동산세법(2007.1.11, 법률 제8235호로 개정되기 전의 것) 제8조【과세표준】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.임대주택법제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택，주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은임대주택법제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 1.임대주택법제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 2.임대주택법제2조 제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 가.주택법제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것
• 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

② 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 다가구 임대주택" 이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는건축법 시행령별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.

③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서임대주택법 시행령제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.

⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은지방세법 시행령제140조의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. 제4조【합산배제 기타주택】① 법 제8조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 기타주택”이라 한다)을 말한다.

1. 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.

• 가. 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서국세기본법 시행령제20조 제1호 내지 제8호에 해당하는 자
• 나. 사용자가 법인인 경우에는국세기본법제39조 제2항의 규정에 의한 과점주주

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 재정경제부령이 정하는 미분양 주택 가.주택법제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자 나.건축법제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

(3) 임대주택법 제2조【정 의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다.

(4) 주택법 제9조【주택건설사업 등의 등록】① 연간 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 연간 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록하여야 한다. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 분양되지 아니한 쟁점주택을 임대하고, 2006년 귀속 종합부동산세 신고시 합산배제대상인 임대주택으로 보아 합산배제하여 신고하였고, 처분청은 쟁점주택이 종합부동산세법에서 규정한 합산배제대상이 되는 임대사업자의 임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 합산배제신청을 부인하고 이 건 종합부동산세를 경정고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다. (2)청구인은 관할세무서장인 OO세무서장에게 합산배제신청한 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업으로 2003.10.28.(OOOOO OOOOOOOOOOOO)및 2004.2.17.(OOOOO OOOOOOOOOOOO) 각각 사업자등록을 하고, 과세기준일(2006.6.1.) 현재 주택임대업으로 사업자등록 정정신고를 하지 아니한 사실이 사업자등록증에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 처분청에 주택신축판매업으로 사업자등록을 마쳤음에도 과세기준일 현재 지방자치단체장에게 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하지 아니하였다는 이유로 실제 주택으로 임대하는 쟁점주택을 과세표준에 합산하여 과세함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 종합부동산세법시행령 제3조 제1항에서 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택을 임대주택법 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 등의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택으로 규정하고 있고, 이와 관련하여 임대주택법 제2조 제4호에서 임대사업자를 임대사업법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 시장·군수·구청장에게 등록한 자로 규정하고 있다. (나) 그렇다면, 청구인이 쟁점주택에 대하여 과세기준일 현재(2006.6.1.)까지 위 임대주택법령의 규정에 따라 지방자치단체에 임대사업자등록을 하지 아니한 이상 당해 주택은 종합부동산세법시행령 제3조 제1항에서 규정하는 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택의 요건을 충족하였다고 보기 어렵다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO O OO OO OO)O

(4) 따라서, 처분청이 쟁점주택이 종합부동산세법에서 규정한 합산배제대상인 임대사업자의 임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 합산배제신청을 부인하고 종합부동산세 과세표준에 이를 합산하여 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.