토지와 건물가액의 양도가액이 불분명한 것으로 보아, 총 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정하고, 동 금액을 근거로 양도소득세를 경정・고지한 것은 정당함.
토지와 건물가액의 양도가액이 불분명한 것으로 보아, 총 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정하고, 동 금액을 근거로 양도소득세를 경정・고지한 것은 정당함.
심판청구를 기각합니다.
(2) 쟁점부동산을 ○○교회 에 양도시 매매계약서에 특약사항으로 매매대금 1,200백만원 중 ‘대지분 720백만원, 건물분 480백만원’으로 구분기재하였고, 검인계약서에 기재된 총 매매대금도 1,200백만원으로 위 매매계약서와 같으므로 처분문서로서의 성립의 진정성이 인정되므로 매매계약내용 또한 인정되어야 한다.
(3) 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미 (대법원 1999.2.9.선고 97누6629판결 외 다수 같은 뜻임) 하므로 처분청이 합리적 근거 없이 매매계약서에 구분기재된 쟁점토지의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 안분계산한 것은 위법하다.
(4) 쟁점토지의 취득시점인 2003.10.2. 기준시가는 1,000,000원/㎡이고, 양도시점인 2006.1.12. 기준시가는 1,070,000원/㎡으로 기준시가 기준 쟁점토지의 상승률은 7%이나, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액은 720백만원이고, 취득가액은 660백만원으로 실지거래가액 기준 쟁점토지의 상승률은 9.1%가 되어 기준시가 기준 상승률보다 2.1% 높으므로 정상가액이라고 할 수 있으나, 처분청이 경정고지시 적용한 쟁점토지의 양도가액은 983백만원으로 취득가액 660백만원 대비 49% 상승한 것으로서 기준시가 상승률에 비해 7배나 높아 합리적이지 아니하므로 이 건 처분은 처분청의 재량권을 일탈․남용한 것이다.
(5) 쟁점건물 신축시 건축비를 절약하기 위해 도급을 하지 않고 직접 시공하였는 바, 도급계약금액이 없고 쟁점 건물에 음식점을 개업하기 위하여 인테리어 비용과 시설비용이 소요되는 등 취득가액 산정이 곤란한 반면, 쟁점 부동산 양도시 양수자와 합의하여 쟁점건물의 가격을 480백만원으로 적정하게 산정하였으므로 실지거래가액으로 인정되어야 하고, 취득가액은 불분명하여 소득세법 제100조 의 규정에 근거한 환산가액인 450백만원으로 신고하였으므로 적법한 것이다 (국심 2007중3517 같은 뜻임).
(6) ○○광역시 ○○구 일대에서 부동산중개업을 주업으로 하는 공인중개사의 의견서를 참조하면, 2005년도 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 일대 토지가격은 평당 350～400만원 정도로 거래될 수 있는 가격이라고 진술하고 있다.
(7) 세금의 부과처분은 조세법률주의에 따라 명백하고 합리적 근거에 의하여야 하고, 그 입증책임 또한 원칙적으로 처분청에 있다 할 것이므로, 쟁점부동산에 관한 부과처분은 처분청이 실지거래가액을 합리적인 이유나 근거 없이 부인한 자의적인 처분으로써 조세법률주의에 위배된 처분이다.
(1) 2006.1.11. 청구인이 ○○광역시 ○○구청장 에게 검인을 받기 위하여 제출한 매매계약서에는 쟁점부동산의 총매매대금이 12억원이라고 기재되어 있을 뿐 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 구분하여 기재한 사실이 없으나, 2006.3.31. 청구인이 처분청에 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서를 보면, 위 ○○광역시 ○○구청장 에게 제출한 매매계약서 내용에 ‘대지 칠억이천만, 건물 사억팔천만, 계 일십이억원정’이라는 문구를 추가 기재한 사실이 확인되므로, 쟁점부동산의 매매당시에는 토지와 건물의 구분 없이 매매한 것으로 보는 것이 타당하다.
(2) 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서상 구분기재된 쟁점토지 및 건물의 가액은 합리적인 근거 없이 임의로 기재된 것으로 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 것이므로, 토지와 건물등의 가액이 불분명한 것으로 보는 것이 타당하다.
(3) 일반적으로 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 그 전체 가액으로 매매계약을 체결하는 것이고, 예외적으로 사업용 자산으로서 장부에 기재된 금액이 있거나, 감정평가법인 등에 의뢰한 감정가액 등이 있을 때에만 토지와 건물가액을 구분하여 기재하는 것이다. 장부가액이나 감정가액 없이 토지와 건물가액을 구분하여 기재하는 것은 양도소득세나 부가가치세 등의 세금을 경감하고자 하는 경우가 대부분이다. 타인으로부터 매입한 쟁점토지는 취득가액을 확인하기 쉬우나 개인이 신축한 쟁점건물은 취득가액을 확인하기가 어려운 것으로서 쟁점건물의 기준시가를 보더라도 양도당시에는 150백만원, 취득당시에는 143백만원으로 취득가액의 비율이 95.6%에 달해 양도가액이 아무리 높아지더라도 환산가액에 의할 경우 쟁점건물에 대하여는 양도소득세 부담이 크지 않은데 비해 쟁점토지는 취득가액이 확인되어 고정되어 있으므로 양도가액이 높아질수록 양도소득세 부담이 그에 비례하여 커질 수 밖에 없는 구조이므로 이 건 양도소득세 신고는 쟁점토지의 양도가액을 취득가액인 660백만원에 근접한 금액인 720백만원으로 임의로 기재하고 나서 나머지 금액인 480백만원을 건물가액으로 기재한 매매계약서에 근거한 것이라고 볼 수밖에 없다.
(4) ○○교회 가 2007.7.11. ○○농협 ○○지점 에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 근저당을 설정하는 과정에서 ○○감정평가법인 이 평가한 감정가액을 보면, 쟁점토지는 900백만원으로 쟁점건물은 177백만원으로 평가하여 쟁점토지의 비율이 83.5%에 달하고 있는 바, 처분청이 기준시가에 의하여 안분한 토지비율 81.9%(쟁점토지 678백만원, 쟁점건물 149백만원)와 유사한 것을 볼 때 처분청의 양도가액 산정은 적정한 것이다.
(5) 쟁점토지와 쟁점건물가액의 구분이 사실에 기초한 것이라고 하더라도 그에 대한 입증책임은 청구인에게 있다 할 것으로서, 2004.7월에 본인이 신축한 건물을 2006.1.11. 양도한 것에 대하여 그 신축비용에 대한 증빙서류를 제출하지 못하면서 과세관청에 입증책임을 지라고 하는 것은 부당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 <2007.2.28 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것> ④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.
○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다.
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
- 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
- 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점부동산에 대한 2005.11.24.자 검인계약서에 의하면, 총 매매대금이 12억원으로 확인되고, 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 구분하여 기재하고 있지는 않으나, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서를 보면 매도인은 청구인으로 매수인은 ○○교회 로 확인되고, 총 매매대금은 일십이억원으로 확인되며, 특약사항에 “매매대금: 대지분 칠억이천만원, 건물분 사억팔천만원 計 일십이억원정”이라고 기재되어 있다.
(2) 쟁점부동산의 매매계약서상 쟁점토지가액 720백만원과 쟁점건물가액 480백만원이 총 매매대금 1,200백만원에서 차지하는 비율은 각각 60%, 40%인데 비해, 양도당시 기준시가에 의한 금액은 토지․건물 각각 678,808천원 및 149,545천원으로 82%, 18%로 확인된다. 한편, 2007.7.11. ○○교회 가 ○○농협 ○○지점 에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 근저당을 설정하는 과정에서 ○○감정평가법인 이 평가한 감정가액을 보면, 쟁점토지는 900,848천원(전체감정가액 1,477,368천원 × 쟁점토지의 면적 634.4㎡ ÷ 전체감정대상 면적 1,040.4㎡), 쟁점건물은 177,421천원으로 쟁점토지가 83.5%, 쟁점건물이 16.5%로 확인된다.
(3) 쟁점토지의 취득시점인 2003.10.2. 기준시가는 1,000,000원/㎡이고 쟁점토지의 양도시점인 2006.1.12. 기준시가는 1,070,000원/㎡으로 이 기간 기준시가로 계산한 쟁점토지의 상승률은 7%이고, 청구인이 주장하는 쟁점토지양도가액은 7억2천만원이고, 취득가액은 6억6천만원으로 동 기간 쟁점토지의 상승률은 9.1%로 확인된다. 참고로, 쟁점토지의 2002년～2006년 기간동안 개별공시지가 변동내용은 다음과 같고, 실제 거래일자에 가까운 2004.1.1. 및 2006.1.1. 개별공시지가를 비교하면 8.7% 상승한 것으로 확인된다. (금액단위: 천원) 기준연월일 2002.1.1. 2003.1.1 2004.1.1. 2005.1.1. 2006.1.1. 개별공시지가 1,000 1,000 1,030 1,070 1,120 처분청이 경정․고지시 토지․건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 쟁점토지의 양도가액은 983,359,380원, 취득가액은 660,000,000원으로 쟁점토지의 상승률은 49%로 확인된다.
(4) 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액에 대하여 청구인 및 처분청은 다음과 같이 주장하고 있다. (단위: 천원, %) 구 분 양도가액 취득가액 계 토지 (실가) 건물 (실가) 건물비율 계 토지 (실가) 건물 (환산액) 건물비율 처 분 청 1,200,000 983,359 216,641 18.0 867,214 660,000 207,214 23.8 청 구 인 (매매계약서) 1,200,000 720,000 480,000 40.0 1,109,773 660,000 449,773 40.5 기준시가 828,353 678,808 149,545 18.0 777,438 634,400 143,038 18.4
(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 청구인의 주장이 타당한 지 본다. 청구인은 쟁점토지의 양도계약서상 금액인 720백만원은 기준시가인 678백만원보다 높은 가격으로 합리적인 금액이고, 청구인이 신고한 실지거래가액을 기준으로 한 토지상승률이 기준시가 기준 상승률보다 높으며, 쟁점부동산의 양도가액 중 건물가액 480백만원은 양수자와 합의하여 거래한 실지거래가액임을 주장하나, 2006.1.11. 청구인이 관할구청장에게 제출한 검인 매매계약서에는 토지․건물가액이 구분 기재되어 있지 않고 총액만 기재되어 있는 점, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 총 매매대금에서 토지 및 건물이 차지하는 비율이 각각 60%, 40%인데 비해 매매당시 기준시가에 의한 비율은 각각 82%, 18%인 점, 2007.7.11. ○○교회 가 ○○감정평가법인 에 의뢰하여 평가한 것을 보면, 쟁점부동산가액에서 토지 및 건물이 차지하는 비율이 각각 83.5%, 16.5%로 처분청이 기준시가로 안분한 비율과 유사한 점, 토지와 건물을 함께 양도하는 경우 그 전체가액으로 매매계약을 체결하는 것이 일반적이고, 예외적으로 토지와 건물을 구분 기재하는 경우는 장부에 기재된 금액이 있거나 감정평가법인등에 의한 감정가액이 있는 경우인 바, 조세의 경감을 위해 동 매매계약서를 임의로 작성한 것으로 보이는 점 등으로 보아 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 구분표시된 가액은 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에 해당한다고 보인다 (국심 1999부621, 1999.10.25.외 다수 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액중 쟁점토지와 쟁점건물가액의 양도가액이 불분명한 것으로 보아, 총 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정하고, 동 금액을 근거로 양도소득세를 경정․고지한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.