공시지가 없는 토지로 보아 관할세무서장이 평가한 가액을 기준으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.4.4. ○○도 ○○시 ○○동 148번지 대지 985㎡(이하 “모지번 토지①”이라 한다) 중 일부를 같은 동 148-1번지 대지 322㎡(이하 “분할된 토지①”이라 한다)로 분할하고, 같은 날 같은 동 149-20번지 대지 541㎡(이하 “모지번 토지②”라 한다) 중 일부를 같은 동 149-23번지 대지 273㎡(이하 “분할된 토지②”이라 한다)로 분할한 후, 2005.4.19. 분할된 토지②를 분할된 토지①에 합병(이하 “합병된 토지”라 하고, 이로써 합병된 토지의 면적은 595㎡이 되었다)한 뒤, 2005.6.1. 이○○ 외 1인에게 위 합병된 토지를 양도하고, 2005.8.31. 모지번 토지①·②의 개별공시지가를 합병 면적 비율로 각 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 ○○지방국세청장의 감사지적에 따라 합병된 토지를 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 소득세법 시행령 제164조 제1항 제2호 에 따라 양도 당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개 감정평가기관의 합병된 토지 산정단가 평균 1,500,000원/㎡를 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하여, 2007.12.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 207,003,240원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건 합병된 토지, 분할된 토지 및 모지번 토지는 동일한 지목으로 분할된 토지와 모지번 토지의 개별공시지가가 차이가 없고, 분할·합병 전후로 토지특성의 변동이 없으며, 합병된 토지는 잔금청산일전인 2005.5.30. 제1종 지구단위계획구역으로 변경되었지만 매매계약 체결당시에는 이를 알지 못하여 청구인에게 양도행위를 통한 조세부담의 부당한 감소의도가 전혀 없었던 점 등을 종합하면, 합병된 토지의 양도가액은 모지번 토지의 개별공시지가를 기준으로 정하는 것이 정당하고, 또 이렇게 하는 것이 “새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 개별공시지가에 의한다.”라는 국세청 예규(○○○, 2005.5.27.)에도 부합한다 할 것이므로, 합병된 토지를 공시지가 없는 경우로 보아 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 기준으로 양도가액을 산정한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 소득세법 시행령 제164조 제1항 제2호 에 의하면 이 건 합병된 토지는 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지로 개별공시지가 없는 경우에 해당하고, 특히 모지번 토지①·②의 경우 2005.7.1. 기준 ㎡당 개별공시지가가 2005.1.1. 기준 각 457,000원과 546,000원에서 1,480,000원과 1,530,000원으로 급상승한 점, 합병으로 인하여 분할된 토지①까지 전체적으로 소로를 접하게 되어 상가건물을 신축할 수 있게 된 점, 잔금청산전인 2005.5.30. 도시관리계획결정고시로 합병된 토지가 제1종 지구단위 계획구역으로 지정된 점, 위 변경 고시에 대한 주민공람이 2003.7.28.(1차 공람), 2003.12.12.(2차 공람) 이루어져 위와 같은 사실을 미리 알 수 있었던 점 등을 종합하면, 합병된 토지는 분할·합병 전후로 토지의 특성이 크게 변화하였고 아직 개별공시지가가 고시된 사실이 없으므로, 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 기준으로 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분할·합병 후 양도한 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 기준으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.7.13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본 및 토지대장 등에 의한 이 건 관련 토지의 분할 및 합병 과정은 아래 ‘토지 분할·합병 개요’와 같다.

(2) 청구인은 합병된 토지의 양도소득세 신고 당시 합병된 토지 및 분할된 토지①·②의 개별공시지가가 고시되지 않은 까닭에 모지번 토지①·②의 개별공시지가에 따라 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 합병된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개 기관의 감정평가를 거쳐 관할세무서장이 산정한 가액을 기준시가로 보아 이 건 과세처분을 하였다.

(3) 개별공시지가 내역, ○○○의 감정평가결과, 토지이용계획확인원, 지적도 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등을 종합하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 분할된 토지①·②는 개별공시지가가 공시되기 전 148-1번지로 합병되어 개별공시지가가 없고, 모지번 토지①·②와 합병된 토지(합병된 이후에 한한다)의 ㎡당 개별공시지가 변동 내역은 아래 표와 같다. (나) ○○○이 인근 134-3번지의 2005.1.1. 기준 개별공시지가 1,480,000원/㎡를 참고하여 산정한 합병된 토지의 시가는 2005.6.1. 기준 1,500,000원/㎡이며, 당시 합병된 토지의 현황은 “지리적위치: 경마공원 서측인근, 주위환경: 전원주택 지대, 이용상황: 주거기타(상업용), 형상지세: 부정형 평지, 도로상태: 소로한면”인 것으로 확인된다. (다) 합병된 토지는 2005.5.30. ○○○도시관리계획결정고시(○○○)에 따라 도시지역·제1종 지구단위계획구역·제1종 일반주거지역으로 지정되었고, 당초에는 이 건 관련 토지 중 모지번 토지②만 소로에 접한 상태였으나 분할·합병으로 인하여 합병된 토지 전체가 소로에 접하게 되었으며, 합병된 토지의 양수인은 지상 3층 규모의 제1·2종근린생활시설을 신축·사용(건축허가일은 2005.12.27, 착공일은 2006.2.21, 사용승인일은 2006.8.1.임)하고 있는 것으로 확인된다. (4) 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에는, 토지의 기준시가를 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가에 의하되, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제164조 제1항 에는 개별공시지가가 없는 토지로 지적법에 의한 신규등록토지, 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 등이 규정되어 있다.

(5) 살피건대, 법령에서 토지가 분할되거나 지목이 변경된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 규정하고 있는 이유는 일반적으로 분할 및 지목변경으로 인하여 토지에 대한 경제적 가치가 변경된다고 인식하는데 기인한 것(○○○, 2005.3.31., 같은 뜻임)이므로, 이와 같이 필지의 분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할 세무서장이 평가하는 것이 타당하다 할 것이나, 이와 달리 단순히 토지의 지번분할에 불과한 경우에는 모지번의 개별공시지가를 기준시가로 활용하는 것이 타당하다 할 것(○○○, 2005.7.28., 같은 뜻임)이다.

(6) 그렇다면, 이 건의 경우 합병된 토지는 지적법에 의하여 토지가 순차적으로 분할·합병되어 양도 당시 합병된 토지는 물론 분할된 토지①·② 모두 개별공시지가가 고시되지 않은 토지인 점, 모지번 토지①·②의 경우 2005.7.1. 기준 개별공시지가가 2005.1.1. 기준 457,000원 및 546,000원에서 1,480,000원 및 1,530,000원으로 급상승한 점, 이와 같은 개별공시지가의 급상승은 잔금청산 직전인 2005.5.30.자 ○○○도시관리계획결정고시에 따라 합병된 토지가 제1종 지구단위 계획구역으로 지정된 데에 그 원인이 있는 점 및 이 건 분할·합병으로 인하여 분할된 토지①까지 전체적으로 소로를 접하게 되어 상가건물을 신축할 수 있게 되었고, 실제 합병된 토지의 양수인은 지상 3층 건물을 신축한 점 등을 종합하면, 합병된 토지는 사실상 지적법상 토지 형질 변경 또는 용도 변경에 따라 지목이 변경된 것과 동일한 경제적 효과가 발생하여 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것이 타당하다 할 것이어서, 처분청이 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.