토지의 양도차익이 부동산매매에 따른 사업소득인지 양도소득인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 방ㅇㅇ 외 3명(방AA, 김BB, 황CC)과 함께 2002.11.5. 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 산 32-4번지 37,936㎡를 취득하고, 2002.11.12. 등록전환하여 분할하였으며, 이 중 같은 곳 364-9번지 임야 5,400㎡ 및 같은 곳 364-11번지 임야 2,750㎡(공유지분으로 3명에게 매각된 1,488㎡를 제외한 1,262㎡와 임야 5,400㎡를 포함하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 명의로 소유권이전 등기하였다.
• 나. 청구인은 쟁점토지가 2005.7.4. 임의경매를 원인으로 하여 양도됨에 따라 2006.3.10. 2005년 귀속 양도소득세로 신고하였다가 부동산매매업에 해당한다고 보아 2006.8.23. 양도소득세 신고를 취소하고 종합소득세로 경정청구하였으나, 처분청은 2007.4.23. 쟁점토지 양도는 부동산매매업에 해당하지 아니한다고 보아 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.20. 이의신청을 거쳐 2008.1.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 등 5명은 개발이 이루어지지 않은 쟁점토지 등 임야를 공동으로 취득하여 토목공사를 실시하고 공장용지로 개발하여 지분형태로 분할하였으며, 비록 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 하지는 아니하였으나 청구인 등 5명이 쟁점토지 매수부터 인허가 문제, 자금의 조달 등을 공동으로 하였으므로 쟁점토지의 양도로 인한 소득은 수익을 목적으로 하였다고 볼 수 있고, 개발 후 분할판매목적의 사업목적성과 거래횟수, 개발행위 및 거래양태(5인이 공동개발한 토지를 분할하여 공급) 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 소득은 양도소득이 아닌 부동산매매에 따른 사업소득이므로 양도소득세를 취소하고 종합소득세로 결정하여야 하며, 또한 방ㅇㅇ이 총괄로 쟁점토지 등을 개발하다 보니 개발비용 등의 증빙서류를 확보하지 못하여 미비하므로 추계방법으로 결정하여야 한다. 예비적 청구로, 청구인은 방ㅇㅇ이 쟁점토지 개발을 총괄하다가 잠적한 관계로 공사비 등 구체적인 관련 증빙을 확보하지 못한 상태로서, 양도소득세에 해당하더라도 처분청이 조사한다면 어느 정도 토목공사비는 확인이 가능하다고 보이므로 기타 필요경비로 인정하여 주어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산매매업을 영위한 것으로 사업자 등록한 사실이 없는 점, 쟁점토지를 분양 목적으로 개발하였다고 하나 단순한 사업에 대한 진행절차만이 기재되어 있는 사업계획서만을 제출할 뿐 이를 이행한 분양광고 등의 자료가 없는 점, 쟁점토지 개발과 관련하여 공사업자에게 지급하였음을 입증하는 공사 대금영수증을 제출하였으나 객관적으로 확인되는 금액이 미미하며, 사업자의 공사 유무조차 확인되지 않는 점을 볼 때, 쟁점토지를 부동산매매업을 영위할 사업목적으로 취득하였다가 판매한 것으로 보기 어렵고, 청구인의 쟁점토지 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 것으로 볼 수 없으므로 부동산매매업에 해당하지 아니한 것으로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도차익이 부동산매매업에 따른 사업소득인지 아니면 순수한 토지의 양도인지, 사업소득인 경우 소득금액을 추계방법으로 과세할 수 있는지 여부(주위적 청구)

② 양도소득인 경우 증빙서류로 제출한 쟁점토지 등의 토목공사금액을 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부(예비적 청구)

• 나. 관련법령 <쟁점① 관련> (1) 소득세법 제19조 (사업소득) ①사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. <쟁점② 관련> (1) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ①법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 방ㅇㅇ 등 4명과 함께 2002.11.5. 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 산 32-4번지 37,936㎡를 취득하여 2002.11.12. 등록전환․분할하였고, 분할된 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전 등기하였으며, 쟁점토지가 2005.7.4. 임의경매를 원인으로 하여 양도됨에 따라 2006.3.10. 양도소득세로 신고하였다가 부동산매매업에 해당한다고 보아 2006.8.23. 양도소득세 신고를 취소하고 종합소득세로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2007.4.23. 쟁점토지 양도가 부동산매매업에 해당하지 아니한다고 보아 이를 거부한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 주위적 청구에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 방ㅇㅇ 등 4명과 독립적으로 개발한 것이 아니라 토지의 매수, 인허가문제, 자금조달, 공장단위로 지분 분할, 개발, 판매를 모두 공동으로 한 것으로서, 청구인 등 5명은 공동사업의 형태를 띤 단일체로 보아져야 하고 실질적으로 1명이 한 것과 같으며, 쟁점토지 등을 사업목적으로 개발하고 수개의 토지로 분할하여 수인에게 계속적으로 판매하였으므로 쟁점토지의 매매차익은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다고 주장한다. (나) 청구인 등 5명이 쟁점토지 등에 대한 취득 및 양도내역 현황은 아래 표와 같이 나타난다. (단위: ㎡) 지번 면적 소유자 공장설립 허가 등 변경 승인 소유권이전 산32-4 (37,936) (‘02.11.5, 청구인 등 5명 공동 취득) 364-6 ‘02.11.8. 등록전환 공유물 분할 364-6 5,400 김BB ‘00.11.27 ‘03.3.6 ‘03.3.11, (주)해성 364-7 5,400 방AA ‘03.4.3, 김DD 364-8 5,400 황CC ‘03.6.18 ‘03.6.18, UU하이텍(주) 364-9 5,400 청구인

• ‘ 05.9.1, (주)RR엔터프라이즈 364-10 5,400 방ㅇㅇ ‘04.6.7 ‘05.1.28,(주)LL무역 364-11 2,750 청구인 지분공유 (도로부지)

• (주)PP, 김DD, UU하이텍(주)는 각각 496㎡, (주)RR엔터프라이즈는 1,262㎡ 364-12 8,186 방ㅇㅇ ‘04.5.21 ‘04.4.18 (다) 쟁점토지 등 부동산매매(취득)계약서에 의하면, 청구인 등 5명과 장ㅇㅇ가 2002.11.4. 취득금액 2,050,000천원에 매매계약을 체결하였고, 공장설립허가서 등의 자료를 보면, 청구인 등 5명이 쟁점토지 등을 취득하기 전인 2000.11.27. 이전 소유자인 장ㅇㅇ가 본인 등 5명의 명의로 공장설립 허가를 득하였으며, 2002.1.31. 건축허가를 받은 것으로 나타나며, 장ㅇㅇ의 확인서에 의하면, 청구인 등 5명에게 공장설립 허가만 받고 토목공사를 하지 아니한 상태로 쟁점토지 등을 매도하였다고 확인하고 있다. (라) 쟁점토지 등 등기부등본에 의하면, 청구인은 2002.11.5. 쟁점토지 등을 공동으로 취득하여 2002.11.12. 등록전환하였고, 청구인 등 5명은 위 <표>와 같이 공장단위로 분할하여 쟁점토지를 소유권 이전하였으며, 방ㅇㅇ은 공장설립 변경 승인을 받기 위하여 2003.1.17. (주)TT엔텍과 쟁점토지 등 6필지에 대한 사전환경성검토서를 작성하는 용역계약을 체결하였고, 2003년 상반기 중에 매수자인 (주)해성, 김DD, UU하이텍(주)의 명의로 위 <표>와 같이 공장설립 변경 승인을 득하여 매도하였으며, 쟁점토지는 2005.9.1. (주)RR엔터프라이즈에 경매로 매도된 사실이 확인된다. (마) 쟁점토지 등의 사업계획서에 의하면, 쟁점토지 등 37,936㎡에 대한 분양계획, 입지도, 공장설립 절차, 수익분석 등 개략적으로 작성되어 있고, 방ㅇㅇ과 공사시행자 안ㅇㅇ가 2002.7.3. 체결한 토목계약서에는 공사금액은 573,750천원으로, 공사기간은 2002.7.3～2002.11.3.까지, 공사내용은 굴토작업, 옹벽, 배수로, 도로 등으로 나타난다. (바) 부동산매매(양도)계약서에 의하면, 쟁점토지 중 364-11번지 도로용지 2,750㎡는 진입 및 통행도로로 구분된 토지로서, 각 공장부지 매도시 364-6번지를 매수한 (주)PP에 2003.3.11. 공유지분으로 496㎡를 양도하였고, 364-7번지를 매수한 김DD에게 2003.4.3. 공유지분으로 496㎡를 양도하였으며, 364-8번지를 매수한 UU하이텍(주)에 2003.6.18. 공유지분으로 496㎡를 양도한 사실이 확인된다. 국세청 통합전산망자료에 의하면, 2002.11.12. 등록전환 및 분할된 토지 중 364-6번지 소유자인 김BB는 2003.3.11.에 매도하였으며, 364-7번지 소유자인 방AA은 2003.4.3.에 매도하였고, 364-8번지 소유자인 황CC는 2003.6.18.에 매도한 후 각각 양도소득세로 신고한 사실이 확인된다. (사) 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 방ㅇㅇ 등 4명과 독립적으로 개발한 것이 아니라 청구인 등 5명이 공동사업의 형태를 띤 단일체로 보아 실질적으로 1명이 쟁점토지 등을 사업목적으로 개발하고 수개의 토지로 분할하여 수인에게 계속적으로 판매하였다고 주장하나, 쟁점토지 등의 이전 소유자인 장ㅇㅇ가 2000.11.27. 공장설립 허가를 받았고 2002.1.31. 건축허가를 받았으며, 방ㅇㅇ이 쟁점토지 등의 공사기간을 2002.7.3.～2003.11.3.까지로 하여 2002.7.3. 토목공사 계약을 하였고, 공사시행자 안ㅇㅇ가 방ㅇㅇ에게 2002.9.29.까지 토목공사 대금을 영수하였다고 영수증(12매)을 발행하였으며, 청구인 등 5명은 2002.11.4. 쟁점토지 등의 부동산매매(취득)계약서를 작성하였고, 분할된 토지 중 364-6～8번지 소유자는 2003년 상반기 중에 각각 매도한 후 양도소득세로 신고한 사실이 확인되는 바, 청구인이 공장용지로 개발이 완료된 쟁점토지 등을 공동으로 취득하고 단순히 분할하여 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권 이전한 것으로 보이며, 청구인이 방ㅇㅇ 등과 쟁점토지 등을 공동으로 개발하여 판매하였다는 객관적인 증빙이 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 부동산매매업에 따른 사업소득이 아닌 부동산 양도소득으로 보아 경정청구를 거부한 이 건은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 예비적 청구에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 방ㅇㅇ이 쟁점토지 개발을 총괄하다가 잠적한 관계로 공사비 등 구체적인 관련 증빙을 확보하지 못한 상태로서, 어느 정도 토목공사비는 확인이 가능하다고 보이므로 이를 필요경비로 인정하여 주어야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 증거서류로 제출한 토목공사 계약서 및 영수증을 보면, 공사의뢰인 방ㅇㅇ은 공사시행자인 미등록업체 선경중기 안ㅇㅇ와 2002.7.3. 쟁점토지 등 37,936㎡를 평당 50,000원 총 공사금액은 573,750천원, 공사기간은 2002.7.3.～2002.11.3.까지로 하여 계약하였 으며, 청구인이 증빙서류로 제출한 영수증(20매) 중에서 방ㅇㅇ 명의 가 기재된 영수증(12매)에는 안ㅇㅇ가 2002.7.13.부터 2002.9.29.까지 공사대금을 받았다고 기재되어 있다. 청구인이 진입도로 공사를 하였다고 주장한 공사시행자 염ㅇㅇ에게 33,000천원을 지급하고 이 중 19,000천원은 어음(청구인 명의로 2004.12.31. 발행 2005.3.10. 지급)으로 지급하였고, 염ㅇㅇ가 2004.12.31. 공증받은 사실이 나타난다. (다) 살피건대, 청구인이 쟁점토지의 토목공사비를 지출하였다고 주장하면서 청구인이 증빙서류로 제출한 토목계약서 및 공사대금 영수증을 살펴보면, 쟁점토지 등의 토목공사는 청구인이 쟁점토지를 취득한 시점인 2002.11.5. 이전에 완료하는 것으로 계약되어 있고, 쟁점토지 등의 토목 공사대금 영수증에는 쟁점토지 등을 취득하기 이전에 영수한 것으로 나타나고 있어 방ㅇㅇ이 쟁점토지 등을 취득하기 이전에 공사대금을 지급한 것으로 보이나 청구인이 쟁점토지 등의 토목공사비를 지급하였다는 증빙으로는 확인되지 아니하며, 염ㅇㅇ가 2004.12.31. 작성한 영수증에 기재된 금액과 염ㅇㅇ의 어음공정증서상의 금액은 쟁점토지 공사대금인지 확인되지 아니하여 청구인이 쟁점토지 토목공사비용으로 지출하였다는 증빙으로는 신빙성이 부족해 보이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.