실지거래가액이 기준시가 이하에 해당되어 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 286.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 19 82.12.29. 취득하여 2006.8.28. 주식회사

○○ 개발(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 양도하고 양도 가액은 실지거래가액으로 500백만원, 취득가액은 환산가액인 111,774천원으로 하여 2006.10.31. 양도소득세예정신고를 하였다.

• 나. ○○ 지방국세청장은 실지조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하고 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 청구인이 신고한 양도가액이 허위임을 확인하고 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의 2에 따라 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도가액 1,118,520천원, 취득가액 250,044천원으로 양도소득세를 고지하도록 처분청에 통보하였고 이에 근거하여 처분청은 2007.11.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 137,632,560원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 실제 5억원에 양도하였는데도 그 양도가액이 기준시가, 감정가액 및 매매사례가액 보다 낮다는 이유를 들어 신고한 양도가액을 허위로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구외법인에게 토지 등 매매 관련서류를 현지 확인한 바, 별도의 계획서 없이 이익이 발생하면 배당을 받고 그렇지 않으면 청구인 등 토지 소유주 들이 손해를 본다고 하여 수차에 걸쳐 관련 서 류를 요구하였으나 청구인 등 토지소유주와 청구외법인 측과 토지매매와 관련서류는 없다고 하며 등기 이전 시 실거래가액으로 주장하는 금액들은 이주 및 근저당 말소비용으로 조사되었다. 청구인이 신고한 양도가액 5억원은 등기이전시 임의로 작성한 매매계약서에 의한 것이고, 이 가액은 기준시가 대비 44.7%, 감정가액 대비 44.1% 또는 38.7%, 매매사례가액 대비 38.7%에 불과한 것으로서 이를 실제 양도가액으로 인정하기 어려워 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액으로 신고 된 양도가액을 허위로 보아 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. <개정 2000.12.29>

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. <개정 2000.12.29> 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005.12.31. 단서개정>

⑤ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제5항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액이 5억원인데도 기준시가로 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 500백만원, 취득가액은 112백만원으로 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 청구인의 신고가액을 부인하고, 기준시가에 의하여 양도가액은 1,118백만원, 취득가액은 250백만원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였다.

(2) 또한, 쟁점토지를 포함하여 같은 동

○○○ 대 217.6㎡(소유자 서

○○), 같은 동

○○○ 대 297.9㎡(소유자 신

○○, 윤

○○), 같은 동

○○○ 대 671.2㎡(소유자 한

○○, 정

○○), 같은 동

○○○ 대 285.4㎡(소유자 김

○○), 같은 동

○○○ 대 279.9㎡(소유자 김

○○, 한

○○, 서

○○, 신

○○) 계 2,038.8㎡의 일단의 토지는

○○ 동

○○ 아파트 재건축부지로서 건물신축 중에 있는 토지이다.

(3) 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면, 이는 쟁점토지의 등기권리증에 첨부된 매매계약서로서 쟁점토지의 양도가액이 5억원으로 기재되어 있다.

(4) 서울지방국세청장이 조사한 기록에 의하면, 서울지방국세청이 매수자인 청구외법인에 현지 출장하여 쟁점토지를 포함한 일단의 토지의 매매와 관련한 매매계약서 등의 관련 자료를 요구하였으나, 동 법인은 청구인을 비롯한 토지매도자와의 매매와 관련한 자료는 없다고 하였고 토지매도자들이 실지거래가액으로 주장하는 금액들은 이주 및 근저당권 말소비용으로 조사되었다.

(5) 감정평가서에 의하면,

○○ 상호저축은행이 쟁점토지를 포함한 일단의 토지에 대해 청구외법인 명의로 60억원을 대출해 주는 과정에서 감정평가법인에게 의뢰하여 평가한 쟁점토지의 감정가액을 보면, 주식회사

○○ 감정평가법인이 2006.2.3.(가격시점 2006.2.2.) 평가한 감정가액은 1,132,860천원이고, 대출기관이 변경된

○○ 은행의 의뢰에 의하여 주식회사

○○ 감정평가법인이 2006.7.20.(가격시점 2006.7.19.) 평가한 감정가액은 1,290,600원이며, 쟁점토지의 양도당시기준시가는 1,118,520원으로 확인되는 바, 청구인이 신고한 양도가액 5억원은 이들 감정가액과는 44.1% 또는 38.7%에 불과하고, 기준시가와는 44.7%에 불과한 가액이다. 한편, 청구외법인 의 주주인 김

○○, 한

○○, 서

○○, 신

○○ 등 4인은 쟁점 토지가 포함된 일단의 재건축부지인

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○○ 대지 279.9㎡를 백

○○ 으로부터 2006.2.10. 1,693백만원에 매수하여 2006.8.28. 청구외법인에게 같은 가액으로 매도하였는데 위 매매사례가액은 ㎡당 4,500천원으로서 주식회사

○○○ 감정평가법인이 감정한 가액과 동일한 1,290,600천원이다.

(6) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 낮은 이유에 대해 청구인과 인근 5필지 소유자들이 기존주택을 재건축하기로 합의하고 재건축을 추진하였으나 재건축 규모가 작아서 개인의 자격으로는 금융기관 대출 등의 제약이 있이 재건축사업의 진행이 어렵게 되자 부득이 이 재건축사업을 시행사인 청구외법인에게 위임하였고, 위 지주들이 대출금을 보증하여 금융기관의 대출을 받기로 하고 향후 재건축사업 완료 후 분양될 19가구를 분양하여 그 이익금을 배분하는 조건의 사업방식으로 재건축을 진행하였기 때문이라고 주장한다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실제 양도가액이 5억원이라고 주장하나, 등기권리증에 첨부된 매매계약서만 제시할 뿐 실제 객관적인 매매관련 증빙자료는 찾아 볼 수 없고 청구외법인도 쟁점토지의 매매와 관련한 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있다. 뿐만 아니라 청 구인이 신고한 양도가액은 기준시가와 대비하여 44.7%, 감정가액과 대비하여 44.1% 또는 38.7%에 불과하며, 쟁점 토지가 포함된 재건축 부지중의 하나인 토지의 매매사례가액과 대비하여도 38.7%에 불과한 바, 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 청구인이 쟁점 토지를 기준시가의 50%에도 미치지 못하는 가격으로 양도할 만한 특별한 증거도 찾아 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 위 계약서의 기재만으로는 그 진정성을 인정하기 어려워 쟁점토지의 실제 양도가액을 확인할 수 없고, 그 밖에 달리 실지양도가액을 확인할 만한 증빙서류가 제출되지 아니하였으므로, 청구인이 신고한 500백만원을 쟁점토지의 실지 양도가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.