쟁점 토지의 임대사업에 필요한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문]

○○세무서장이 2007.10.11. 청구인에게 한 2004년 귀속종합소득세 1,048,950원, 2005년 귀속종합소득세 2,672,730원의 부과처분은 부동산임대수입금액에 대한 소득금액을 실지조사방법으로 결정하되, 경기도 OO시 분당구 ○○동 299 ○○촌 115동 1501호 아파트를 근저당권으로 설정하고 대출받은 대출금(390,000,000원)에 대한 지급이자 35,221,000원(2004년 13,419,000원, 2005년 21,802,000원)을 해당 과세기간에 필요경비로 산입할지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2004.6.25. 법원 경매를 통하여 취득한 경기도 남양주시 ○○읍 ○○리 1092 토지(잡종지 3,165㎡, 이하 "쟁점 토지"라 한다)에 대한 부동산임대소득을 누락하고 당해 과세연도 종합소득세를 간편장부로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점 토지의 임대소득금액을 추계결정하여 2007.10.11. 청구인에게 2004년 귀속종합소득세 1,048,950원과 2005년 귀속종합소득세 2,672,730원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.8. 이의신청을 거쳐 2008.2.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점 토지는 당초 ○○제지공업(주)가 소유하였으나 도산으로 ○○○○○유동화전문유한회사가 OOOOOO로부터 양수받은 당해 자산에 대한 근저당부 채권을 청구인이 2004.3.2. 260,000천원에 양수받아 2004.5.18. 법원 경매에 의하여 2004.6.25. 소유권이전을 한 것이며, 쟁점 토지에는 ○○제지공업(주)의 종업원들에 대한 퇴직금 229,760천원의 선순위 변제채권이 있어 청구인이 이를 변제하기로 하고 종업원들의 퇴직금 배당청구를 경매낙찰 전에 취하시킨 후 청구인이 쟁점 토지를 경락받았다. 청구인은 2004.3.2.자 채권 양수대금 260,000천원을 박○환 등으로부터 차입하여 지급한 후, 2004.4.20. 청구인 소유 주택담보 대출금(390,000천원)으로 일부 상환하고 나머지는 2005.9.28. 쟁점 토지 담보대출금(5억원)으로 모두 상환하였으며, ○○제지공업(주)의 종업원들에 대한 퇴직금 229,760천원은 2004.4.20.자 주택담보 대출금에서 50,000천원, 2004.11.29.자 쟁점 토지 담보대출금에서 147,000천원, 2005.9.28.자 쟁점 토지 담보대출금에서 32,760천원을 변제하였다. 청구인은 쟁점 토지를 취득하기 위하여 근저당부 채권 양수대금 260,000천원, 종업원에 대한 선순위 퇴직금 229,760천원, 취득세 등 소유권이전 비용 60,240천원, 계 550,000천원이 소요되었으며, 동 자금은 쟁점 토지의 소유권이전등기 전으로 쟁점 토지를 담보로 제공할 수 없어 친척 등의 일시차입금 및 청구인 소유 주택담보 대출금 등으로 대체하였다가 소유권이전등기 후 위 차입금 등을 모두 쟁점 토지의 담보대출로 대환한 것이므로 청구인의 차입금 중 550,000천원은 쟁점 토지의 매입관련 차입금에 해당하고, 동 차입금에 대한 지급이자는 청구인의 부동산임대소득금액계산시 필요경비에 해당하므로 청구인의 부동산임대소득금액을 추계결정할 것이 아니라 실지조사방법으로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점 토지에 대하여 살펴보면 쟁점 토지는 2004.6.25. 경매로 인한 매각으로 소유권이전되었으며, 2005.6.27. ○○은행에서 채권최고액 600백만원에 근저당권을 설정하였음이 확인된다. 청구인이 2004.4.20. 금융기관으로부터 대출받은 390,000천원에 대하여 살펴보면, 쟁점 토지의 낙찰가액 798,000천원 중 계약금 79,800천원을 현금 지급하였을 뿐 나머지 금액은 배당금과 상계처리하였고, 대출 당일에 청구인 소유 주택에 기설정되었던 근저당권 240,000천원이 해지되었으며 쟁점 토지를 낙찰받기 전에 이미 여러 차례에 걸쳐 361,427천원이 출금된 사실 등으로 미루어 청구인은 쟁점 토지와 관련없는 대출금 상환에 차입금의 대부분을 사용한 것으로 확인된다. 따라서, 청구인이 계상한 이자비용은 쟁점 토지와는 무관한 차입금에 대한 이자비용에 해당하므로 당초 처분청에서 필요경비를 인정하지 아니하고 쟁점 토지의 임대소득금액을 추계결정하여 이건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 지급이자 35,221,000원(2004년 13,419,000원, 2005년 21,802,000원)을 쟁점 토지의 임대사업에 필요한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제80조(결정과 경정)

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

(2) 소득세법 제27조(필요경비의 계산)

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

(3) 소득세법 시행령 제55조(부동산임대소득 등의 필요경비의 계산)

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2004.3.2. ○○제지공업(주) 소유의 쟁점 토지 등에 설정된 채권최고액 12억원에 대한 근저당권을 ○○○○○유동화전문유한회사로부터 260,000천원에 양수받았다. (나) 쟁점 토지는 ○○○지원 경매사건(OOOO OOOOOOOOOOO)에 의거 2004.5.18. 매각가격 798,000,000원으로 청구인에게 낙찰되어 2004.6.25. 청구인 명의로 소유권이전등기되었다. 한편, 청구인은 위 근저당권과 관련된 쟁점 토지의 채권자로서 경매의 매각대금 배분에 참가하여 2004.6.24. 791,497천원을 배당받았는바, 청구인이 지급해야 할 낙찰가액 798,000천원 중 79,800천원은 청구인 소유 주택담보 대출금(390,000천원) 통장에서 인출하여 2007.6.17. 현금으로 납부하였고 나머지 금액과 경매수수료 등은 2004.6.24. 지급받을 배당금 791,497천원과 상계처리한 후 배당금 잔액 73,183천원을 법원으로부터 수령하였다. (다) 쟁점 토지에는 2004.11.29. 채무자를 박○환(청구인의 남편)으로 하고 채권최고액을 180,000천원으로 하여 ○○○○은행이 근저당권을 설정하였다가, 2005.9.27. 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 6억원으로 하여 주식회사 ○○은행이 근저당권을 설정하면서 위 2004.11.29.자 근저당권은 2005.9.28.자로 등기 말소되었다. (라) 청구인은 쟁점 토지에 대하여 2004.9.15. 임차인 정○숙과 임차보증금 24,000천원, 월임대료 2,000천원 조건으로 임대차계약을 체결하고 임차인 정○숙이 현재까지 쟁점 토지에서 사업중이나, 쟁점 토지의 부동산임대소득을 누락한 채 2004년 및 2005년 귀속종합소득세 확정신고시 간편장부로 신고하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점 토지에 대한 임대소득금액을 추계결정하여 이건 종합소득세를 과세하였다. (마) 청구인은 2004.4.20. ○○○○은행 ○○동지점에서 390,000천원(이하 "쟁점 대출금"이라 한다)을 대출받으면서, 청구인 소유인 경기도 OO시 분당구 ○○동 299 ○○촌 111동 1506호 아파트에 ○○○○은행 ○○동지점 앞으로 근저당권을 설정하여 주었고, 이건 과세연도중 쟁점 대출금에 대한 지급이자로 35,221,000원(2004년 13,419,000원, 2005년 21,802,000원)을 지급하였다. 쟁점 대출금 중 201,878천원이 당일 출금되고, 같은날 청구인 소유 ○○동 아파트에 2000.10.6.자로 설정된 근저당권(채권자 △△은행, 채권최고액 240,000천원)이 해지된 것과 관련하여 쟁점 대출금 통장을 확인한바, 청구인은 2004.4.20. 201,878천원을 포함하여 쟁점 토지 매각결정일 전날인 2004.5.17.까지 총 7차례에 걸쳐 361,427천원이 출금되었다고 처분청이 조사하고 있다. (바) 청구인의 주장내용을 요약하면, 청구인은 쟁점 토지를 취득하기 위해 당초 개인으로부터 일시 차입금(270,000천원)을 차입하여 쟁점 토지에 대한 근저당권부 채권(260,000천원)을 인수하였고, 쟁점 토지에 대한 선순위 채권인 ○○제지공업(주) 종업원들의 퇴직금(229,760천원)을 청구인이 변제하기로 한 후 쟁점 토지를 경락(경락금액 798,000천원)받았으며, 쟁점 토지의 소유권이전 등 경비(취득세 등 포함) 60,240천원을 포함하여 550,000천원이 소요되었다고 하면서, 동 자금은 친지들로부터 일시 차입하거나 청구인 소유 주택을 담보로 제공하고 대출받은 쟁점 대출금 등으로 대체하였다가 쟁점 토지에 대한 소유권이전등기 후 쟁점 토지를 담보로 제공하고 대출받은 대출금으로 대체 상환하였다고 주장한다((표) 참조). (표) 청구인이 주장하는 쟁점 토지 취득자금 내역 (단위: 천원) ┌─────────────────────────┬──────────────────────┐ │ 수입 │ 지출 │ ├─────────────────────────┼──────────────────────┤ │2004.2.10. 차용(박○환) 26,000│ 2004.2.10. 계약금(근저당부 채권) 26,000│ │ 2.12. 차용(○○상사) 28,000│ │ │ 2.26. 차용(정○희, 1억－부대비용 140) 99,860│ │ │ 2.26. 차용(정○규) 50,000│2004.3.2. 잔금 234,000│ │ 3.2. 차용(○○상사) 75,000│ 3.12. 등기료 6,685│ │ 계 278,860│ 계 266,685│ ├─────────────────────────┼──────────────────────┤ │2004.4.20. 쟁점 대출금 389,762│2004.4.21. 차용반제(박○환) 10,000│ │ (390,000－부대비용 238) │ 4.22. 퇴직금 일부 50,000│ │ │ 5.10. 입찰보증금 79,800│ │ │ 5.28. 입찰송달료 200│ │ │ 6.21. 차용일부반제(정○규) 5,000│ │ │ 6.25. 등록세 등 36,000│ │ │ 7.8. 차용일부반제(정○규) 5,000│ │ │ 7.13. 취득세 17,556│ │ 계 389,762│ 계 203,556│ ├─────────────────────────┼──────────────────────┤ │2004.11.29. 대출(쟁점 토지) 147,000│2004.11.29. 147,000│ │ (대출금 150,000－부대비용 3,000) │ │ ├─────────────────────────┼──────────────────────┤ │2005.9.28. 대출금(쟁점 토지) 500,000│2005.9.28. 대출금(2004.11.29.) 상환 151,495│ │ │ 차용반제(2004.2.26. 101,065│ │ │ 정○희 입금액 99,860 반제) │ │ │ 차용반제잔액(정○규) 40,000│ │ │ 퇴직금 잔액 32,760│ │ │ 차용반제(박○환) 16,000│ │ 계 500,000│ 계 341,320│ └─────────────────────────┴──────────────────────┘ 청구인이 제시하는 청구인 명의 계좌에 대한 거래내역 조회표 및 통장사본에 의하면 위의 입ㆍ출금 내역이 상당부분 기재되어 있다.

(2) 쟁점 토지에 대한 임대소득금액을 추계결정한 것에 대하여 청구인이 주장하는 쟁점 대출금과 관련된 지급이자를 임대사업에 필요한 필요경비로 인정하여 쟁점 토지에 대한 임대소득금액을 실지조사방법으로 결정할 수 있는지 이에 대하여 본다. (가) 소득세법 제80조 제3항에서 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다고 규정하고 있으므로 종합소득세를 무신고한 경우 또는 장부를 비치하지 아니하였다 할지라도 다른 증빙에 의하여 소득금액계산이 가능한 경우에는 실지조사방법으로 소득금액을 결정하는 것이 타당하다 할 것이다. (나) 처분청은 2004.4.20.자 쟁점 대출금과 관련하여 같은날 201,878천원이 출금되어 청구인 소유 아파트에 설정된 근저당권이 해지되고, 쟁점 토지 매각결정일 전날인 2004.5.17.까지 총 7차례에 걸쳐 361,427천원이 출금된 것으로 보아 쟁점 대출금이 쟁점 토지의 취득자금과 관련이 없다는 의견이나, 위 (표)에서 보듯이 동 대출금으로 2004.5.10. 입찰보증금 79,800천원이 지급되었다고 처분청도 인정하고 있고, 2004.6.25. 등록세 등 등기비용 36,000천원(2004.6.25.자 법무사 조○규의 영수증 첨부)과 2004.7.13. 취득세 17,556천원이 출금되어 납부된 점에 비추어 쟁점 대출금 중 133,356천원은 쟁점 토지의 취득자금과 관련이 있다고 봄이 타당하다. 또한, 청구인의 계좌에 의하면, 2004.2.12. 28,000천원 현금 입금, 2004.2.26. 99,860천원 정○희 입금, 2004.2.26. 50,000천원 정○규 입금 후, 2004.3.2. 근저당부 채권의 잔금지급일에 162,000천원이 출금된 것으로 보아 위 채권을 260,000천원에 인수하면서 동 자금을 타인으로부터 차입하였다가 쟁점 대출금 또는 쟁점 토지와 관련된 대출금으로 이를 반제하였다는 청구인의 주장은 상당히 신빙성이 있다고 보여진다. 따라서, 이건의 경우 처분청이 그 주요부분에 해당하는 임대수입금액과 필요경비로 보여지는 쟁점 대출금에 대한 지급이자를 이미 확인한 바 있으므로, 처분청에서 쟁점 대출금 중 쟁점 토지의 취득자금과 관련된 대출금이 얼마인지 재조사한 후 쟁점 토지의 취득자금과 관련된 대출금에 상당하는 지급이자를 당해연도의 필요경비로 인정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.