매수자의 취득가액을 양도가액으로 확정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.6.24. 취득한 경기도 평택시 ○○동 629 한국○○○○ 105동 1007호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.5.1. 김○○에게 양도하고 2006.7.24. 양도가액을 180,000,000원으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 215,000,000원으로 조사하여 2008.1.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 20,121,550원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트 양도 후 정상적으로 양도소득세 신고를 하였음에도 처분청에서 2006년 9월 사전통보도 없이 납세고지서를 발송하여 처분청에 거래사실에 대한 확인서를 제출하는 등 소명을 하여 2006.10.12. 동 납세고지서를 취소하였다가 담당자가 변경된 1년 후 갑자기 이 건 과세처분을 한 바, 제출한 증빙에 의하여 180,000,000원에 쟁점아파트를 양도한 사실이 확인됨에도 매수자측의 주장만을 인정하여 과세하였으므로 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인에 대해서는 국세기본법 제81조의6 제2항 의 규정에 의하여 조사결정한 것이며, 청구인이 제기한 심판청구서상 대부분의 내용은 과세전적부심사청구 결정에 대한 부당성을 주장하는 것으로, 과세전적부심사 이후 및 이 건 심판청구시 이와 관련하여 청구인의 주장을 입증할 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 당초 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 양도가액을 215,000,000원으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법제81조의 6【세무조사대상자선정】

② 세무공무원은 제1항의 규정에 따른 정기선정에 의한 조사 외에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 세무조사를 실시할 수 있다.

2. 무자료거래, 위장·가공거래 등 거래내용이 사실과 다른 혐의가 있는 경우

3. 납세자에 대한 구체적인 탈세제보가 있는 경우

4. 신고내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우

○ 제81조의3 【세무조사권 남용금지】

② 세무공무원은 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우, 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우, 2 이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우 기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.

○ 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 등기부등본, 분양계약서, 처분청의 납세증명서, 평택시장의 감액결과통지서 등의 심리자료에 의하면, 청구인은 하○○로부터 분양권상태로 쟁점아파트를 취득하여 이를 김○○에게 양도한 후 2006.7.24. 양도가액을 180,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 양수자측의 확인서 등에 근거하여 양도가액을 215,000,000원으로 하여 과세처분을 하였다가 2006.10.12. 청구인이 양도가액이 180,000,000원이라는 확인서를 제출함에 따라 양도소득세를 결정취소 하였고, 이에 따라서 2006.11.15. 평택시장은 쟁점부동산 양도에 따른 주민세 부과를 취소하였는데, 이후 처분청은 국세기본법 제81조의6 제2항, 제81조의 3 제2항의 규정에 의하여 청구인이 신고한 양도가액이 사실과 다르다는 혐의에 따라 재조사하여 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 청구인은 당초 신고한 바와 같이 양도가액이 180,000,000원임에도 처분청에서 양도가액을 215,000,000원으로 하여 과세한 처분이 부당하다 주장하고 있어 이를 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 청구인과 김○○간 쟁점아파트 매매계약서에 의하면, 매매대금은 180,000,000원이며 이를 2006.4.26. 계약금 35,000,000원, 2006.5.1. 잔금 145,000,000원으로 수령하도록 약정이 되어 있었으며 중개인은 표시되어 있지 않은 것으로 나타나고, 청구인은 위 계약과 관련하여 계약서에 기록되어 있지 않고 중개비도 받지 않았지만, 계약당시에는 함께 자리하면서 거래 과정을 보고 계약금을 김○○씨 측으로부터 받아 청구인측에 전달하였다는 신○○가 쟁점아파트의 매매가액이 계약서 내용과 같이 180,000,000원 이었다고 기술한 확인서를 제출하였다. (나) 청구인이 제출한 국토해양부 부동산거래관리시스템상 쟁점아파트와 같은 평형의 거래내용은 아래와 같은 것으로 나타난다. (단위:만원) 계약기간 2006.1 2006.2 2006.3 2006.4 2006.5 2006.6 거래금액 (층) 17,500(1) 18,000(13) 17,900(4) 18,000(10) 18,000(15) 18,700(3) 21,500(10) 17,500(11) 18,500(16) 18,000(9) (다) 한편, 청구인은 현거주 주택(경기도 평택시 ○○동 397-6)을 취득하기 위하여 쟁점아파트를 급하게 양도하였다며, 김○○이 2006.4.17. 청구인에게 보낸 기지급한 계약금 2,200만원 외 잔금의 지급이행을 촉구하는 부동산매매계약 해제통보 최고서를 제출하였고 청구인은 2005.12.26. 매매를 원인으로 2006.5.12. 227,000,000원에 이를 취득한 것으로 나타난다.

(3) 이에 반하여, 처분청은 쟁점아파트 양도가액이 215,000,000원인 사실이 확인되었으므로 이에 따라 과세한 처분이 타당하다는 주장인 바, 이를 살펴본다. (가) 양수자 김○○, 김○○의 자 형○○, 형○○의 장인 김○○은 청구인의 쟁점아파트를 215,000,000원에 양수하였고, 매매대금은 2006.3.12. 계약금 20,000,000원, 2006.4.26. 중도금 50,000,000원, 2006.5.1. 잔금 145,000,000원으로 지급하였으며 이 중 계약금과 잔금은 수표로 지급하였으나 중도금은 현금으로 지급하였고, 이 과정에서 청구인측 사정으로 3차례 계약서를 작성하였으나 이전 계약서는 파기하여 2006.4.26. 작성 계약서만 있고, 다운계약서를 작성하는 것을 관례로 알고 금액에 대하여 이의를 제기하지 않았으나, 소유권 이전일의 지연 및 청구인측의 영수증 미발행 등에 따라 대금을 떼일 것을 우려하여 거래과정을 녹취하였다는 취지의 확인서를 제출하였다. (나) 처분청이 제출한 조사복명서를 보면, 매수자측이 제출한 양도가액 215,000,000원에 대한 대금지급내역 중 2006.3.12. 수표로 지급하였다는 계약금 20,000,000원은 김○○의 계좌에서 수표로 출금되어 2006.3.13. 지급처리되었고, 2006.5.1. 수표로 지급하였다는 잔금 145,000,000원은 김○○ 및 형○○의 계좌에서 수표출금되어 2006.5.2., 2006.5.3.에 지급처리 된 사실은 확인되나, 2006.4.25. 김○○ 계좌 출금액 및 김○○·정○○로부터 차입한 자금 등 현금 50,000,000원으로 지급하였다는 중도금은 이에 대한 구체적인 지급사실이 나타나지 않고 있으며, 김○○이 제출한 테이프에는 기지급한 70,000,000원을 제외한 145,000,000원을 지급한다는 내용이 수록되어 있었고, 처분청은 양수자측이 제출한 위 대금지급내역 및 녹음테이프의 대화내용에 비추어 볼 때 180,000,000원으로 작성된 매매계약서는 다운계약서이고 실제 매매대금은 215,000,000원으로 보는 것이 신빙성이 있다고 판단한 것으로 나타난다. (다) 위 조사결과에 따라 처분청은 2007.12.26. 평택시 ○○출장소에 쟁점아파트 매매가액이 180,000,000원으로 신고되었고 청구인은 동 양도가액이 맞다고 주장하나 매매계약서는 없지만 매수인의 확인 등에 의하여 실거래가액이 215,000,000원으로 나타났다며 부동산거래 신고의무 위반사항을 통보하였고, ○○출장소에서는 통보한 양도가액에 따라서 청구인과 매수자에게 각 645만원의 과태료를 부과하였고 매수자는 이를 납부한 사실이 확인되며, 처분청이 이 건 양도소득세 조사과정에서 수집한 매매계약서 및 관련 소송판결문(수원지방법원 평택지원 2006가소19879, 2006.9.27., 수원지방법원 2006나23432, 2007.7.5.)에 의하면, 청구인은 2006.2.19. 박○○와 쟁점아파트를 215,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하였으나, 청구인의 다운계약서 작성요구 및 중개수수료 면탈 시도 등으로 인하여 동 계약이 파기되어 법원은 청구인이 중개인에게 매매대금 215,000,000원에 따른 법정중개수수료 등을 지급하라는 판결을 내린 사실이 확인된다. (라) 한편, 국민은행의 쟁점아파트와 같은 평형의 거래시에는 아래와 같은 것으로 나타난다. (단위:천원) 기준월 하한가 일반거래가 상한가

2006. 4월 187,500 205,000 215,000

2006. 5월 192,500 210,000 220,000

2006. 6월 192,500 210,000 220,000

(4) 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 양수자측에서 제출한 매매대금관련 증빙은 청구인이 주장하는 대금 수수내용(파기된 당초 계약시 수취한 20,000,000원을 포함하여 수취한 계약금 35,000,000원과 잔금 145,000,000원)과 현금으로 지급하였다는 중도금지급분에서 35,000,000원의 차이가 나타나지만 처분청에서 동 금액의 지급사실 등을 충분히 입증하지 못하고 있고, 타인의 동의없이 녹취한 테이프는 녹취경위 및 녹취내용에 대한 충분한 객관적 검토없이 과세의 증빙으로 삼기에 부족한 측면이 있지만, 양수자측에서 쟁점아파트를 215,000,000원에 매입하였다고 일관되게 진술하였고 신고의무 위반에 따른 과태료를 납부한 점, 처분청에서 쟁점아파트 매매가액이 215,000,000원으로 조사되었으나 청구인은 180,000,000원으로 주장하고 있다고 관할 ○○출장소에 통지하자 ○○출장소는 매매가액을 215,000,000원으로 보아 청구인과 매수자에게 과태료를 부과한 점, 청구인과 당초 계약하기 한 달 전인 2006.2.19. 쟁점아파트를 215,000,000원에 양도하기로 계약을 체결한 사실이 있는 점, 동 계약이 청구인의 다운계약서 작성요구 등으로 인하여 파기된 사실이 법원의 판결에 의하여 확정된 점, 동 거래가액이 국민은행의 부동산시세에 의하면 일반적인 거래가액에 근접한 것으로 나타나고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 청구인은 본인의 주장을 입증할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 이상 처분청에서 쟁점아파트 양도가액을 215,000,000원으로 하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.