공시지가가 없는 토지에 대한 시가는 2개의 감정가액 평균액으로 함

• 가. 청구인은 1983.8.6. ○○남도 ○○시 ○○동(이하 “○○동”이라 한다) 산32-1 임야 38,911㎡를 2006.12.12. ○○동 366-6 임야로 등록전환한 후, ○○동 366-8 임야 6,682㎡ 및 ○○동 366-9 임야 4,800㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분할하였으며, 2006.12.28. 쟁점토지를 4,044,000,000원 및 2,904,000,000원에 주식회사 ○○○○○에 양도하고, 2007.2.28. 양도소득세 예정신고시 취득 당시의 실지거래가액이 불분명함을 이유로 취득가액을 개별공시지가의 변동률로 환산하여 신고함에 있어 양도 당시의 개별공시지가를 모 지번(○○동 산32-1)의 개별공시지가(15,700원/㎡)를 적용하여 환산한 884,528,407원 및 635,180,636원으로 신고하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 처분청에 대한 정기종합감사에서 쟁점토지는 양도 당시에 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제1항 의 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 처리하라고 지적하자, 처분청은 ○○감정원 및 (주)○○감정평가법인이 2006.12.12. 기준으로 평가한 감정가액의 평균액을 양도당시 개별공시지가로 적용하여 환산한 65,351,040원 및 40,455,724원을 쟁점토지의 취득가액으로 적용하여 2008.6.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 395,425,480원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 환산취득가액 산정시 양도 당시 기준시가는 쟁점토지의 감정가액의 평균액이 아닌 쟁점토지의 모 지번의 개별공시지가(15,700원/㎡)를 적용하여야 한다.

(2) 쟁점토지 양도 당시의 기준시가가 없어 감정가액을 적용하여야 한다면 취득 당시의 기준시가도 감정가액을 적용하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 아파트 건설부지로 사용하기 위하여 2006.5.4. ○○토지신탁주식회사에 신탁되었으며(이후 2006.7.10. 청구인 명의로 귀속되었다가 2006.8.3. 다시 신탁되었다), 2006.12.12. ○○동 산32-1 임야에서 ○○동 366-6 임야로 등록전환된 후, ○○동 366-8 임야 6,682㎡ 및 ○○동 366-9 임야 4,800㎡로 분할되어, 2006.12.28. 합계 6,948,000,000원(605,121원/㎡)에 주식회사○○○○○에 양도되었고, 쟁점토지는 2006.7.1.자 모 지번의 개별공시지가(15,700원/㎡)에 비하여 큰 폭으로 상승된 점에 비추어 보면, ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제1항 의 개별공시지가가 없는 토지(지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지)에 해당하므로, 쟁점토지의 환산취득가액 산정시 양도 당시의 기준시가를 쟁점토지의 감정가액의 평균액(212,500원/㎡, 246,500원/㎡)을 적용하여 산정한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지는 2006.12.12. 모 지번인 ○○남도 ○○시 ○○동 산32-1 임야에서 ○○동 366-6으로 등록 전환된 후 분할되었고, 분할되기 전 모 지번 토지의 1990.8.30. 현재 개별공시지가는 8,500원/㎡으로서, 이는 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가목 및 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제1항 이 규정하고 있는 개별공시지가가 없는 토지에 해당되지 않는다 할 것이므로 처분청이 분할되기 전의 모 지번 토지의 1990.8.30. 고시된 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 환산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지가 분할 양도된 토지로서 양도 당시의 개별공시지가가 없는 토지에 해당되는지 여부

(2) 양도 당시의 개별공시지가(기준시가)가 없어 감정가액을 적용하여 산정하였으면 그 취득 당시의 개별공시지가(기준시가)도 감정가액을 적용하여 산정하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령(2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제164조 【토지 ‧ 건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 ‧ 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 ｢지방세법｣ 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장 ‧ 군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. ｢지적법｣ 에 의한 신규등록토지

2. ｢지적법｣ 에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 ｢지적법｣상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정 ‧ 고시가 누락된 토지(국 ‧ 공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1962.10.23. ○○남도 ○○시 ○○동 산32-1 임야 38,911㎡의 지분 4분의 1을 취득하였다가 1983.8.6. 지분 전부를 취득하였고, 2006.12.22. ○○동 366-6으로 등록전환한 후, 2006.12.28. 쟁점토지(366-8 임야 6,682㎡ 및 366-9 임야 4,800㎡)를 분할하여, 같은 날 주식회사 ○○○○○에게 4,044,000,000원 및 2,904,000,000원에 양도하였으며, 쟁점토지는 양도 당시에는 개별공시지가가 없었고, 모 지번인 ○○동 산32-1의 개별공시지가는 양도 당시(2006.7.1. 기준) 15,700원/㎡임이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지 양도 후 쟁점토지의 취득가액을 모 지번의 개별공시지가로 환산한 1,519,709,043원으로 산정하여 양도소득세 1,230,868,040원을 납부하였으나, 처분청은 쟁점토지의 양도시 개별공시지가를 2개의 감정평가법인의 감정가액의 평균액인 212,500원/㎡ 및 246,500원/㎡으로 하고, 취득시 (1983.8.6) 개별공시지가를 3,434원/㎡으로 산정하여 쟁점토지의 환산취득가액을 65,351,040원 및 40,455,724원으로 하고 청구인에게 395,425,480원을 경정고지한 사실이 확인된다. 쟁점토지의 감정가액 (단위: 원/㎡)

○○ 감정원 (주)

○○감정평가법인 평균액

○○동 366-8 213,000 212,000 212,500

○○동 366-9 248,000 245,000 246,500 쟁점토지의 환산취득가액 (단위: 원) 양도가액 환산취득가액 청구인 처분청

○○동 366-8 4,044,000,000 884,528,407 65,351,040

○○동 366-9 2,904,000,000 635,180,636 40,455,724 합계 6,948,000,000 1,519,709,043 105,806,764

(3) 쟁점토지는 모 지번에서 분할된 토지로서 양도 당시에는 모 지번의 개별공시지가만 있었으므로 쟁점토지의 개별공시지가는 없었다. 또한, 2007.1.1. 기준으로 최초로 고시된 쟁점토지의 개별공시지가는 223,000원/㎡ 및 257,000원/㎡으로서 모 지번의 2006.7.1. 기준 개별공시지가(15,700원/㎡)의 14.2배 및 16.4배이며, 기준시점에서 6월의 차이가 나는 점을 고려하더라도 그 차이가 큰 것으로 보인다. 쟁점토지의 개별공시지가 등 (단위: 원/㎡) 개별공시지가

○○감정원 (주)

○○감정평가

토지

○○동 366-8 223,000 (2007.1.1) 213,000 (2006.12.12) 212,000 (2006.12.12)

○○동 366-9 257,000 (2007.1.1) 248,000 (2006.12.12) 245,000 (2006.12.12) 모 지번

○○동 산32-1 15,700 (2006.7.1) 한편, ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 는, 토지의 기준시가는 개별공시지가를 적용하되, 개별공시지가가 없는 토지는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가하도록 규정하였고, ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제1항 은, ｢지적법｣에 의하여 분할 또는 합병된 토지 등 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 유사한 인근 토지를 표준지로 보아 비교표에 의하여 세무서장이 평가하거나, 2이상의 감정 평가기관이 평가한 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 규정하였던 바, 모 지번에서 분할되어 개별공시지가가 없고 개별공시지가가 현저하게 상승한 쟁점토지에 대하여 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액을 적용하여 취득가액을 환산한 처분은 정당한 것으로 판단된다(조심 2008전1121, 2008.6.24. 외 다수 같은 뜻임).

(4) 청구인은 양도 당시의 개별공시지가(기준시가)를 감정가액으로 하면 취득 당시의 개별공시지가(기준시가)도 감정가액으로 하여야 한다는 주장이나, 청구인이 모 지번의 토지를 취득할 당시에 단일 지번에 해당하는 토지등급이 있었고, 1990.8.30. 최초로 고시된 개별공시지가가 있으므로 그 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 환산하는 것이 타당하다고 판단된다. 모 지번(○○동 산32-1)의 토지등급 및 개별공시지가 (단위: 원/㎡) 1983.8.6(취득시) 1990.8.30 (최초 개별공시지가) 직전 토지등급 토지등급 96등급(493원) 115등급(1,220원) 115등급(1,220원) 공시지가 8,500원

(5) 따라서, 처분청이 양도 당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 기준시가를 산정함에 있어 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 제1항 의 규정에 의하여 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 산정하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.