특수관계자간 저가양도 된 부동산의 부당행위계산 부인 및 시가평가의 적정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005년 12월 ○○시 ○○구 ○○동 000-00 ○○○○○ 주상복합건물(아파트 42호, 상가 19개 점포로, 이하 “○○○○○”라 한다)을 준공하여 그 중 상가 16개 점포(이하 “쟁점상가”라 한다)를 2006년 1월~2006년 3월 오○규, 조○순, 이○남 및 이○철(이하 “오○규외3인”이라 한다)에게 5,281,050천원에 양도한 후 동 금액에 의하여 법인세 및 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 2007.7.23.~2007.8.3. 청구인에게 일반 통합조사를 실시하여 청구인이 특수관계자인 오○규외3인에게 쟁점상가를 시가(감정가액)인 10,548,000천원 보다 저가인 5,281,050천원에 양도한 사실을 확인하고 저가양도에 의한 부당행위계산부인규정을 적용하여 감정가액과 양도가액의 차액에 대하여 2007.12.20. 청구인에게 2006사업연도 법인세 460,737,650원 및 2006년 제1기 부가가치세 712,057,280원을 각각 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.14. 이의신청을 거쳐 2008.7.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점상가 양도거래는 소급적으로 소멸되었으므로 과세요건이 상실되었다. 청구인은 2001.9.28. 개업하여 주유소를 운영하다 2004년 4월 주택 신축판매업으로 업종을 전환하여 주식회사 ○○○건설(이하 “○○○건설”이라 한다) 및 ○○건설(주)를 시공사로 ○○○○○○를 신축ㆍ분양하였으나, 2005년 하반기 부동산 경기 악화로 아파트는 42호 중 27호가 해약되었고, 상가는 19개 점포 중 2개 점포만이 분양되었으며, 청구인에게 금융권 대출이 규제되어 2005년 말 재무상태가 자산 179억원, 부채 169억원으로 어려운 상황이었는 바, 이러한 경영상의 어려움을 해소하기 위해 오○규외3인에게 쟁점상가를 양도하였고, 오○규외3인이 이를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있었다. 쟁점상가 중 조○순에게 소유권이전되었던 103호는 2007년 3월 ○○○주식회사와 분양계약이 성사되었고, 청구인이 조○순으로부터 매매로 소유권을 환원하여 ○○○주식회사에 분양하였으며, 오○규에게 소유권이전된 상가는 시공사인 ○○건설(주)에 청구인은 채무자로 하여 담보로 제공되었고, 오○규와 조점순에게 소유권이전된 상가는 아파트 분양자들의 국민은행 채무에 대한 담보로 제공되었다. 청구인에 대해 공사잔대금채권을 보유하고 있던 ○○○건설은 2007.8.29. 오○규외3인을 상대로 사해행위최소 청구의 소를 제기하여 2007.11.7. 승소 확정판결을 받았으며, 이와는 별도로 청구인과 오○규외3인이 2007.9.13., 2007.9.17. 합의해제에 따른 소유권이전등기 말소 등기를 신청하였으나 쟁점상가 담보권자인 금융기관의 동의를 얻지 못하여 각하되었는 바, 쟁점상가 중 이○철에게 소유권이전되었던 105호, 106호는 위 확정판결에 따라 2007.12.31. 소유권이전등기가 말소되어 청구인에게 환원된 후 이○섭에게 분양되었고, 이○철이 당초 환급받은 부가가치세를 수정신고(무납부)한데 대해 처분청은 이를 인정하여 무납부세액을 고지하였다. 따라서 쟁점상가 소유권이 타인에게 사실상 이전되어 수익이 실현되었다고 볼 수 없으며, 등기부등본 상 소유권이전을 인정한다고 하더라도 그 소유권이전이 원인무효나 이에 준하는 사유에 의하여 말소되었으므로 그 효력이 소급하여 무효화되므로 수익의 실현 또는 소급하여 상실되어 과세요건이 상실되었다.

(2) 쟁점상가 양도거래를 부당행위계산 부인대상으로 보더라도 처분청이 시가로 본 감정가액은 쟁점상가의 금융대출을 위한 것으로 매매당시의 시가로 볼 수 없다. 상가의 매매가액은 경기상황이나 상가의 위치 또는 거래당사자의 자금사정 등에 따라 많은 차이가 발생할 수 밖에 없으며, 이○남에게 소유권이전된 후 경매가 진행되었던 107호, 108호는 경매 최저가액이 청구인 양도가액에도 미달되어 근저당권자가 손실을 면하기 위해 경매를 취하하였다.

• 나. 처분청 의견 채권자인 금융기관이 청구인을 실소유권자로 인정하는 동의를 하지 않고 있으므로 쟁점상가의 소유권은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 등에 의해 공부상으로 그 실질을 판단해야 한다. 쟁점상가의 일부 소유권이 청구인에게 환원된 판결내용을 검토해 보면 청구인의 대표자인 오○규가 대표로 있던 ○○○건설이 조사착수일(2007.7.23.) 이후에 사해행위취소 청구의 소를 제기(2007.8.29.)하였고, 원고주장을 다툼없이 그대로 시인하여 ‘자백간주 판결’로 승소하였는 바, 이는 사실상 동일인 소유 법인들이 조세회피 수단으로 이용하기 위해 형식상 협의에 의한 소송행위를 한 것으로 판단된다. 2006사업연도 법인세 신고서에 청구인이 쟁점상가 양도에 대한 수입금액을 계상하여 신고한 사실이 확인되는 바, 쟁점상가를 청구인이 오○규외3인에게 실질적으로 이전하였음을 청구인 스스로 인정한 것으로 볼 수 있으므로 청구인 주장은 타당성이 없다.

• 가. 쟁점

(1) 처분청이 부당행위계산 부인한 쟁점상가 양도거래가 소급적으로 소멸되었으므로 과세대상 거래가 없다는 주장의 당부

(2) 쟁점상가 양도거래를 부당행위계산 부인대상으로 보더라도 쟁점상가의 감정가액은 시가로 볼 수 없다는 주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1)법인세법 제15조 【익금의 범위】① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 시행령 제11조 【수익의 범위】법 제15조제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자산(자기주식을 포함한다)의 양도금액 제52 조 【 부당행위계산의 부인 】 ①납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "불당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】①법 제52조제1항에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제20조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식매수선택권의 행사에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다. 시행령 제89조 【시가의 범위 등】①법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다. (2)부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 시행령 제50조 【시가의 기준】①법 제13조제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법 시행령 제98조제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제87조제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 오○규외3인에게 쟁점상가를 양도하고 양도가액을 5,281,050천원으로 하여 법인세 및 부가가치세를 신고ㆍ납부한데 대해 처분청은 청구인이 쟁점상가를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 쟁점상가 감정가액인 10,548,000천원을 시가로 보고 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 국세통합전산망 조회자료 및 법인등기부등본 등에 다르면, 청구인은 2001.9.28. 개업하여 주택신축판매업을 영위하고 있고, ○○○건설은 2002.4.8. 개업하여 건축공사업을 영위하다 2008.1.24. 폐업한 것으로 나타나는 바, 2007.5.9.까지 청구인의 대표자인 오○규가 ○○○건설의 대표자로 있었던 사실이 확인되며, 오○규(대표자), 조○순(이사, 대표자의 배우자), 이○남(감사, 친족), 이○철(이○남의 자, 친족)은 청구인의 특수관계자에 해당하는 것으로 나타난다.

(3) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점상가 소유권이 오○규외3인에게 사실상 이전되어 수익이 실현되었다고 볼 수 없고, 쟁점상가 양도거래는 사해행위취소 청구의 소 확정판결에 따라 소급적으로 소멸되었으므로 과세대상 거래가 없다고 주장하고 있다. (나) 매매계약서, 등기부등본 등에 따르면 쟁점상가 소유권이전 현황은 아래표와 같이 나타나는 바, 감정가액은 근저당권 설정을 위해 금융기관이 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 금액으로 확인된다. (부가가치세 불포함, 단위:천원) 호 수 소유자 감정평가일 양도일 감정가액 매매가액 차액 102 조○순 2006.1.24. 2006.1.24. 687,000 345,174 341,826 103 조

○ 순 2006.1.24. 2006.1.24. 550,000 249,699 300,301 104 이

○ 남 2006.4.14. 2006.3.30. 360,000 220,288 139,712 105 이

○ 철 2006.6.8. 2006.3.30. 930,000 330,346 599,654 106 이

○ 철 2006.6.8. 2006.3.30. 570,000 204,270 365,730 107 이

○ 남 2006.4.5. 2006.3.30. 480,000 137,379 342,621 108 이

○ 남 2006.4.5. 2006.3.30. 660,000 198,169 461,831 201 오

○ 규 2006.1.7 2006.1.20. 864,000 465,889 398,111 202 오

○ 규 2006.1.7. 2006.1.20. 598,000 306,503 291,497 203 오

○ 규 2006.1.7 2006.1.20. 602,000 284,340 317,660 204

○ 정규 2006.1.7 2006.1.20. 817,000 473,470 343,530 205 오

○ 규 2006.1.7 2006.1.20. 881,000 541,541 339,459 301 조

○ 순 2006.1.7 2006.1.20. 682,000 397,228 284,772 302 조

○ 순 2006.1.7 2006.1.20. 499,000 261,332 237,668 304 조

○ 순 2006.1.7 2006.1.20. 663,000 403,692 259,308 305 조

○ 순 2006.1.7 2006.1.20. 705,000 461,730 243,270 합계 16개 10,548,000 5,281,050 5,266,950 쟁점상가 중 2006.1.24. 조○순에게 매매를 원인으로 소유권이전되었던 103호는 2007.3.20. 청구인에게 매매를 원인으로 소유권이전되었다가 2007.3.27. ○○○(주)에 매매를 원인으로 소유권이전되었다가 2007.3.27. ○○○(주)에 매매를 원인으로 소유권이전된 것으로 나타난다. 쟁점상가 중 2006.3.30. 이○철에게 소유권 이전되었던 105호, 106호는 2007.12.31. 확정판결(2007.11.7.)을 원인으로 소유권이전등기 말소된 후 2007.12.31. 이○섭에게 매매를 원인으로 소유권이전된 것으로 나타난다. (다) 등기부등본 등에 따르면, 쟁점상가 담보 차입 및 전세권 등 설정채무 현황이 아래 표와 같이 나타나는 바, 청구인은 매매계약서상 매매대금 5,683백만원이 금융기관 차입금 5,400백만원과 전세보증금 450백만원으로 대체되었다고 주장하고 있다. (단위: 백만원) 호수 소유자 1차 금융기관 차입 2차 근저당권 등 설정 3차 근저당권 설정 일자 금액 채무자 채권자 일자 금액 채무자 채권자 일자 금액 채무자 채권자 104 이○남 06.4.14. 200 이○남

○○금고 06.5.22. 200 전세권 김○름 105 이○철 06.6.8. 403 이○철

○○금고 06.7.24. 150 오○규 박○산 106 이○철 06.6.8. 247 이○철

○○금고 06.7.24. 150 오○규 박○산 107 이○남 06.4.6. 231 이○남

○○금고 06.6.13. 282 전세권 김○름 108 이○남 06.4.6. 318 이○남

○○금고 06.6.13. 282 전세권 김○름 201 오○규 06.1.20 479 오○규

○○화재 06.8.2. 2,500 청구인

○○(주)

06. 9.12. 1,810 조○환 외8

○○ 은행 202 오○규 06.1.20 332 오○규

○○화재 06.8.2. 공동 청구인

○○(주) 203 오○규 06.1.20 334 오○규

○○화재 204 오○규 06.1.20 453 오○규

○○화재 06.8.2. 공동 청구인

○○ (주) 205 오○규 06.1.20 489 오○규

○○화재 06.8.2. 공동 청구인

○○(주) 102 조○순 06.1.24. 300 조○순

○○은행 06.3.3. 210 전세권 박○숙 103 조○순 06.1.24. 200 조○순

○○은행 06.1.26. 120 조○순 지○○ 301 조○순 06.1.20. 378 오○규

○○화재 06.1.24 150 전세권 국가수 302 조○순 06.1.20. 277 오○규

○○화재 07.2.2. 29 전세권 국가수 304 조○순 06.1.20. 368 오○규

○○화재 305 조○순 06.1.20. 391 오○규

○○화재 06.1.24. 300 전세권 국가수 합계 16개 5400 4,373 1,810 (라) 청구인이 제출한 ○○지방법원 판결문(2007가합8567, 2007.11.7. 선고)에 따르면, ○○○건설이 2007.8.29. 오○규외3인을 상대로 제기한 사해행위최소 사건에 대해 쟁점상가(103호 제외) 매매계약을 취소하고, 청구인에게 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결한 것으로 나타나는 바, 판결이유는 “자백간주 판결”인 것으로 확인된다. 한편, 청구인은 2007.9.10. 오○규 등과의 합의해제를 원인으로 소유권이전등기 말소등기를 신청하였으나, 후순위 권리자의 승낙서나 대항할 수 있는 재판서등본을 첨부하지 아니하였다 하여 등기신청이 각하된 것으로 소유권이전등기 말소등기신청서(2007.9.13., 2007.9.17.) 및 결정서(2007.9.21. ○○지방법원)에 나타난다. (마) 청구인이 제출한 ‘주택담보대출에 대한 리스크 관리기준’ 등에 따르면, 금융감독위원회 등은 2005.7.4.부터 주택담보대출 리스크 관리방안을 시행하여 2005.7.2. 이후 취득한 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 기업자금대출이 금지된 것으로 나타난다. (바) 과세표준수정신고서, 경정청구서 등에 따르면, 오○규외3인은 쟁점상가에 대하여 각각 부동산임대 사업자등록을 하고 아래 표와 같이 2006년 제1기 부가가치세 환급을 신고하였다가 2008년 1월~3월 환급받을 세액이 없는 것으로 수정신고를 한 후 무납부함에 따라 처분청이 무납부고지한 것으로 나타난다. (단위:천원) 성명 사업자등록번호 사업개시일 부가가치세 환급 신고내역 공급가액 세액 오○규 000-00-00000 2006.1.12. 1,522,544 △152,254 조○순 000-00-00000 2006.1.12. 1,581,422 △158,142 이○남 000-00-00000 2006.4.30. 416,909 △41,690 이○철 000-00-00000 2006.4.30. 422,780 △42,278 합계 3,943,655 △394,364 (사) 위 사실과 관련사항들을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점상가 양도거래가 소급적으로 소멸되어 과세대상 거래가 없다고 주장하고 있으나, 오○규외3인은 금융기관 차입금 등으로 양도대금을 정산하여 소유권이전이 완료되었고, 심리일 현재까지 대부분 상가의 소유권이 청구인에게 환원되지 아니하였으며, 사해행위취소 청구의 소가 제기되어 확정판결을 받았으나 처분청이 조사를 착수한 이후에 사실상 동일인 소유의 법인들이 협의하여 형식상 소송행위를 한 것으로 판단되고 사해행위최소의 소를 제기한 경우 그 취소의 효과는 채권자와 수익자 또는 전득자 사이의 관계에서만 생기는 것으로 그 취소의 효력이 소급하여 채무자의 책임재산으로 회복되는 것이 아니라 할 것(대법원 2008.9.25. 선고 2007다47216 판결 외 다수, 같은 뜻임)이어서 쟁점상가 양도거래가 소급적으로 소멸되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(4) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점상가 양도거래를 부당행위계산 부인대상으로 보더라도 감정가액은 금융대출을 위한 것으로 매매당시의 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 제출한 경매사건내역(○○지방법원, 2007타경21078)에 따르면, 근저당권자인 ○○○○○금고가 107호 및 108호에 대해 2007.7.30. 임의경매를 신청하였다가 2008.4.22. 취하한 것으로 나타나는 바, 감정가액 및 예정가액은 아래 표와 같다. (단위:공급대가, 천원) 호수 감정가액 청구인 거래가액 4차 경매 예정가액 5차 경매 예정가액 양도시 경매시 107 480,000 580,000 148,617 198,940 139,258 108 660,000 820,000 214,381 281,260 196,882 합계 1,140,000 1,400,000 362,998 480,200 336,140 (다) 살피건대, 청구인은 감정가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 법인세법 시행령 제89조 제2항 에서 시가가 불분명한 경우 감정가액을 시가로 보도록 규정하고 있고, 청구인이 제시한 경매사건 내역에서 청구인 양도시(2006.4.5.) 감정가액(1,140,000천원)보다 경매시(2007.8.9.) 감정가액(1,400,000천원)이 더 높게 나타나므로 감정가액이 시가가 아니라는 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 따라서 처분청이 쟁점상가가 특수관계자에게 저가양도되었다 하여 부당행위계산 부인하고 감정가액을 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.