비교아파트 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.12.1. 아버지 차○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 ○○아파트 000동 000호(전유면적 83.14㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 평가한 180,000,000원으로 하여 2006.12.19. 증여세 9,000,000원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의하여 2006.9.18. 매매계약이 체결된 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동 같은 면적의 403호(전유면적 83.14㎡, 이하 “비교아파트”라 한다)의 거래가액 362,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보고 쟁점아파트 증여재산가액을 시가로 평가한 362,000,000원으로 하여 2007.10.20. 청구인에게 2006.12.1 증여분 증여세 38, 452,960원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트 가격은 매매당사자간의 주어진 여건에 따라 변동성이 강하고, 개별성·특수성을 갖고 있음으로 3개월내의 유사한 매매사례가액의 적용은 재량권의 남용이며, 쟁점아파트는 신축한지 18년이 된 아파트로 재개발가능성이 없음에도 재개발소문이 나면서 2006년 7월부터 매매가액이 상승하다가 2006년 12월에는 많이 하락하였으므로 최고가에 거래된 비교아파트의 거래가액을 시가로 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 면적의 아파트로서 쟁점아파트와 동일 또는 유사한 재산에 해당하며, 평가기준일로부터 3개월이내에 거래되었고, 기준시가도 4,000,000원이 낮으므로 비교아파트의 거래가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가한 것은 정당하다. 청구인은 비교아파트 거래시점에 비하여 쟁점아파트 증여시점의 시세가 하락하였다고 주장하고 있으나, 국민은행 아파트 시세표에 의하면 2006년 9월부터 2007년 3월까지 아파트 매매가액이 계속 상승하는 것으로 나타나고 있으므로 청구주장은 근거가 없다.

• 가. 쟁 점 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다)이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.1. 아버지 차○○으로부터 쟁점아파트를 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가 180,000천원으로 평가하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 2007.9.18. 매매계약이 체결된 비교아파트의 거래가액 362,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 362,000천원으로 평가하여 이 건 증여세를 결정고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 증여세 부동산 시가평가 검토조서(2007.8) 등 심리자료에 의하면 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지, 같은 동에 위치하고 있고 면적(83.14㎡)이 같은 것으로 나타나고, 기준시가(2006.1.1. 기준)는 쟁점아파트(180,000천원)보다 비교아파트(176,000천원)가 4,000천원 낮은 것으로 나타나며, 국민은행이 제공하는 쟁점아파트 단지 시세변동표에 2006년 9월의 일반거래가는 340,000천원, 10월은 375,000천원, 11월은 400,000천원, 12월은 420,000천원으로 나타나고 있다.

(3) 청구인은 아파트 가격은 변동성·특수성이 있으므로 매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다는 주장이나, 2003년말에 개정된 위 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 이는 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 있다고 할 것이다.

(4) 다음으로, 청구인은 쟁점아파트 단지는 근거없는 재개발 소문으로 2006년 7월부터 가격이 상승하다가 증여시기인 12월에는 가격이 하락하였으므로 9월에 거래된 비교아파트 거래가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다는 주장도 하고 있으나, 국민은행 부동산 시세정보에 의하면 쟁점아파트 증여시기의 시세가 비교아파트 거래시기의 시세보다 높은 것으로 나타나고 있어 청구주장을 인정하기 어렵다.

(5) 그렇다면, 처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 비교아파트는 쟁점아파트와 면적이 같고 같은 동에 위치하므로 쟁점아파트와 동일 또는 유사한 다른 재산이라고 볼 수 있고, 쟁점아파트 증여시기의 시세가 비교아파트 거래시기의 시세보다 높게 나타나고 기준시가도 쟁점아파트가 비교아파트보다 더 높은 것으로 나타나므로 비교아파트 거래가액이 청구인에게 더 불리하다고 볼 수도 없다 할 것이어서 처분청이 비교아파트 거래가액을 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.