신축주택 과세특례 적용시 고급주택의 판정시점이 언제인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 자기 소유의 주택 재건축에 따라 1999년 공사에 착수하여 2002.12.7. 사용승인을 받은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○○ ○○○아파트 ○○동 ○○○호 169.78㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 공급받고 2006.3.24. 양○○에게 650,000천원에 양도한 후 조세특례제한법 제99조의3 제1항 의 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례” 규정의 적용대상에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 감면신고 하였다. 처분청은 쟁점아파트가 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례” 적용 대상에서 제외되는 고가(고급)주택에 해당된다고 보아 2007.12.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 81,898,340원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 규정한 조세특례제한법 제99조의3 제1항 및 부칙 제29조의 제1항의 입법취지는 당시 건설경기침체에 따라 그 부양을 위하여 규정한 것으로 고가(고급)주택 해당 여부는 양도시점이 아닌 분양시점을 기준으로 판단하여야 하므로 분양시점에 고급주택에 해당하지 않았던 쟁점아파트에 대하여 양도소득세의 감면을 배제함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례대상 중 감면대상에서 제외되는 고급주택은 조세특례제한법 제99조 3 제1항 및 소득세법시행령 제156조 의 규정에 의하여 공동주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우이므로 이에 해당하는 쟁점아파트에 대하여 양도소득세의 감면을 배제한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정의 적용이 배제되는 고급(고가)주택의 판정시점을 분양당시의 가액 및 면적을 기준으로 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 】(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2001.8.14, 2001.12.29>

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우

○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 】(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2001.8.14, 2001.12.29, 2002.12.11, 2002.12.11>

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우

○ 부칙 (2002. 12. 11 법률 제6762호) 제1조【시행일】 이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다. 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행 전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】(2002.12.630. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 법 제89조제3호에서 "거주용건물의 연면적·가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】(2002.12.630. 대통령령 제17825호로 개정된 것)

① 법 제89조제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 조세특례제한법 제99조의3 제1항 은 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 규정하면서 그 요건으로 비수도권 지역에 소재한 주택은 신축주택 취득기간(2000.11.1.~2003.6.30.)내에 취득하고 동 기간 중 사용승인을 받은 주택은 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 감면하도록 되어 있고 당해 신축주택이 소득세법 제89조 의 고가(고급)주택에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외하도록 되어 있다.

(2) 청구인은 비수도권 지역에 소재하는 쟁점아파트와 관련하여 2002.12.7.에 사용승인을 받아 2003.3.6.에 취득한 사실이 처분청 제시자료에서 확인되어 위 과세특례 적용요건 중 신축주택취득기간 내에 사용승인을 받아 취득한 요건은 충족하고 있다.

(3) 다만, 쟁점아파트가 과세특례 적용대상에서 제외되는 고가(고급)주택에 해당하는지 여부에 대하여, 처분청은 쟁점아파트 양도당시 고가(고급)주택 기준 6억원을 초과(650백만원)할 뿐 아니라, 양도 이전의 사용승인일(2002.12.7)에도 고급주택 면적요건을 충족한다 하여 조세특례제한법 제99조의3 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보았고, 청구인은 쟁점아파트 분양당시 가액이 338백만원(종전주택 취득가액 60백만원 + 재건축조합 분담금278백만원)이었으므로 고급주택의 가액조건은 충족하지 않아 조세특례제한법 제99조의3 양도소득세 감면대상임을 주장한다. (4) 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호 의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6.30. 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우, 신축주택 과세특례가 배제되는 고가(고급)주택인지 여부의 판정은 같은 법 부칙(2002.12.11. 개정 법률 제6762호) 제29조 제2항의 규정에 의하여 종전의 소득세법시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제15조의 규정에 의하는 것인 바(재경부 재산세과-96, 2007.1.10. 참조) 청구인 소유의 쟁점아파트는 면적이 169.78㎡, 양도가액이 650백만원으로 종전의 소득세법시행령 제156조 의 규정의 의한 공동주택의 고급주택 범위인 전용면적 149㎡ 이상, 양도가액 6억원을 초과하므로 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용대상이라고 할 수 없다. 청구인은 분양당시의 쟁점아파트 취득가액 338백만원은 고급주택 판정기준인 6억원을 초과하지 아니함을 주장하고 있으나, 소득세법 제89조 같은법시행령 제156조 등에서 고급(고가)주택인지 여부는 양도당시의 가액에 의하여 판정하는 것이므로 이 부분 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.