쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 본 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 이OO으로부터 2005.4.26. OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOOO 79.07㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 184,000천원에 취득하여 2006.7.13. 이OO(청구인의 아버지)에게 195,000천원에 양도하고 2006.8.31. 양도소득세예정신고를 하였다.

• 나. 처분청은 쟁점아파트의 양도당시 시가를 2006.7.4. 거래된 같은 곳 OO아파트 OOOO OOOO 79.07㎡(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 231,000천원으로 보아 쟁점아파트의 양도를 특수관계자간의 저가거래로서 부당행위계산 부인대상에 해당한다 하여 2008.1.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 16,431,310원을 경정결정하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005년도에 쟁점아파트를 2006년 2월부터 210,000천원~200,000천원에 양도하려고 하였으나 매매계약이 이루어지지 않아 부득이하게 2006.7.13. 청구인의 아버지인 이OO에게 195,000천원에 양도하게 된 것으로, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 층이 다르고 2005년도 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트의 기준시가보다 다소 높은 것으로 나타나고 있어 비교대상아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 호가가 215,000천원~255,000천원으로 나타나고 있고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 동에 소재한 동일 평형의 아파트로, 쟁점아파트의 기준시가(168,000천원)가 비교대상아파트의 기준시가(156,000천원)보다 13,000천원이 높게 고시되어 있는 점으로 볼 때 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간" 으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 다음과 같이 매매사례가액을 조사한 후 쟁점아파트의 매매계약일자에 가장 근접한 것으로 나타나고 있는 OOOO OOOO의 거래가액(231,000천원)을 쟁점아파트의 시가로 본 것으로 나타난다. (OOO O, OO)

(2) 쟁점아파트는 15층 중 15층에 위치하고 있고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동에 소재한 15층 중 3층으로 면적과 방향이 모두 쟁점아파트와 동일한 것으로 확인된다. OOOOOOO OOOOOOO OOO (OO O O, OOO)

(3) 처분청이제시한 OO은행의 전산자료에 의한 쟁점아파트의 양도당시(계약기준일 2006년7월)의 시세표를 보면 하한가 215,000천원, 상한가 255,000천원으로 나타나고 있고, 국세청의 통합전산망자료에 의하면 하한가 205,000천원, 상한가 260,000천원으로 나타난다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내에 위치하고 있고 면적·방향·용도 등이 동일하며 양도 당시 기준시가가 쟁점아파트보다 높으므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.