사업에 사용하는 무허가건물의 부속토지를 비사업용으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1996.4.4. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○○-○번지 대지 175㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 미등기 세차장건축물을 2007.3.28. 매매대금 230,000천원에 양도하고 2007.5.16. 사업용토지의 양도로 보아 장기보유특별공제(24,000천원) 및 일반세율(27%)을 적용하여 2007년 귀속 양도소득세 8,950,500원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 쟁점토지 중 도시계획상 도로에 저촉되어 사용이 제한되어 지방세감면대상인 26㎡를 제외한 149㎡에 대하여 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 60%의 중과세율을 적용하여 2008.5.22. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 28,086,690원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비사업용 토지에 대하여 양도소득세를 중과하는 입법취지는 토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식수단으로 사용하는 경우 양도소득세를 중과함으로써 부동산투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 철저히 환수하고자 하는 것인 바, 청구인은 세차장업 용도로 사용하고 있던 쟁점토지를 1996년에 취득하여 1997.1.1.자로 사업자등록을 하고 세차장업 용도로 임대를 하는 등 10년 이상 실수요에 맞게 생산적 용도로 사용하다가 양도한 것이므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 입법취지에 반하여 부당하다. 지방세법 등 관계법령의 규정에 의하면, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 또는 지방세법에 의한 별도합산 또는 분리과세되는 토지는 사업용 토지로 보고 재산세의 종합합산대상 토지는 비사업용토지로 판정하는 바, 비사업용토지에 대한 중과를 2007년 시행하면서 전국의 농지, 임야, 목장용지외 일반토지 전부를 재산세부과방식에 따라 획일적으로 비사업용 해당여부를 결정짓는 것은 국세부과원칙의 하나인 실질과세원칙을 위배한 것이므로 부당하다. 쟁점토지의 면적 175㎡ 중 약 90㎡는 도로에 저촉되거나 소방법에 의한 이용제한으로 건축물을 신축할 수 없는 토지로서 건축물에 대한 사용승인은 1990년부터 시행되었고 그 이전에 신축된 건축물은 별도의 사용승인 없이 이용되는 등 비록 상가지역이라고 하더라도 그 현황이 정확히 파악되지 아니하였는 바, 쟁점토지의 경우 이 건 과세처분을 받은 후에 해당군청에 이의를 제기하여 해당군청이 2006년부터 소급하여 별도합산대상토지로 변경하였음에도 처분청이 쟁점토지상의 무허가 건축물시가표준액이 토지가액의 100분의 3에 미달한다고 하여 별도합산대상토지가 아니라고 판정하는 것은 양도소득세의 비사업용토지의 판정요령에 대하여 재산세부과방식에 위임하는 것을 번복한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 관련법령상 상업지역내에 소재한 대지는 재산세가 비과세 또는 면제되거나 별도합산과세 또는 분리과세대상 토지에 해당하지 아니하면 비사업용토지에 해당하는 바, 쟁점토지가 취득시부터 양도시까지 세차장으로 이용된 사실은 확인되고 있으나 지상 건축물은 무허가 건축물(콘테이너박스)에 해당하고, 양도시점까지 재산세과세대장에 나대지로 기재되어 있었으며 재산세가 종합합산과세되었으므로 비사업용토지에 해당한다. 설령, 관할행정기관이 청구인의 시정요구에 따라 건축물의 허가여부에 관계없이 1996.3.30.부터 쟁점토지에 대한 재산세를 별도합산과세대상으로 경정하였다고 하더라도 이는 관련법령에 따른 것이 아니라 지역주민의 민원해결차원에서 별도합산과세대상으로 경정한 것으로서 재산세의 경정사실이 있다고 하여 쟁점토지상의 가설건축물이 허가된 적법한 건축물로 간주되는 것은 아니다. 또한, 2006년 재산세과세대상기준일인 2006.6.1.현재 지상 건축물의 시가표준액(4,230천원)이 쟁점토지 시가표준액(151,725천원)의 100분의 3인 4,551,720원에 미달하여 쟁점토지는 재산세의 종합합산과세대상에 해당되므로 처분청이 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하고 중과세율(60%)를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 세차장 부수토지로 사용되던 쟁점토지(175㎡) 중 도로에 저촉된 26㎡를 제외한 나머지 149㎡를 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.(각호생략) (2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득세과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원+1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원+4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원+8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득세과세표준의 100분의 60 (3) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용상황․관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 토지

7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제168조 의 6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (5) 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합 합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 가. 공장용지․전․답․과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
• 다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조 동항 각호 외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조 동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
• 라. 가목 내지 다목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 (6) 지방세법시행령 제131조 의 2【별도합산과세대상토지의 범위】① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 말한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다. (2006.12.30 단서신설)

2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지

• 가. 법 제182조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 1996.4.4. 취득하였고, 쟁점토지상에 무허가 가설건축물(콘테이너박스)이 존재하고 있었던 사실, 쟁점토지를 세차장용으로 임대하다가 2007.3.28. 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점토지(175㎡)중 149㎡를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고, 60%의 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점토지를 세차장용도로 임대하다가 양도하였고, 관할행정기관도 2006년부터 소급하여 재산세를 별도합산과세대상으로 정정하였으므로 비사업용 토지에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 쟁점토지에 대한 비사업용토지 판정 검토조서에 의하면, 쟁점토지는 취득시부터 세차장용 부지로 사용되었으나 지상의 가설건축물이 허가 등을 받지 아니하고 설치한 무허가 건축물인 관계로 건축물이 없는 나대지에 해당하여 재산세가 종합합산과세대상으로 과세되었는 바, 쟁점토지는 건축물의 부속토지로 볼 수 없어 비사업용 토지에 해당된다는 내용이 나타난다.

(4) 쟁점토지 등에 대한 재산세 시가표준액에 의하면 토지는 151,725,000원(175㎡×㎡당 867,000원)이고 건물은 4,230,000원으로서 건물가액이 토지가액에서 차지하는 비율은 2.8%로서 3%에 미달되고 있으며, 청구인에 대한 사업자기본사항 조회내역에 의하면 청구인이 쟁점토지를 부동산 임대업(토지임대)으로 하여 2002.10.15. 사업자등록(개업일 1997.1.1.)을 신청한 사실 및 1996.4.20.부터 임차자가 세차장을 운영한 사실이 확인된다.

(5) 청구인이 증빙자료로 제시하는 쟁점토지에 대한 2008.3.24.자 재산세과세대상 조회내역에 의하면, 쟁점토지중 149㎡는 별도합산과세대상(코드0201)이고 도로에 저촉된 26㎡는 감면대상(코드0511)인 사실이 나타나고 있으나, 처분청이 제시하는 2008.1.23.자 재산세과세대상 조회내역에 의하면 쟁점토지중 149㎡는 종합합산과세대상(코드0107)이고, 26㎡는 감면대상(코드0511)인 사실이 나타난다.

(6) 관련법령인 소득세법 제95조 제2항 및 제104조 제1항에 의하면, 비사업용 토지에 대하여는 장기보유특별공제액을 배제하고 양도세율을 60%로 중과하도록 규정하고 있고, 소득세법 제104조 의 3 제1항에 의하면 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 지방세법에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 나머지 토지(종합합산대상토지)는 비사업용 토지로 규정하고 있으며, 지방세법 제182조 제1항 에 의하면 건축물의 부속토지는 원칙적으로 별도합산과세대상에 해당되나 무허가건축물 및 사용승인을 받지 못한 건축물의 부속토지 또는 건축허가를 받은 정상적인 건축물이라고 하더라도 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정하여 결국 종합합산과세대상 토지로 규정하고 있다.

(7) 살피건데, 쟁점토지상의 건축물이 무허가 건축물에 해당되는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 무허가 건축물의 부속토지는 재산세의 종합합산과세대상으로서 소득세법상의 비사업용 토지에 해당되는 것인바, 이 건과 같이 관할행정기관이 당초 종합합산대상이던 쟁점토지 중 149㎡를 이 건 과세처분일 후에 2006년부터 소급하여 별도합산대상으로 재산세과세대장을 수정하였다고 하더라도 이는 처분청의 답변서내용과 같이 관련법령에 의하지 아니하고 민원해소차원의 임의수정에 불과하여 재산세 과세대장이 수정된 사실만으로는 쟁점토지 중 149㎡를 별도합산대상으로 인정할 수 없다고 할 것이다. 또한, 쟁점토지상의 건축물이 정상적으로 허가 또는 사용승인을 받은 건축물이라고 하더라도 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지 시가표준액의 100분의 3에 미달되는 사실이 확인되므로 쟁점토지는 지방세법에 의한 별도합산대상토지에서 제외되는 것이어서 소득세법상 비사업용 토지로 볼 수 밖에 없다고 할 것이다.

(8) 따라서, 처분청이 쟁점토지 중 도로에 저촉된 26㎡를 제외한 나머지 149㎡를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제액을 배제하고 60%의 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.