취득가액 및 취득시 필요경비가 불분명한 것으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다

청구인은 경기도 ○○○ 27㎡ 등 3필지 답 808㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003. 3. 17 김○○와 김○○에게 양도한 후 양도가액을 122,500천원, 취득가액을 100,486천원, 필요경비를 680천원으로 하여 2003년 귀속 양도소득세 예정신고·납부를 하였다. 처분청에서는 양도소득세 정기조사를 통해 쟁점토지의 양도가액을 390,000천원, 취득가액을 16,214천원, 필요경비를 32,386천원으로 결정하여 2007.10. 8 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 140,156천원을 경정·결정하였다가 이의신청에 대한 결정에 따라 73,434,800원으로 감액·결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.11 이의신청을 거쳐 2007.12.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 양도가액은 360,000천원으로 이는 양도 당시 중개인이 양도가액을 청구인에게 360,000천원으로, 매수자 김○○와 김○○에게는 390,000천원으로 계약서를 이중 작성하여 차액 30,000천원을 중개인이 편취하면서 발생한 일이고, 취득가액은 250,000천원으로 비록 부에게서 취득한 것이지만 취득계약서와 매도대금사용명세서, 관련 금융자료 등이 확인되고, 농지전용관련 비용 31,706천원(토목공사비 22,638천원, 농지전용부담금 9,068천원)도 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도가액이라고 주장하는 360,000천원이 기재된 매매계약서를 특별한 이유 없이 폐기하였다고 하며, 이와 관련한 금융거래내역이 확인되지 아니하고, 중개인 이○○와 노○○이 이중계약서 작성은 전혀 사실무근으로 쟁점토지의 양도가액은 390,000천원이 명백하다고 진술하고 있으며, 쟁점토지의 매수자 김○○이 양도당시 신고한 취득가액 또한 매매계약서 등에 의해 390,000천원으로 확인되고, 세무조사 당시 매수자 김○○의 계좌에서 335,000천원이 인출된 것으로 확인되는 등 매수인으로부터 받은 금액을 내부적으로 어떻게 정산하였는지 여부에 불구하고, 매수인이 실제로 지급한 금액 전체를 실지 양도가액으로 보는 것이 타당하므로 청구인이 주장하는 중개인 편취금액 30,000천원 여부와 관계없이 쟁점토지의 양도가액은 매수인 김○○이 실제로 지급한 390,000천원으로 판단되고, 쟁점토지의 취득가액이 250,000천원 주장은 청구인이 쟁점토지를 부로부터 취득하였다면서 관련증빙으로 양도가액이 250,000천원인 매매계약서와 취득자금배분액 243,000천원에 대한 매도대금사용명세서 및 청구인과 부 김○○, 자녀들 간의 금융거래내역 등을 제시하고 있으나, 금융거래내역에 의하면 배분금액 243,000천원 중 1998.12.30 청구인이 자신의 축협계좌에서 두 차례에 걸쳐 110,000천원과 80,000천원 합계 190,000천원을 출금한 것과 1998.12.30 김○○계좌에 입금된 21,200천원을 제외한 대부분 배분금액들이 쟁점토지의 취득시점(잔금일자 1998. 12. 26)이 아닌 2002년과 2003년에 거래된 것으로 확인되므로 청구인의 배분금액 243,000천원과 취득가액 250,000천원 주장은 신빙성이 없어 출금내역이 확인되는 190,000천원만을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하는 것이 타당하며, 이의신청결정시 필요경비 부인한 31,706천원은 쟁점토지에 대한 농지전용부담금 및 토목공사비용으로서 당시 ○○군의 농지전용허가서를 보면 공문 시행일자가 1998. 10.24(청구인도 98년 10월말 허가 받았다고 주장)로 쟁점토지를 부 김○○가 청구인에게 양도한 1998.11.29(등기접수일 1999. 1.11)보다 이전이어서 청구인의 필요경비가 아닌 부 김○○의 필요경비로 확인되므로 추가결정한 필요경비 31,706천원을 불공제하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지 양도가액 및 취득가액을 얼마로 보아야 하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2005.12.31>

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. <개정 2005.12.31>

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 360,000천원인데 양도당시 중개인이 양도가액을 청구인에게는 360,000천원으로 매수자 김○○와 김○○에게는 390,000천원으로 계약서를 이중 작성하여 차액 30,000천원을 편취함에 따라 발생한 일이고, 취득가액은 250,000천원으로 비록 부에게서 취득한 것이지만 취득계약서와 매도대금사용명세서, 관련 금융자료 등이 확인되고, 농지전용관련 비용도 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 쟁점토지에 대한 세무조사시 작성한 조사복명서와 이의신청에 따른 양도소득세 경정·결정결의서에 의하면 쟁점토지의 양도신고 내역과 경정·결정내역이 아래와 같다 -아 래- 〈쟁점토지에 대한 양도신고내역〉 (단위: 천원) 지목 소재지 면적 양도 취득 신고세액 양도일 양도가액 취득일 취득가액 답

○○ ○○ 보통 130-3 27㎡ 2003.3.17 122,500 1999.1.11 100,486 2,105

○○ ○○ 보통 131-1 282㎡

○○ ○○ 보통 131-7 499㎡ 〈쟁점토지에 대한 경정 결정내역〉 (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신고 122,500 100,486 680 21,333 16,643 1,886 조사 390,000 16,214 32,386 341,399 304,759 142,042 적출 267,500 -84,272 31,706 320,066 288,116 140,156 이의신청결정 390,000 190,000 680 199,320 176,888 73,475 (나) 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 2003. 5.26 제출한 양도소득세 예정신고서(실가신고)와 매매계약서, 거래사실확인서를 살펴보면 양도가액이 122,500천원, 취득가액이 100,486천원, 납부세액은 1,895천원으로 기재되어 있으며, 쟁점토지는 당초 매수자 김○○의 부 김○○ 명의로 계약하였으나, 농지전용허가법 개정(개발면적제한 1인 500㎡미만)으로 인해 경기도 ○○○ 130-3, 131-1은 김○○ 명의로 경기도 ○○○은 부 김○○ 명의로 계약하였음이 등기부등본과 매매계약서 등에 의해서 확인된다. (다) 매수자 김○○와 김○○이 2006. 3. 7. 쟁점토지중 경기도 ○○○은 정○○에게, 경기도 ○○은 남○○에게 매도하면서 제출한 양도소득세 예정신고서에는 양도가액이 경기도 ○○○은 10,373천원, 같은 131-1은 149,426천원, 같은 131-7은 256,700천원(합계 416,499천원)으로, 취득가액은 같은 130-3은 10,004천원, 같은 131-1은 144,113천원, 같은 131-7은 235,883천원(합계 390,000원)으로 기재되어 있으며, 매매대금은 390,000천원(2002.10.22 계약금 40,000천원, 2002.10.25 중도금 140,000천원, 2002.11.15 잔금 210,000천원)으로 표시되어 있고, 매도인은 청구인으로 매수인은 김○○으로 중개업자는 주말부동산 이○○로, 특약사항에는 중도금과 함께 근저당 설정을 해지한다는 등의 내용이 기재되어 있으며, 매수자 김○○이 작성한 거래사실확인서에도 “ 거래금액은 390,000천원으로 청구인에게 지급하였으며, 그 중 일부가 복비로 지급되었는지 여부에 대해서는 전혀 알지 못하고 당시 중개인은 노○○으로 기억한다” 고 진술하고 있어 계약서와 확인서의 중개인이 서로 상이한 것으로 확인된다. (라) 처분청의 조사담당자가 2007.11. 5 오전 9:30 노○○과 통화한 바 노○○ 자신은 계약 당시 현장에서 계약서를 대필해 준 적은 있으나, 이중계약 사실은 모르는 일이며, 거래금액은 390,000천원이 맞다고 주장하였으며, 동일 오전 10:00 지병으로 강원도에서 요양중인 주말부동산 이○○와도 통화한 바 이중계약 사실은 전혀 사실무근이며, 거래금액은 390,000천원이 명백하고 중개수수료는 친척인 매수자 김○○으로부터 2,000천원 받은 것이 전부라고 주장하였다는 사실이 조사복명서 등에 의하여 확인된다. (마) 청구인이 취득계약서와 함께 제시한 매수경위서에 따르면, 1996년부터 1997년까지 자녀들의 건물신축으로 인한 대출규제와 고금리로 어려움이 가중되자 부친께서 쟁점토지를 매각한 후 그 대금으로 장남인 청구인을 제외하고 4자녀○○에게 각 30,000천원씩 주기로 하여 1998년 8월경부터 매각이 추진된 것이며, 당시 농지법상 필지분할은 개발행위(농지전용허가)가 불가하여 농지허가를 득한 후 분할해야 양도가 가능했으므로 부 김○○가 고심 끝에 건축직 공무원 출신인 청구인에게 쟁점토지를 양도하기로 결정하고, 1998년 10월말 농지전용허가를 득한 후 매도대금 250,000천원은 청구인의 상가건물 대출금 190,000천원(청구인 축협계좌에서 1998.12.30 두 차례에 걸쳐 110,000천원과 80,000천원 합계 190,000천원 출금 확인) 등으로 우선 지급하기로 하고 쟁점토지 매각 후 전체적으로 정산하기로 하였다면서, 매도대금 250,000천원 중 청구인을 포함한 5자녀에게 배분한 243,000천원에 대한 사용내역에 대해 청구인에게는 40,000천원(농지전용부담금 및 토목공사비)을, 김○○에게 30,000천원(균등지급분)을, 김○○에게는 83,000천원(균등지급 30,000천원과 원룸공사비 50,000천원, 김○○○ 차입금 3,000천원)을, 김○○에게 30,000천원(균등지급분-부 입회하에 김○○에게 대여)을, 김○○에게는 60,000천원(균등지급분 30,000천원과 공사비 30,000천원 대여) 합계 243,000천원을 지급하였다면서 관련증빙으로 부 김○○와 청구인, 4자녀 등이 상호 거래한 청구인의 농협계좌와 씨티은행계좌, 부 김○○의 농협계좌, 김○○의 남편 박○○ 신한은행계좌, 김○○의 국민은행계좌, 김○○의 농협 계좌 등을 제시하고 있다. (바) 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련하여 부의 양도금액 250,000천원을 농지전용부담금과 토목공사비 등으로 우선 지급한 후 쟁점토지를 매각(360,000천원)할 때 부와 전체적으로 정산하기로 하였다면서 작성한 부동산매도정산내역서에 따르면 전체금액 360,000천원중 농지전용부담금과 토목공사비 32,000천원, 대출이자 78,000천원, 당초 부와의 계약금 20,000천원, 대출금 190,000천원 합계 320,000천원을 공제한 후 잔액 40,000천원은 나중에 부에게 지급한 것으로 기재되어 있다.

(2) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴보면, 청구인이 쟁점토지를 양도한 가액은 390,000천원이라는 사실이 양수자인 김○○○의 확인서와 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되는 반면에, 청구인은 중개수수료를 30,000천원을 지급하였다고 주장하나, 누구에게 지급하였는지 및 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시한 사실이 없어 중개수수료를 실제로 지급하였는지가 불분명하여 이를 양도가액에서 제외하기는 어렵고, 또한 쟁점토지를 부로부터 250,000천원에 매입하였다고 주장하면서 부동산 매매계약서를 제출하였으나, 청구인이 매매대금을 지급한 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않아 청구주장을 인정하기 어려우며, 또한, 청구인은 쟁점토지를 청구인의 부로부터 취득하고 토목공사비로 22,638천원을 지출하였다고 주장하나, 실제로 토목공사를 하였는지와 공사대금으로 22,638천원을 공사도급자에게 지급한 사실을 확인할 수 있는 공사도급계약서 등을 제시하지 않아 이를 필요경비로 인정하기 어렵고, 농지전용부담금은 청구인이 쟁점토지를 부로부터 취득(1999. 1.11)하기 이전인 1998.10.24에 납부한 것으로 확인되어 부의 토지 취득가액으로 볼 수 있는 반면에, 청구인이 납부한 사실을 확인할 수 있는 영수증을 제시하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때 농지부담금을 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.