검인계약서상 매매대금을 실지 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2008.1.9. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 41,395,690원의 부과처분은 취득가액을 484,300,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 2005.2.16. 심○○(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득한 ○○시 ○○구 동○○ ○○번지 대지 231.6㎡ 및 위 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택 698.4㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 2006.7.21. 양도하고 2006.8.7. 실지거래가액(양도가액: 560,000천원, 취득가액: 540,000천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 3,179,390원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 검인계약서상의 매매대금 430,000천원을 취득가액으로 양도차익을 계산하여 2008.1.9. 2006년 귀속 양도소득세 41,395,690원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 취득하게 된 것은 전소유자의 부채(청구인으로부터의 차용금 175,000천원, 임대보증금 189,000천원, 은행대출금 120,300천원, 미지급 이자 등 55,700천원)와 전소유자가 대표로 있었던 회사의 부도로 인한 것으로, 청구인은 전소유자의 부채를 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 취득하였는 바, 이러한 사실은 매매계약서, 거래사실확인서 등에 의해 확인된다. 처분청은 현금차용증, 매매계약서 및 거래사실확인서의 도장이 인감증명서상의 인감과 상이하다고 보았으나, 청구인은 전소유자(2005.1.10. 사망)의 아들인 고○○과 매매계약을 체결하였고 고○○은 계약체결시 날인한 도장은 인감증명서상의 인감이 맞고 실제 양도금액이 540,000천원임을 확인하였다. 전소유자가 양도가액을 430,000천원으로 신고한 것은 기준시가에 맞추어 신고한 것으로 당시 시가는 6～7억원대였으며, 전소유자에게 빌려준 돈은 청구인의 자매들로부터 빌린 돈이었다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 현금차용증, 매매계약서 및 거래사실확인서에 날인된 도장은 첨부된 전소유자 인감증명서상의 인감과 상이하다. 청구인은 전소유자에게 대여한 금액(175,000천원)에 대한 자금출처 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 청구인의 소득상황 등으로 볼 때 전소유자에게 채권이 있었다는 주장은 신빙성이 없다. 전소유자가 양도소득세를 신고하면서 첨부한 매매계약서와 청구인이 관할 구청에 제시한 검인계약서상 매매대금은 430,000천원으로 확인되는 바, 매매당사자가 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 추정하며 검인계약서가 실제와 다르다는 입증은 주장하는 자가 입증하여야 하는 것이므로 청구인이 신고한 취득가액을 인정할 수 없어 검인계약서상의 금액을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 검인계약서상 매매대금을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 매매를 원인으로 취득한 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고․납부한데 대해, 처분청은 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 검인계약서상의 매매대금을 취득가액으로 양도차익을 계산하여 2006년 귀속 양도소득세 41,395,690원을 경정․고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 540,000천원에 취득하였고, 이러한 사실은 현금차용증, 매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의해 확인된다는 주장이고, 처분청은 청구인이 제시한 증빙자료에 날인된 도장과 첨부된 전소유자 인감증명서상의 인감이 상이하여 신빙성 있는 증빙자료로 보기 어렵고, 청구인이 관할 구청에 제시한 검인계약서상 매매대금이 430,000천원으로 확인되므로 특별한 사정이 없는 한 이를 실지거래가액으로 추정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 제출한 등기부등본에 따르면, 청구인은 2005.2.16. 전소유자로부터 매매를 원인으로 취득한 쟁점부동산을 2006.7.21. 매매를 원인으로 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 주장하는 취득가액 540,000천원 중 쟁점부동산의 임대보증금(189,000천원)과 쟁점부동산을 담보로 한 은행대출금(120,300천원)의 합계 309,300천원은 청구인이 제출한 임대차계약서와 전소유자 대출금 원장 조회서(○○농협 ○○지점, 2007.9.10.)에 의해 확인되고, 처분청도 이를 인정하고 있다. (단위: 천원) 임대보증금 대 출 금 이 름 날 짜 금 액 날 짜 금 액 김○○ 2002.11.7. 25,000 2001.9.4. 20,000 강○○ 2005.2.11. 10,000 2002.10.18. 14,000 한○○ 2002.7.4. 18,000 2002.11.30. 10,000 정○○ 2005.5.8. 재계약 25,000 2004.8.25. 66,300 김△△ 2005.5.8. 재계약 19,000 2004.12.14. 10,000 허○○ 2005.5.8. 재계약 15,000 이○○ 2005.5.8. 재계약 22,000 고○○ 2004.3.1. 5,000 박○○ 2002.8.5. 20,000 유○○ 2003.6.17. 20,000 배○○ 2003.1.10. 10,000 소 계 189,000 소 계 120,300 임대보증금 및 대출금 합계 309,300 (다) 청구인은 양도소득세 예정신고시와 과세전적부심사 신청시 쟁점부동산 취득관련 매매계약서를 제출하였고, 소유권 이전등기 신청시에는 검인계약서를 제출하였는 바, 그 내용을 비교하면 아래 표와 같다. 구분

① 당초 양도소득세 신고서에 첨부된 계약서

② 과세전적부심사 신청시 제시한 계약서 중개업자 없 음 없 음 매매금액 540,000천원 540,000천원 계약일 2004.12.24. 2004.12.23. 대금지급

• 계약금: 50,000천원(계약시)

• 중도금: 80,000천원(05.1.7.)

• 잔 금: 410,000천원(05.2.7.) 좌 동 사용인감

• 매수인(청구인): 목도장

• 매도인(전소유자): 목도장

• 매수인(청구인): 목도장 아님

• 매도인(전소유자): 목도장 아님 특약사항 없 음

① 계약금 및 중도금은 현금차용증 175,000천원에서 일부공제처리한다.

② 은행대출금 120,000천원 및 세입자 190,000천원은 매수자가 승계한다. 기타

• 검인계약서 양식에 타자로 작성

• 일반계약서 양식에 수기로 작성 구분

③ 소유권 이전 등기신청시 제출한 검인계약서 중개업자 없 음 매매금액 430,000천원 계약일 2004.12.24. 대금지급

• 계약금: 50,000천원(계약시)

• 중도금: 80,000천원(05.1.7.)

• 잔 금: 300,000천원(05.2.7.) 사용인감

• 매수인(청구인): 목도장 아님

• 매도인(전소유자): 목도장 아님 특약사항 없 음 기타

• 2005.2.16. ○○구청장 검인

• 양식은 ①번 계약서와 유사 (법무사 한△△ 날인) (라) 전소유자는 쟁점부동산을 양도하고 기준시가(양도가액: 421,744천원)에 의해 양도소득세를 신고하였는 바, 첨부된 매매계약서상 매매대금은 430,000천원으로 나타난다. (마) 청구인이 제출한 전소유자의 부동산 거래사실확인서(2004.12.23.)에 따르면, 쟁점부동산을 청구인과 매매가액 540,000천원에 매매하기로 2004.12.23. 계약하였고 잔금일을 2005.2.7.로 한 것으로 나타나며, 전소유자의 인감증명서(2004.12.23. 발급, 대리신청)가 첨부되어 있다. (바) 청구인이 제출한 현금차용증(2002.1.26, 2003.12.18.)에 따르면, 전소유자는 청구인으로부터 75,000천원 및 100,000천원 합계 175,000천원을 차용하였고, 이자는 매월지불하되 상환요청시 15일 이내 원금 및 이자를 상환하기로 약속한 것으로 나타나며, 전소유자의 인감증명서[2002.1.26.자(본인신청), 2003.12.18.자(대리신청)]가 첨부되어 있는 바, 위 거래사실확인서와 현금차용증에 날인된 전소유자의 도장은 첨부된 인감증명서상 인감과 상이한 것으로 판단된다. (사) 청구인은 전소유자가 현금차용증에 따라 차입금 이자를 입금했다고 주장하면서 청구인 계좌(○○새마을금고 0000-00-000000-0, ○○은행 ○○지점 000000-00-000000) 거래명세서를 제출하였는 바, 전소유자가 입금한 내역은 아래 표와 같다. (단위: 천원) 입금일 금 액 입금일 금 액 2003.3.25. 700 2004.4.1. 200 2003.5.27. 850 2004.4.23. 1,000 2003.11.23. 1,000 2004.5.21. 1,000 2003.12.3. 1,900 2004.7.22. 1,050 2003.12.24. 1,000 2004.8.23. 1,000 2004.1.8. 100 2004.10.15. 1,000 2004.1.19. 1,000 2004.11.19. 1,200 2004.2.24. 1,000 2004.12.23. 1,400 2004.3.25. 1,000 합 계 16,400 (아) 청구인이 제출한 고△△(전소유자의 아들)의 확인서(2007.11.15, 인감증명서 첨부)에 따르면, 고△△은 사업을 하다 2000년 10월 부도를 냈고, 전소유자가 친분이 있던 청구인으로부터 2002년 1월 7천 5백만원을 차용해주어 ○○썸(사업자는 전소유자) 사업을 시작하였으나 자금난으로 2003년 추가로 1억원을 차용하였으며, 이자도 제대로 지불하지 못하고 자금이 더 필요하여 쟁점부동산을 청구인에게 매각하여 빌린 채무를 정리하였는 바, 당시 시세는 6～7억정도였고 다른 매수자를 알아보았으나 매수자가 없어 조금 싼 5억 4천만원에 매각할 수밖에 없었다고 확인하고 있다. (자) 처분청이 제출한 국세통합전산망 조회자료에 따르면, 고△△은 (주)○○싱크을 2000.11.20.까지 영위하였고, 2003～2004년 납부기한인 13건에 대해 체납액 329,323천원, 결손액 401,500천원이 있는 것으로 나타나며, 전소유자는 2002.1.18.부터 ‘○○썸’이라는 상호로 전기․전자부품제조업을 영위하다 2005.1.9. 폐업한 것으로 나타난다. (차) 청구인은 심판관회의(2008.10.24.)에 참석하여 어머니가 물려준 돈과 언니들로부터 받은 돈을 전소유자에게 빌려주었고, 조금씩 빌려준 돈이 많아져 차용증을 작성했다고 진술하였으며, 고△△은 사업이 잘 되지 않아 청구인에게 이자를 제대로 지급하지 못했고, 어머니 명의로 사업을 시작하였으나 어머니 건강이 좋지 않아 어머니가 준 도장으로 금융거래 등 모든 업무를 처리했고, 이 도장이 인감증명서상 인감과 다르다는 것은 처분청 조사과정에서 알게 되었다는 취지의 의견진술을 하였다. (카) 위 사실관계를 종합하여 보면, 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액 540,000천원 중 임대보증금 189,000천원과 은행대출금 120,300천원 합계 309,300천원은 청구인이 인수한 사실은 인정하고, 차용금 175,000천원과 미지급 이자 등 55,700천원은 신빙성이 없다 하여 인정하지 않았으나, 전소유자가 사망하여 인감 변경여부를 확인하기 어렵지만 전소유자 본인이 발급받은 인감증명서도 첨부되어 있는 점, 전소유자가 인감을 분실했다면 비슷한 도장을 인감으로 사용했을 수도 있는 점 등으로 볼 때 첨부된 인감증명서상 인감과 현금차용증 등에 날인된 도장이 다르다 하여 청구인이 제출한 증빙을 모두 부인한 것은 무리가 있다할 것이고, 전소유자와 고△△의 사업이력 등으로 볼 때 전소유자가 청구인으로부터 현금을 차용한 정황이 신빙성이 있어 보이고, 전소유자가 현금차용증을 작성하고 그에 따라 이자를 지급한 내역이 일부 나타나고 있어 현금차용증상 차용금액인 175,000천원은 청구인이 쟁점부동산 취득시 인수한 금액으로 보아야 할 것으로 판단된다. 다만, 미지급 이자 등이라고 주장하는 55,700천원은 그 내역이 불분명하고, 청구인도 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 이를 청구인이 전소유자로부터 인수한 금액으로 보아 실지거래가액에 포함시키기는 어렵다 할 것이다.

(3) 따라서, 이 건의 경우 전소유자가 청구인으로부터 차용한 175,000천원, 임대보증금 189,000천원 및 은행대출금 120,300천원 합계 484,300천원을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.