취득당시의 환산기준시가 산정 시 적용한 토지등급이 적정한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1987.7.10. ○○광역시 ○구 ○○동 1-31번지(이하 “모번지”라 한다)토지 6,476㎡ 중 2,000㎡를 지분 취득하여 1989.12.23. 이를 ○○광역시 ○구 ○○동 1-221번지(이하 “쟁점번지”라 한다)로 분할 후, 쟁점번지 및 그에 연접한 ○○광역시 ○구 ○○동 248-193번지(이하 “연접번지”라 한다) 토지를 부수토지로 하여 1990.12.10. 건물을 준공하여 숙박업을 운영해 오다가 2005.12.29. 건물 및 부수토지(쟁점번지 및 연접번지)를 양도하고 쟁점번지의 토지대장에 기재된 토지등급을 기준으로 취득당시 기준시가를 산출하여 2006.2.28. 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 양도소득세를 신고․납부한 후 쟁점번지의 1990년 개별공시지가(1,300,000원)에 비하여 현저히 낮은 330,000원이었으나, 당해 토지등급이 모번지와 같은 216등급으로 토지등급은 두 필지가 같으면서 개별공시지가는 크게 다른 사실을 확인하여 ○○광역시 ○구청장에 이의를 제기한 결과, 2006.7.28. 쟁점번지의 공시지가가 연접번지의 1990년 개별공시지가와 유사한 943,000원으로 정정되었다.
• 다. 청구인은 변경된 공시기가(943,000원)를 적용하여 취득가액을 정정하여 달라는 경정청구(1차)를 처분청에 제기하여 이에 근거한 환산기준시가로 양도소득세를 환급받았으며, 다시 쟁점번지와 이용정황이 일치하는 연접번지의 토지등급을 적용하여 취득가액을 재산정하여 달라는 경정청구(2차)를 하였으나 처분청은 2008.1.15. 이를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.10. 이의신청을 거쳐 2008.7.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호 에서 “지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지”를 개별공시지가가 없는 토지로 규정하고 있으므로 분할 후 취득 또는 양도하는 경우 그 기준시가는 모번지의 기준시가를 기준으로 하지 않도록 규정하였듯이 1990.8.30. 이전 개별공시지가 시행전에는 토지등급이 양도소득세에 미치는 영향이 개별공시지가와 동일하므로 쟁점번지의 취득당시 기준시가는 분할하지 않았을 경우와 동일하게 산출되거나, 또는 이용 상황이 유사한 인근지번의 등급을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 1990.8.30. 이전에 취득한 토지로서 취득일 이후의 토지등급이 존재하며, 필지가 분할되어 토지등급이 모번지에서 전사되었다고 하나 계속 유효하므로 토지등급에 중대한 하자가 있다고 볼 수 없으므로 소득세법 제99조 및 같은 법 시행령 제164조 제4항의 규정에 의하여 1차 경정한 취득가액이 적정하므로 쟁점번지의 취득당시 기준시가를 분할하지 않았을 경우와 동일하게 산출되거나, 또는 이용 상황이 유사한 인근지번의 등급을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 부당하다.

• 가. 쟁점 취득당시의 환산 기준시가 산정 시 적용한 토지등급이 적정한지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발행한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. (단서생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가․개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(괄호안 생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시자가의 결정․고시가 누락된 토지(국․공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 금액

○ 1995.12.30. 개정전 지방세법시행령 제80조 【과세시가표준액의 결정】

① 토지․건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.

매년 1회 조례로써 정하는 날 현제 제80조의2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 “토지등급가격”이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급가격

○ 1995.12.30. 개정전 지방세법시행령 제80조의2 【토지등급의 결정 등】

① 시장․군수는 토지에 대하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 참작하여 토지의 이용 상황이나 주변환경 기타 자연적․사회적 조건에 따라 균형이 이루어지도록 등급을 설정하고, 이를 토지대장․임야대장 및 과세대장에 등재하여야 한다.

② 시장․군수는 제1항의 규정에 의하여 등급이 설정된 토지가 그 이용 상황이나 주변환경 기타 자연적․사회적 조건이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 특성과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정 결정할 수 있다.

○ 1995.12.30. 개정전 지방세법 시행규칙 제44조 【심사청구】

① 토지소유자 또는 이해관계인은 제42조의 규정에 의하여 설정 또는 수정된 토지등급에 대하여 이의가 있는 경우에는 열람기간이 만료된 날(개별통지를 한 경우에는 시장․군수가 개별통지를 한 날)로부터 15일내에 불복의 사유를 갖추어 당해 시장․군수에게 심사청구를 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 심사청구가 있을 때에는 심사청구가 있은 날부터 30일이내에 법 제58조 제2항의 각호의 규정에 준하여 결정하고 그 결정사항을 청구자에게 통지하여야 한다.

○ 1995.12.30. 개정전 지방세법 시행규칙 제45조 【토지등급의 설정 신청】

① 토지소유자 또는 이해관계인이 토지등급의 설정을 받고자 할 경우에는 그 토지의 소재․지번․지목․지적과 등급의 설정사유를 갖추어 토지의 소재지를 관할하는 시장․군수에게 신청할 수 있다.

② 제42조 내지 제44조의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구 경위를 보면, 청구인은 1987.7.10. 모번지 토지 6,476㎡ 중 2,000㎡를 지분취득하여 1989.12.23. 모번지 중 소유지분을 쟁점번지로 분할 후, 연접번지의 토지를 부수토지로 하여 1990.12.10. 건물을 준공하여 숙박업을 운영해 오다가 2005.12.29. 이를 양도하고 쟁점번지의 토지대장에 기재된 토지등급을 기준으로 취득당시 기준시가를 산출하여 2006.2.28. 양도소득세를 신고․납부하였으나, 쟁점번지의 1990년 개별공시지가가 모번지 개별공시지가(1,300,000원)에 비하여 현저히 낮은 330,000원인 사실을 확인하여 ○○광역시 ○구청장에 이의를 제기한 결과, 2006.7.28. 쟁점번지의 공시지가가 연접번지의 1990년 개별공시지가와 유사한 943,000원으로 정정되어 변경된 공시지가를 적용하여 취득가액을 정정하여 달라는 경정청구(1차)를 처분청에 제기하여 이에 근거한 환산기준시가를 재계산하여 양도소득세를 환급받았으며, 다시 쟁점번지와 이용정황이 일치하는 연접번지의 토지등급을 적용하여 취득가액을 재산정하여 달라는 경정청구(2차)를 하였으나, 처분청이 이를 거부한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점번지의 취득당시 기준시가는 분할하지 않았을 경우와 동일하게 산출되거나, 또는 이용 상황 유사한 인근지번의 등급을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 1976.12.16. ○○광역시 ○구 ○○동 1-31 대 6,476㎡를 취득하여 1984.5.11.(학)○○학원에 증여하였다가 강당 신축 등 자금관계로 교육청으로부터 처분지시를 받음에 따라 이 중 2,000㎡를 1987.7.10. 다시 매매로 취득하였다가 1989.12.23. ○○광역시 ○구 ○○동 1-221번지(쟁점번지)로 분할되었으며, 연접번지의 대지 271㎡와 함께 숙박업(호텔) 부지로 사용하다가 2005.12.29. 아파트 부지로 매각된 사실이 심리자료에 나타난다. (나) 쟁점번지 토지의 1990.1.1. 기준 공시지가는 1990.8.30. 최초 고시 당시 330,000원이었으나, ○○광역시 ○구청에 청구인의 이의 제기가 받아들여짐에 따라 2006.7.28. 943,000원으로 변경된 사실이 확인된다. (단위: 원) 구 분 1990.8.30.고시 개별공시지가 토지등급(공유물분할 89.12.23.) 1987.4.27. (취득시) 1989.08.28. (그 직전에 결정된) 1990.01.01. (1990.8.30. 현재) 모번지 1,300,000 207 216 216 쟁점번지 330,000

• 216 216 연접번지 900,000 207 207 212 (다) 종합하건대, 토지등급과 관련하여 청구인은 쟁점번지 토지의 연접토지인 ○○광역시 ○구 ○○동 248-193번지는 같은 호텔의 부지로 사용되었고 최초고시 공시지가가 비슷하므로 쟁점번지 토지에 대한 환산 기준시가를 산정할 경우 연접번지의 토지등급을 적용하여야 한다는 주장이나, 쟁점번지 토지는 그 공시지가가 최초 고시된 1990.8.30. 이전인 1989.12.23. 모번지에서 분할되면서 1989.8.28.자 토지등급을 모번지와 같은 216등급으로 전사하고 이후 조정이 없었으므로 1990.8.30. 이전에 결정된 토지등급인 216등급으로 보아 환산기준시가를 계산하는 것이 타당하다고 보이며, 토지등급 자체가 부당하게 책정되어 이의가 있는 경우 지방세법 시행규칙 제44조 등에 심사청구와 토지등급의 설정 또는 수정신청 등을 규정하고 있는 바에 따라 구제를 받아야 함에도 등급설정 또는 수정이 잘못되었음을 이유로 위 등급에 따른 양도소득세 등의 부과처분을 위법하다고 다투는 것은 무리가 있다고 보이므로 쟁점번지의 취득당시 기준시가를 분할하지 않았을 경우와 동일하게 산출하거나, 또는 이용 상황 유사한 연접번지의 등급을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.