[요지] 당초 이 건 부동산 양도 당시 물건별 가액을 분명하게 구분하여 거래한 것으로 인정하기 어려운 면이 있고 그 개별공시지가는 정당한 절차를 거쳐 수정되기 전에는 유효한 객관적 가액인 반면에 청구인이 주장하는 각 토지의 구분가액은 객관적인 근거가 없어 처분청이 쟁점토지의 기준시가을 기준으로 양도가액을 안분한 것은 타당함
[요지] 당초 이 건 부동산 양도 당시 물건별 가액을 분명하게 구분하여 거래한 것으로 인정하기 어려운 면이 있고 그 개별공시지가는 정당한 절차를 거쳐 수정되기 전에는 유효한 객관적 가액인 반면에 청구인이 주장하는 각 토지의 구분가액은 객관적인 근거가 없어 처분청이 쟁점토지의 기준시가을 기준으로 양도가액을 안분한 것은 타당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 2005.4.11. 서울특별시 OOO OOO OOOOO O OOOOOO(이하 “쟁점1토지”라 한다), 같은 동 20-5 대 628.1㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다) 및 쟁점1·2토지 위의 건물 8,243.76㎡와 주차타워(쟁점1토지 및 쟁점2토지와 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 사단법인 OOOOOOOOOO에 총 매매대금 22,750백만원에 일괄양도한 후, 2005.6.30.양도소득과세표준 예정신고시매매계약서상 구분가액(쟁점1토지 10,050백만원, 쟁점2토지 5,300백만원,지상건물 7,400백만원)을 각 물건별 양도가액으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여2005년 귀속 양도소득세 1,277,431,370원을 자진납부하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 개별공시지가로 쟁점토지들의 필지별 양도가액을 안분계산하여 과세 하였으나, 개별공시지가는 쟁점1토지가 3,430천원/㎡이고 쟁점2토지가 3,690천원/㎡으로서 쟁점1토지보다 쟁점2토지가 260천원/㎡ 높으나, 이는 토지의 개별지가를 산정할 때 당해 토지와 동일한 용도의 표준지를 선택하여야 하기 때문에 쟁점1토지와 쟁점2토지가 연접하여 있더라도 그 용도가 달라 동일한 표준지를 적용받지 못하여 불가피하게 발생하는 평가상의 오류 때문으로서, 전면이 OOOO에 접하고 있는 쟁점1토지가 그러하지 아니하는 쟁점2토지보다 토지의 활용가치가 더 크므로 지가도 더 높아야 정상임에도 평가의 오류로 인하여 더 낮게 되어 불합리하다. (OO O OOOO)
(2) 또한, 쟁점1토지는 정방형으로 전면이 폭 50m의 OOOO와 접하고 폭 8m의 이면도로와도 접하고 있어 조망권 및 접근성이 우수하나, 쟁점2토지는 폭 8m의 이면도로만 접하고 있고 OOOO 쪽으로는 타인 소유의 5층 건물이 위치하고 있어 조망권 및 접근성이 떨어지며, 이 건 부동산 양도당시의 현황을 보더라도 쟁점1토지는 지하 4층, 지상 10층의 본관 건물의 지상면적 4,265.87㎡ 중 97.37%가 위치하고 있고, 쟁점2토지에는 지상건물 4,265.87㎡ 중 112㎡와 주차타워(50대)가 위치하고 있어 토지의 활용도면에서도 쟁점2토지의 활용도가 쟁점1토지의 활용도보다 미흡함을 알 수 있다.
(3) 처분청도 쟁점1토지의 활용도가 쟁점2토지보다 월등히 높다는 사실을 인정하고 있는 바, 이 건 부동산 매매계약서상에 기재된 각 토지의 매매가액은 각 토지의 접근성, 활용도 등을 감안하여 특수관계가 없는 계약당사자간에 계약자유의 원칙에 따라 합리적으로 결정한 정상적인 가액임에도 감정평가액 등의 객관적 근거가 없다는 이유로 각 토지의 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점1토지가 OOOO 및 이면도로에 접하고 있어 조망권 및 접근성 등이 우수하여 쟁점2토지에 비하여 사용가치가 높다고 주장하나, 쟁점1토지와 쟁점2토지는 연접하여 있고 쟁점1토지에는 본관 건물이, 쟁점2토지에는 본관건물의 주차장이 있어 별도의 주차장이 없는 본관 건물의 이용을 위하여는 반드시 필요한 건물로 별도의 독립된 건물로 볼 수 없으므로 쟁점1토지와 쟁점2토지는 그 이용현황 및 사용가치가 동일하다.
(2) 양도 당시 각 토지의 ㎡당 개별공시지가를 보면, 쟁점1토지는 3,430천원, 쟁점2토지는 3,690천원으로 쟁점2토지가 더 높게 평가되어 있음에도 매매계약서의 토지 1㎡당 단가는 쟁점1토지가 12,510천원, 쟁점2토지는 8,438천원으로 오히려 개별공시지가보다 낮은 쟁점1토지의 가격을 높게 구분 계약하였으나 구분가액에 대한 감정평가 등 객관적·합리적인 근거를 제시하지 못하고 있다. (OO O O, O, OO)
(3) 양수자 OOOOOOOOOO가 청구인에게 발송한 OOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOO) 공문에서 쟁점1·2토지 및 지상건물의 거래가격이 부동산매매계약서의 금액과 같다고 확인하고 있으나, 조사 당시 OOOOOOOOOO에 출장하여 확인한 바, 청구인과 OOOOOOOOOO 사이에 2005.2.19. 작성된 부동산매매계약서를 보면, 총 매매대금 22,750백만원만 기재되어 있을 뿐 물건별 거래가액이 구분되어 있지 아니하고, 2005.3.2. 작성된 당초 매매계약서에도 물건별로 거래가액이 구분되어 있지 아니하다가 사후에 쟁점부동산의 거래가액을 구분 기재하여 재작성한 것으로 판단되며 OOOOOOOOOOO 회계전표에도 쟁점1·2토지의 가액이 구분되지 아니하고 일괄기재되었는 바, 이는 양도차익을 줄이기 위하여 임의로 매매가액을 구분하였다고 볼 수 밖에 없다.
(4) 결론적으로, 위 2필지의 토지가 조망권 및 접근성 등에 차이가 있어 토지사용 가치가 상이하다고 주장하나, 2필지의 지상에 1동의 건물이 위치하고 있으므로 타당성이 없으며, 또한 이 건 매매계약시에는 위 2필지의 토지가액 구분 없이 매매계약서를 작성한 것으로 확인되므로, 위 2필지의 토지가액을 구분하여 작성한 계약서는 양도소득세 신고를 위하여 감정평가 등 객관적·합리적인 근거 없이 사후에 임의로 작성한 것으로 판단되므로, 각 토지의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 각 토지의 양도가액을 안분계산하여 양도차익을 계산한 이 건 부과처분은 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
(3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 청구인은 이 건 부동산 매매가액 22,750,000천원을 2005.3.2. 청구인과 매수인간의 계약서에 근거하여 쟁점1토지의 가액 10,500,000천원, 쟁점2토지의 가액 5,300,000천원, 위 토지상 건물의 가액 7,400,000천원으로 구분하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 위 매매계약서상의 구분가액은 감정가액 등 합리적인 기준에 의하지 아니하고 계약당사자간에 임의로 구분하였다 하여 각 물건별 가액이 불분명한 것으로 보고, 특히 토지의 경우 소득세법 제100조 제1항 및 제2항의 기준시가인 개별공시지가가 ㎡당 쟁점1토지는 3,430천원이고 쟁점2토지는 3,690천원으로서 쟁점1토지의 가액이 쟁점2토지의 가액보다 낮은데도 매매계약서상 가액은 ㎡당 가액으로 환산하면 쟁점1토지가 12,510천원이고 쟁점2토지가 8,438천원으로서 쟁점1토지의 가액이 쟁점2토지의 가액보다 높게 산정되어 있어 불합리하다 하여, 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도가액을 개별공시지가에 의하여 안분계산한 가액인 각 8,337,994천원과 7,012,906천원(쟁점토지 1·2의 지상건물 가액은 매매계약서상 가액 7,400,000천원을 합리적인 가액으로 인정하였다)으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 경정·고지하였다.
(2) 매매계약 당시 이 건 부동산의 현황을 보면, 지상건물은 사용승인되지 아니한 상태로서 양도인은 사용승인을 완료하여 양수인에게 인계하기로 하였으며, 도급계약서상 공사기간은 2003.3.1. ∼ 4.30.이었고, 건물 시공 전에는 쟁점1토지에는 지하 1층 지상 4층의 근린생활시설이, 쟁점2토지에는 지하 1층 지상 3층의 다세대주택(8세대)이 위치하고 있었으며, 사용승인 후에는 건물의 대부분(특히 지상건물)이 아래와 같이 쟁점1토지에 정착하고 있다. (OO O O, O)
(3) 쟁점1토지와 쟁점2토지의 주변 여건을 보면, 쟁점1토지는 정방형으로 폭 50m의 OOOO와 접하고 있으나, 쟁점2토지는 폭 8m의 이면도로만 접하고 있고 OOOO 쪽으로는 타인 소유의 5층 건물이 위치하고 있어, 조망권 및 접근성의 측면에서 외관상 쟁점1토지가 쟁점2토지보다 다소 우월하다 할 수 있어 보인다.
(4) 매매계약서상 물건별 양도가액 구분 여부에 대하여 살펴 보건대, 2005.2.19. 가계약서에는 매매대금 총액만 22,750백만원으로 기재되어 있고 물건별 구분가액은 기재되어 있지 아니하였으나, 2005.3.9. 이 건 부동산 양수인 OOOOOOOOOOO ‘협회사옥매입을 위한 매매계약 체결’이라는 제목의 내부보고 문건은 물건별 가액란이 공란인 계약서(계약일 2005.3.2)가 첨부된 것이 있고, 물건별 가액란에 청구인이 제시한 계약서와 같이 구분가액이 기재된 계약서(계약일 2005.3.2)가 첨부된 것도 있는 바, 당초 매매계약 당시 물건별 가액을 구분하여 거래가액을 결정하였는지 여부가 분명하지 아니하다.
(5) 청구인은 이 건 심판청구시 그의 주장에 대한 증빙자료로서, 청구인 제시 매매계약서와 같이 물건별로 거래가액을 구분하여 계약체결하였고, 회계처리도 계약서와 동일한 취득가액과 취득시 소요된 부대비용을 포함하여 재무제표에 계상하였다는 내용의 양수인 OOOOOOOOOOO 확인서와 매매계약서상 쟁점1토지와 쟁점2토지의 가액 구분이 타당하다는 취지의 공인중개사 및 건축사의 의견서를 제출하였다.
(6) 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 살피건대, 부동산매매계약서상의 거래금액이 실지거래가액이고, 토지와 건물 등의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 합리적이고 객관적인 기준에 근거하여 구분된 합당한 구분가액이라면 그 구분된 가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것인 바, 이 건 부동산 거래의 경우에는, 첫째, 당초 가계약서에는 매매대금 총액만 기재되어 있었고 물건별 가액란은 공란이었던 사실과 정식 계약서도 물건별 가액이 구분기재된 것과 구분기재되지 아니한 것이 있는 것으로 확인되는 점에 비추어, 당초 이 건 부동산 양도 당시 물건별 가액을 분명하게 구분하여 거래한 것으로 인정하기 어려운 면이 있고, 둘째, 설사 청구인의 주장과 같이 쟁점1토지가 쟁점2토지에 비하여 조망권 및 접근성 등에 있어 우월함에도 각 토지의 개별공시지가는 그 실상과 다르게 쟁점1토지가 쟁점2토지보다 더 낮게 산정될 수는 있다 할지라도 그 개별공시지가는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률이 정하는 정당한 절차를 거쳐 수정되기 전에는 일응 유효한 객관적 가액인 반면에, 청구인이 주장하는 각 토지의 구분가액은 공신력 있는 감정평가액 등 객관적인 근거가 없어 그 구분가액을 각 토지의 객관적 가치를 적절히 반영한 것이라고 인정하기는 어려워 보이므로, 처분청이 쟁점1토지와 쟁점2토지의 실지 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 각 토지의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.