취득가액이 불분명하여 기준시가로 환산한 가액으로 취득가액을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999.5.19. ○○○주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 ○○○상가 101호 및 210호(이하 101호를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.7.25. 주식회사 ○○은행에 7,000백만원에 양도하고, 2005.9.30. 양도가액을 7,000백만원으로, 취득가액을 6,800백만원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 나. 2007.7. ○○지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점부동산의 양도가액 7,000백만원은 실지거래가액임을 확인하였으나, 취득가액은 실지거래가액이 불분명하여 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항의 규정에 따른 환산한 가액 3,502백만원으로 취득가액을 결정하였다.
• 다. 처분청은 2007.12.5. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 1,253,504,950원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득가액은 6,800백만원이 실지거래가액인 바, 청구인이 취득당시 시가를 확인할 수 있는 금융기관의 평가서류 및 금융거래 내용을 제출하였으나 청구인이 채권․채무관련 입증서류를 보관하고 있지 않다는 사실만으로 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법상 환산하는 방법으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 취득계약서를 신뢰할 수 없어 이를 근거로 한 취득가액을 인정할 수 없으며, 실제 취득가액을 확인할 수 있는 명백하고 객관적인 근거자료를 제시하지 못하므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항에 의거 계산한 환산가액으로 취득가액을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 환산한 가액으로 취득가액을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정의 통지】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2001.12.31. 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【 추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (괄호안 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31. 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2007.7. ○○지방국세청 조사공무원이 작성한 청구인에 대한 ‘양도소득세 조사서’에 의하면, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 7,000백만원은 적정한 것으로, 취득가액 6,800백만원은 취득계약서상의 중도금 3,500백만원과 잔금 3,070백만원 중 570백만원의 지급은 실지거래 금액이 불분명하고 신빙성이 없으며 사후에 임의로 작성된 계약서로 판단하여, 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제176조 의 2 (추계결정 및 경정) 제2항의 규정에 의하여 환산한 가액 3,502백만원으로 취득가액을 결정한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 6,800백만원이 실지거래가액인 바, 중도금 3,500백만원은 청구인과 청구외법인 대표 김○○ 간의 채권․채무와 상계처리하였고, 잔금 3,070백만원 중 ○○은행 임차보증금 2,500백만원을 차감한 570백만원은 청구인의 통장에서 인출하여 지급하였으며, 계약금을 지불하기 위해 ○○은행으로부터 대출을 받을 당시 ○○은행의 담보물 평가서를 보면 101호는 4,776백만원, 210호는 1,471백만원 합계 6,247백만원으로 당시 쟁점부동산의 시가는 담보물평가액 6,247백만원 이상이었을 것이므로 청구인이 채권․채무관련 입증서류를 보관하고 있지 않다는 사실만으로 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법상 환산하는 방법으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 양도가액이 7,000백만원이라는 사실에 대해서는 처분청과 청구인의 의견이 일치한다. (나) 청구인이 심리자료로 제시한 청구외법인으로부터 취득한 쟁점부동산의 부동산매매계약서를 보면, ○프라자 빌딩내 1층 101호(159.21㎡), 2층 210호(147.14㎡), 7층 705호(46.71㎡)․707호(73.43㎡)․708호(75.93㎡)․709호(73.43㎡)를 매매대상으로 하고 매매대금을 7,300백만원(101호 5,200백만원, 210호 1,600백만원, 7층 4개호 500백만원)으로 하여 계약금 730백만원, 중도금 3,500백만원, 잔금 3,070백만원으로 되어 있으며, 부동산매매계약서 제6조에서 매도인이 매수인에게 차용한 3,500백만원을 중도금으로 대체하는 것으로, 제7조에서 쟁점부동산의 ○○은행 임차보증금 2,500백만원은 잔금에서 차감하는 것으로 되어 있고, 1999.5.19. 명도하는 것으로 되어 있다. (다) 청구인은 대금지급과 관련하여,

1. 계약금 730백만원 중 700백만원을 대출금으로 나머지 금액은 현금 및 수표로 지급하였다면서, 1999.5.19. 담보대출 700백만원의 ○○은행 일반대출 원장조회서를 심리자료로 제시하고 있다.

2. 차용금으로 대체한다는 중도금 3,500백만원은, 청구인이 청구외법인 대표 김○○에게 1998년～1999년까지 지인으로부터 차용하여 대여한 금액에 대한 채권확보 차원에서 쟁점부동산을 인수하고 중도금으로 대체한 것이라면서, 최○○(500백만원)․김○○(230백만원)․서○○(370백만원)․홍○○(520백만원)․정○○(450백만원)․배○○(380백만원)가 각각 작성한 확인서를 심리자료로 제시하고 있다.

3. 잔금 3,070백만원에 대해 ○○은행 임차보증금 2,500백만원을 차감한 570백만원은 1999.6.30.～1999.7.9. ○○은행(000-000-000000)에서 229,000천원을, 1999.7.14.～1999.7.28. ○○은행(000-000-000000)에서 218,080천원을, 1999.7.15. ○○은행(000-00-0000-000)에서 70,000천원 합계 517,080천원을 인출하여 지급한 것이라면서, 각 은행별 거래내역 조회서를 심리자료로 제시하고 있다. (라) 청구인이 심리자료로 제시한 쟁점부동산에 대한 ○○은행의 담보물평가서를 보면, 평가시점이 1999.5.19.로 되어 있고, 평가목적이 담보(시가조사)로 되어 있으며, 쟁점부동산 중 101호의 평가금액은 4,776,000천원으로 210호는 1,471,000천원으로 되어 있음이 확인된다. (3) 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정․경정의 통지) 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득세의 과세표준과 세액을 결정․경정함에 있어, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고한 내용이 사실과 달라 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, 같은 조 제5항에서 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있는 것으로 되어 있고, 같은 법 시행령 제176조의 2 (추계결정 및 경정) 제3항에서 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차적으로 적용하여 산정한 가액에 의하도록 하고 있음을 알 수 있다.

(4) 살피건대, 청구인이 심리자료로 제시한 취득시 부동산매매계약서를 보면 쟁점부동산의 취득가액이 6,800백만원(101호 5,200백만원, 210호 1,600백만원)으로 되어있으나, 차용금으로 대체한다는 중도금 3,500백만원은 최○○ 외 5인이 작성한 2,450백만원 상당의 확인서 외에는 다른 입증자료가 없어 이러한 확인서만으로 이를 중도금 지급 근거로 볼 수는 없는 것으로 보여지고, 잔금 인출액 570백만원은 계약서상 잔금일인 1999.5.19. 이후인 1999.6.30.～1999.7.28.까지 7회에 걸쳐 출금된 것이며, 청구인이 심리자료로 제시한 ○○은행의 담보물평가서상의 쟁점부동산가액 합계액 6,247,000천원(101호 4,776,000천원, 210호 1,471,000천원)은 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액으로 볼 수는 없는 것이고, 쟁점부동산과 관련된 시가로 볼만한 매매사례가액을 제시한 사실도 없는 점 등으로 미루어보아, 청구인과 청구외법인 대표 김영호 간의 채권․채무액과 상계처리하거나 잔금 인출액 등이 쟁점부동산의 실제 취득가액과 일치하는지 여부를 확인할 수 없는 이상 청구인이 주장하는 6,800백만원을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 또한, 처분청이 쟁점부동산에 대한 취득가액을 환산한 가액으로 결정한 것에 대해 청구인이 이를 부당하다고 주장을 한 경우에는 청구인이 주장하는 가액이 정당하다는 입증부담이 청구인에게 있는 것으로 보여지므로, 청구인이 쟁점부동산과 동일하거나 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이나 쟁점부동산에 대한 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액을 입증자료로 제시한 사실이 없다. 따라서, 처분청이 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도소득세를 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.