신축임대주택의 요건인 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 경우에 해당한다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999.5.25. ○○○(이하 504호를 포함하여 “쟁점부동산”이라 함)를 취득하고 2006.12.20. 및 2006.8.4. 각각 양도하였으나 2006년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니하였다가, 2007.7.18 처분청의 기한 후 신고 안내를 받고 2007.8.13. 2006년 귀속 양도소득세 3,257,040원을 신고·납부하였다.
• 나. 2007.10.15. 청구인은 2가구를 5년이상 임대사업에 제공한 쟁점부동산은 임대주택에 대한 양도소득세 감면에 해당된다 하여 기 납부한 양도소득세 환급청구를 하였고, 2007.11.29. 처분청은 쟁점부동산은 임대주택 감면요건에 해당되지 않는다 하여 양도소득세 환급을 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법에 규정된 임대주택 양도소득세 감면 요건인 2가구를 5년이상 임대사업에 제공한 후 양도하였으므로 기납부한 2006년 귀속 양도소득세를 환급하는 경정결정을 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 1999.5.25. 5호의 공동주택을 취득한 후 2002년도 중 3호의 주택을 양도하고 나머지는 2006년에 2호의 주택을 양도한 것은 장기임대주택 양도소득세 감면요건에 부합되지 않으므로 청구인의 양도소득세 반환 청구를 거부한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가조세특례제한법제97조의 2 규정에 따른 신축임대주택의 요건인 2호 이상의 국민주택을 5년이상 임대한 경우에 해당된다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. (삭제, 2001. 12. 31.)

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류 외에 매매계약서 사본과 계약금지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.11.14. ○○○의 주택 5호를 취득하고 1999.5.25. 소유권이전 등기를 마쳤으며, 1997.11.28. ○○○에게 임대사업자등록○○○)을 한 사실이 임대사업자 등록증에 의하여 나타나고, 1999.3.31. 개업일로 하여 부동산/주택임대업을 개시한 것으로 ○○○세무서장이 발급한 사업자등록증○○○에 의해 나타난다.

(2) 청구인은 2002.4.13. ○○○를 각각 양도하고 쟁점부동산을 보유하던 중, 2006.8.4. 210동 604호, 2006.12.20. 210동 504호를 각각 양도하여 2가구를 5년이상 임대사업에 제공하였으므로 쟁점부동산의 양도는 임대주택에 대한 양도소득세 감면에 해당된다고 주장한다. (3)조세특례제한법제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)의 규정을 보면, 1986.1.1.~2000.12.31. 사이 신축된 국민주택을 5호 이상 취득하고, 2000.12.31. 이전 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후 당해 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 감면하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)의 규정을 보면, 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택을 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20~2001.12.31. 기간 중 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하고 신축주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후 당해 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 감면하는 것으로 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 1997.11.28. 임대사업자등록을 한 후 쟁점부동산을 포함한 5호의 주택으로 1999.3.31. 개업일로 하여 주택임대업을 영위하였으나, 2002.4.13~2002.7.19 기간동안 쟁점부동산을 제외한 3호의 주택을 양도하고 그 나머지인 2호의 쟁점부동산을 2006.8.4. 및 2006.12.20. 각각 양도한 것은조세특례제한법제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 제1항의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 요건인 5호이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당되지 아니하는 것으로 판단되고, 또한, 1997.11.28. 임대사업자등록을 한 후 1999.5.25. 쟁점부동산을 취득하여조세특례제한법제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 제1항의 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.~2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결) 및 임대를 개시한 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 요건인 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당되지 아니하는 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점부동산의 양도는조세특례제한법제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 임대주택에 대한 양도소득세 감면요건 및 같은 법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)의 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면요건을 충족하지 못한 것으로 판단되므로, 청구인의 양도소득세 반환 청구를 거부한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.