실제취득가액을 확인할 수 없는 경우 필요경비 계산(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOOOOOO OOOO OOO호에 거주하는 자로서 1978.12.28. 분양받은 OOOOO OOO OOO OOO OO OOO(OOOO)OOO OOO OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.11.30. 청구외 송OO 외 1인에게 양도한 후 2007.5.25. 양도소득세 확정신고시 양도가액은 850,000,000원, 취득가액은 20,000,000원, 필요경비는 830,000,000원으로 하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트가 실지거래가액 600,000,000원을 초과하는 고가주택으로 실가신고대상이나 청구인이 1978.12.28. 분양당시의 계약서를 제출하지 아니하자 기준시가에 의한 환산가액 69,700,000원을 취득가액으로 보고 청구인이 필요경비로 신고한 830,000,000원도 이를 인정할 만한 입증서류가 없다는 이유로 1985년도 쟁점아파트 기준시가의 3%인 1,263,000원만을 필요경비로 개산공제하여 양도차익을 산정한 다음 2007.10.26. 과세전통지를 거쳐 2008.1.8. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 34,576,210원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 당초 신고한 필요경비 830,000,000원에서 80, 000,000원을 감액한 750,000,000원을 필요경비로 공제하여 달라고 주장하면서 2008.2.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 현재 72세인 청구인은 2005년말 이전에 이미 준 파산상태로 쟁점아파트 양도대금으로 OO대출금과 사채를 상환하여 남은 돈이 없고 소득과 재산도 없으며, 아들은 39세의 미혼이고 신용불량자이며, 청구인은 현재 아내가 계약한 월세집에서 지내고 있는 바, 1978.12.28. 쟁점아파트를 분양받은 후 장기간이 경과한 2006.11.30. 쟁점아파트를 매각한 관계로 필요경비관련 증빙자료를 폐기하여 보관하지 않고 있으나 베란다샤시·난방배관 교체 및 내부개조 등에 따른 경비를 지출하였으므로 이와 같은 경비는 소득세법시행령 제163조 제3항에서 규정하는 “자본적 지출액”으로 인정하여야 하고 쟁점아파트 소유기간인 28년동안의 물가상승분을 반영하여 필요경비로 750,000,000원을 인정하여야함에도 불구하고 처분청이 취득당시 기준시가의 3%인 1,263, 000원만을 필요경비로 인정한 것은 법적근거가 없는 부당한 처분일 뿐만아니라, 관련 영수증 등의 보관기간이 경과하였음에도 이를 제출하도록 요구하는 것은 위헌이므로 이 건 처분청의 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 아파트의 베란다 샤시시공, 전압승압공사, 보일러교체 등이 소득세법상자본적 지출에 해당하더라도필요경비로 인정받기 위해서는 객관적인 자료가 필요한 바, 청구인이 제출한 쟁점아파트의 수리부분에 대한 사진과 아파트관리소장의 확인서만으로는 시공여부,시공가액 및 대금지급내역 등의 확인이 불가능하고, 분양회사인 OOOO(O)의 회신문서에도 이에 대한 구체적인 내용이 없어객관적인 증빙자료로 인정할 수 없으며, 벽지도배, 싱크대 및 거실장 교체 등은 수선비 성격의수익적 지출에 해당되므로 소득세법시행령 제163조 제3항 제3호에서 규정하고 있는 “자본적 지출”에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서, 청구인이 쟁점아파트의 양도소득금액산정과 관련하여 물가상승분 등을 반영하여 750,000,000원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장은 이를 인정할 수 있는 관련증빙이 부족하므로 처분청이 소득세법령에 따른 필요경비를 산출하여 이를 기초로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 관련증빙자료가 없는 난방배관교체비용 등과 물가상승률을 감안하여 750,000,000원을 쟁점아파트 양도차익 산정시 필요경비로 인정하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액 가.제94조 제1항 각호의자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 다만, 제96조 제2항 각 호외의 본문에 해당하는 경우에는당해 자산의 취득 당시의 기준시가

• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의실지거래가격을 확인할 수 없는 경우에는 대통령이 정하는매매사례가액, 감정가액 또는환산가액 2.자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 4.양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액 2.제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서,같은 호 나목, 제7항또는제114조 제7항의 금액에 자산별로대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

2. 건물

• 가. 법 제99조제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】②법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액: 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 1.본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2.엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의피난시설 등의 설치 4.재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의것

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 2007.5.25. 쟁점아파트에 대한 양도소득세 확정신고시 양도가액은 850,000,000원, 취득가액은 20,000,000원, 필요경비는 830,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였고, 처분청은 청구인이 제출한 분양회사의 회신문과 아파트관리소장의 확인서 등만으로는 필요경비의 객관적인 증빙자료로 인정할 수 없다 하여 아래 <표>와 같이 양도소득세를 산출하여 2008.1.8. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 34,576,210원을 경정고지하였으며, 이에 대하여 청구인은 2008.2.26. 난방배관 교체비용 등과 물가상승률을 감안하여 양도소득세 산정시 750,000,000원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. OOOOOOOOO OOOOO OO OOOOOOOOO

(2) 소득세법 제95조에 의하면 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 하도록 규정하고 있고, 제97조 및 같은 법시행령 제163조의 규정 등에 의하면 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액은 취득 당시의 실지거래가격으로 하고 동 가격을 확인할 수 없을 경우에는 환산가액으로 하며, 자본적지출비용은 양도자산의 내용연수를 연장하거나 가치증가를 위하여 지출한 수선비와 용도변경·개량 또는 이용편의를 위한비용 등으로 하여 필요경비로 인정하도록 규정하고 있으며, 실제취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 필요경비를 취득당시 기준시가의 100분의 3으로 산정하도록 규정하고 있다.

(3) 청구인이 2006.11.30 양도한 쟁점아파트는 1978.11.28. 분양당시 분양계약금액이 확인되지 아니함에 따라 처분청은 69,700,000원을 환산취득가액으로 산정하여 청구인이 신고한 20,000,000원 보다 고액을 반영하였고, 청구인이 제출한 자료만으로는 시설교체 비용 등을 자본적지출비용으로 인정할 만한 비용지출사실이 확인되지 않을 뿐만아니라 실제취득가격이 확인되지 아니하여 환산취득가액을 사용하는 경우에 필요경비는 취득당시 기준시가의 3%를 반영하도록 규정함에 따라 처분청이 동 방법으로1,263,000원을 필요경비로 산출한 것은 정당한 것으로 판단된다.

(4) 또한, 양도소득금액 산정시 장기보유특별공제액을 공제하도록 한 취지는 부동산을 장기보유한 경우에 화폐가치하락과 물가상승 등을 감안하여 공제하는 제도로서 쟁점아파트의 경우 양도소득금액산정시 장기보유기간 15년 이상에 적용되는 양도차익의 45%가 공제되었으므로 청구인이 물가상승분을 반영하여 필요경비액을 공제하여 달라는 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(5) 그리고, 청구인은 소득세법 제163조 제6항에서 규정하고 있는 필요경비 산정방법이 법적근거가 없어 위법하고 쟁점아파트의 장기보유로 인하여 시설교체비용 등에 대한 영수증 등의 의무보관기간이 경과하여 관련견적서, 계약서 및 영수증 등이 폐기되었음에도 이를 제출하도록 요구하는 것은 위헌이라고 주장하고 있으나, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의하면, 취득 당시의 실제거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액을 취득가액으로 사용하도록 규정하고 있고 같은 조문 제3항 제2호에는 환산취득가액을 사용하는 경우에 필요경비는 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 가목의 규정에 따라 취득당시 기준시가의 100분의 3에 해당하는 금액으로 산정하도록 하고 있으므로 동 시행령 제163조 제6항은 상위법령에서 위임받은 규정으로서 위법한 것으로 볼 수 없다. 또한, 조세심판청구는 국세기본법 제55조에서 규정하는 바와 같이 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받아 권리 또는 이익의 침해를 당한 자가 볼복청구를 하도록 규정하고 있으므로 그 청구의 대상은 세법에 위반되는지 여부에 대한 것일 뿐이고 관련법률이 헌법에 위반되는지 여부는 심판대상에 해당되지 않는다 할 것이다.

(6) 따라서, 처분청이 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정에 따라 환산취득가액 및 기준시가에 의한 필요경비를 산정하고 청구인이 부족납부한 세액을 경정고지한 처분은 정당하므로 청구인의 쟁점아파트 양도소득금액산정시 필요경비 750,000,000원을 인정하여야 한다는 주장은 받아 들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.