증여재산과 동일하거나 유사한 다른재산이 증여재산 평가기준일 전후 3월이내의 기간에 매매가 이루어진 경우 그 매매가액을 증여재산의 시가로 보아 증여가액을 계산한다고 규정하고 있고 비록 쟁점주택과 매매사례주택이 일부차이가 있다 하더라도 주택가격에는 영향을 줄 정도는 아니므로 처분청이 부과한 처분은 정당함.
증여재산과 동일하거나 유사한 다른재산이 증여재산 평가기준일 전후 3월이내의 기간에 매매가 이루어진 경우 그 매매가액을 증여재산의 시가로 보아 증여가액을 계산한다고 규정하고 있고 비록 쟁점주택과 매매사례주택이 일부차이가 있다 하더라도 주택가격에는 영향을 줄 정도는 아니므로 처분청이 부과한 처분은 정당함.
심판청구를 기각합니다.
(1) 쟁점주택과 매매사례주택은 건물면적, 대지면적이 서로 다르고, 건설교통부장관이 고시한 기준시가도 2006.4.28. 고시된 금액은 3백만원, 2007.4.30. 고시된 금액은 6백만원의 차이가 나므로, 매매사례주택을 동일 또는 유사한 재산으로 보기 어렵다.
(2) 또한, 처분청이 쟁점주택의 증여재산가액을 결정함에 있어서 쟁점주택의 기준시가보다 낮은 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 적용한다 하여 그 정당성이 인정되는 것은 아니다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 입법취지는 증여재산의 시가산정시 증여일 전후 3개월 이내의 기간중 당해 재산의 매매가액, 감정평가액, 수용·경매·공매가액만을 시가로 한정함으로써 시가산정에 따른 불합리를 해소하려는 데 있으므로, 쟁점주택이 매매사례주택보다 가치가 높게 예상된다 하더라도 쟁점주택의 시가로 볼만한 매매가액이 없다면 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여야 하는 것이지, 쟁점주택보다 열등한 매매사례주택의 매매가액을 증여재산가액으로 결정하는 것은 부당하다.
(3) 설령, 쟁점주택의 매매사례로 볼 경우에도 증여일 전후 3개월이내에 가격변동요인이 있다면 이를 매매사례로 볼 것인지에 대해서는 다시 검토할 필요가 있다. 쟁점주택이 소재한 지역은 ○○○ 확정보도 등으로 주택가격이 오른 지역은 맞지만 그 후 정부의 부동산가격안정화 시책이 계속 발표되었고 2006.10.19. ○○○로 지정된 이후 부동산거래가 급감하였으며 대지지분이 20㎡를 초과한 경우 토지거래계약 허가지역으로 지정됨에 따라 증여일 전후부터 매매가 거의 형성되지 않는 최악의 상황이었다. 그렇다면, 부동산가격 하락초기에 계약한 매매사례주택의 매매가액을 이미 부동산가격이 급격하게 하락한 시기에 증여한 쟁점주택의 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이다.
(4) 다시말해, 매매사례주택의 계약체결일인 2006.10.31.은 토지거래허가구역지정일인 2006.10.19.로부터 얼마 지나지 않은 시점으로 부동산 가격하락이 본격화되지 않은 시기였지만, 쟁점주택의 증여일인 2007.1.25.은 부동산거래 건수도 급격히 감소하고 부동산 가격하락이 본격적으로 진행되던 시기였으므로, 토지거래허가구역으로 지정된지 얼마되지 않은 2006년 10월에 거래된 매매사례주택의 매매가액을 2007.1.25.에 증여한 쟁점주택의 시가로 적용하는 것은 부당하다 할 것이다.
(1) 매매사례주택은 쟁점주택과 용도·종목·건축연도가 동일하고 위치도 같은 층 바로 옆호이므로 동일한 시세여건을 갖추고 있고, 쟁점주택의 기준시가가 매매사례주택의 기준시가보다 높으므로, 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 결정한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 증여받을 당시 쟁점주택 일대가 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 부동산가격하락이 본격적으로 진행되었는데도 처분청이 토지거래허가구역으로 지정된지 얼마되지 않아 거래된 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 부당하다고 주장하지만, 쟁점주택 인근의 부동산중개소가 확인한 바에 의하면, 쟁점주택 인근지역은 역세권이며 뉴타운지역으로 지정된 후 2006년 10월부터 12월까지 대지지분은 평당 5천만원을 호가하다가 2007년 1월부터는 긴급매물로 나온 거래가 간혹있을 뿐 부동산거래가 형성되지 않고 있지만 부동산가격은 2006년 12월을 정점으로 소폭하락하여 2007년 10월 현재 대지지분은 평당 4천5백만원대의 가격이 형성되어 있다고 답변한 점을 감안하면, 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 잘못이 없다 할 것이다.
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(괄호생략)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (1-1) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
4. 주택 ; 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】
① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 청구인의 아버지 ○○○·어머니 ○○○ 간에 체결한 증여계약서(2007.1.25.)에는 청구인의 부모가 2007.1.25. 청구인에게 쟁점주택을 부담부증여(전세권설정금액 6천만원) 한다고 기재되어 있다.
(2) 쟁점주택의 등기부등본에는 청구인이 2007.1.25. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기(등기원인 2007.1.25. ○○○·○○○의 공유지분 각 1/2 증여) 하였음이 나타난다.
(3) 처분청의 이 건 증여세 결정결의서에는 청구인이 2007.4.4. 처분청에 쟁점주택의 증여재산가액을 증여당시 건설교통부장관이 고시한 기준시가 88,000,000원으로 신고한 데에 대하여, 쟁점주택 바로 옆호인 ○○○가 2006.10.31. 360,000,000원에 매매된 사실이 있다 하여 이를 쟁점아파트의 증여재산가액으로 결정하였음이 나타난다.
(4) 청구인은 쟁점주택과 매매사례주택은 건물면적·대지면적·기준시가가 서로 달라 동일 또는 유사한 재산으로 보기 어렵고, 쟁점주택의 가치가 매매사례주택의 가치보다 높을 것으로 예상된다 하여 쟁점주택보다 조건이 열등한 매매사례주택의 매매금액 이상으로 평가하는 것은 정당한 법적용이 아니며, 또한, 매매사례주택을 동일 또는 유사한 재산으로 본다하더라도 ○○○은 2006.10.19. 토지거래허가구역으로 지정된 후 계속하여 부동산가격이 하락하였는데도 가격하락이 본격화 되지 아니한 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 인정하는 것은 부당하다고 주장한다.
(5) 이를 바탕으로, 처분청이 쟁점주택과 같은 층 바로 옆호인 매매사례주택이 쟁점주택을 증여받은 날로부터 3개월 내에 매매된 사실이 있다 하여 그 매매가액을 증여재산가액으로 결정한 것이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항에서는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제49조 제1항 및 제2항에서는 증여재산의 경우 증여재산 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우, 그 매매계약일의 거래가액을 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있으며, 동법시행령 제5항에서는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액을 제60조 제2항의 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 매매사례주택이 쟁점주택과 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는지를 보면, 매매사례주택은 쟁점주택 바로 옆호로서 건물의 건축시기와 방향·평형이 서로 같아 부동산시세를 형성함에 있어서 같거나 거의 유사하다고 볼 수 있고, 일반적으로 주택에 대한 가격을 산정함에 있어서 면적이 아닌 평수를 기준으로 가격을 산정한다는 점을 감안하면 비록, 쟁점주택과 매매사례주택이 일부차이(건물면적 1.38㎡, 대지면적 0.83㎡)가 있다 하더라도 주택가격에 영향을 줄 정도는 아니라고 보이므로, 처분청이 매매사례주택을 쟁점주택과 동일하거나 유사한 재산으로 본 것은 잘못이 없다 할 것이다. (다) 한편, 청구인은 쟁점주택을 증여받을 당시 쟁점주택 일대가 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 부동산가격이 하락하였는데도 이를 감안하지 아니하고 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 부당하다고 주장하지만, 관련법령에서 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산이 증여재산 평가기준일 전후 3월 이내의 기간에 매매가 이루어진 경우 그 매매가액을 증여재산의 시가로 보아 증여재산가액을 계산한다고 규정하고 있으므로, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 결정하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.