토지 다수 분할을 통한 계속적・반복적 거래는 부동산매매업임에 해당하나, 매매계약 해약분은 수입금액에서 제외되어야 하며, 고의성이 없으므로 신고불성실가산세 적용은 부당함
토지 다수 분할을 통한 계속적・반복적 거래는 부동산매매업임에 해당하나, 매매계약 해약분은 수입금액에서 제외되어야 하며, 고의성이 없으므로 신고불성실가산세 적용은 부당함
1. ○○세무서장이 2007.12.6. 청구인에게 한 2006년 귀속 종합소득세 293,999,760원의 부과처분은 ○○○도 ○○시 ○동 253-56 번지 임야 1,606㎡, 같은 동 253-57번지 임야 1,591㎡, 같은 동 253-65번지 임야 1,024㎡, 같은 동 253-107번지 임야 549㎡를 1회 양도한 것으로 보아 이 건 수입금액에 산정하고, 신고불성실가산세를 부과하지 않는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 ○○○도 ○○시 ○동 산1번지 임야 117,845㎡를 2006.3.9.에 같은 동 253-1번지 외 118필지로 등록전환 및 필지분할하여 그 중 112필지(임야 85,253㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006년 동안에 주식회사 ○○씨앤엠(이하 “○○씨앤엠”이라 한다) 등에게 양도한 후 2006.6.30.과 2006.8.1.에 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 이에 대하여 과세대상면적 등을 확인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2006.9.8.과 2006.10.12.에 각 2006년 귀속 양도소득세를 경정고지하였다.
○○지방국세청장은 감사를 통하여 2007.9.27 위 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하도록 처분청에 자료 통보하였고, 처분청은 검인계약서상의 양도가액 2,390,928,500원을 수입금액으로, 소득금액을 추계로 결정(단순경비율 70% 적용)하고 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세 114,865,524원을 가산하여 2007.12.6. 청구인에게 2006년 귀속 종합소득세 561,813,090원을 경정고지하였다가 심판청구후 수입금액을 2,169,263,950원으로 하고(별지참조) 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세 80,377,047원을 가산하여 2006년 귀속 종합소득세 293,999,760원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하기 이전이나 이후에도 사업목적이든 영농목적이든 토지나 부동산을 매매한 적이 없으며, 쟁점토지는 필지분할 전이나 후나 자연녹지 임야로 분할로 인해 효용가치가 증가하거나 형질이 변경된 것이 아니며, 단지 청구인은 쟁점토지를 40년간 선산으로 보유해 오다가 ○○씨앤엠 외 4개 법인에 양도한 바 부동산매매업을 영위한 것은 아니다.
(2) 쟁점토지중 ○○○도 ○○시 ○동 253-14번지, -15번지, -19번지, -80번지, -81번지, -82번지 토지의 총1,081평의 매도금액 399,970천원은 주식회사 □□피엔디(이하 “□□피엔디”라 한다)가 매각하면서 미등기로 매각한 것이지 청구인이 직접 매도한 것이 아니고, 처분청이 집계한 쟁점토지중 같은 동 253-1번지 토지와 동시에 양도한 것으로 집계한 같은 동 253-56번지, -57번지, -65번지, -107번지, -114번지 토지의 매매가 133,910천원은 이중계산되었으며, 쟁점토지중 같은 동 253-55～65 번지 토지와 같은 동 253-108～114번지 토지, 같은 동 253-107번지 토지는 당초 2006.5.9. 주식회사 ◇◇알엔디(이하 “◇◇알엔디”라 한다)에 매각되었으나, 거래대금이 제대로 정산되지 않아 2006.7.14. 매매계약이 해지되어 정상 매도분이 아니고, ○○씨앤엠 명의로 등기이전된 쟁점토지중 같은 동 253-25번지 외 44필지의 매매대금이 정산되지 않은 관계로 실제 지급받은 금액만 매도금액으로 집계하여야 한다.
(3) 처분청은 부동산매매업의 사업소득으로 과세하면서 실제 수입금액을 확인도 하지 아니하고 계약서상 금액만으로 수입금액을 잡고 있어 부당하며, 또한 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한다고 하여 청구인에게 가산세를 부과하는 것은 부당하다.
(1) 청구인은 제천지역의 지가가 급등한 2006년에 쟁점토지를 주택용지로 등록전환 및 필지분할을 하여 전원주택 신축에 적합한 토지로 개발하고 이를 2006년에 ○○씨앤엠 외 7명에게 양도하였음이 부동산거래계약신고필증 및 부동산등기부에 의해 확인되고, 쟁점토지의 매수자가 서울특별시, 제주특별자치도, 경기도 등으로 전국적으로 분포되어 있음이 부동산등기부에 의해 확인되는 바, 이는 전국적으로 토지의 판매를 표방한데 기인한 것으로 판단되며(국심2006전686), 쟁점토지는 2006년부터 2007년까지 수차례에 걸쳐 양도되었고 양도 후 3～4개월 후 당시 양도되었으며, 다시 양도된 필지 중 여러 필지는 공유지분으로 양도되는 등 쟁점토지의 지가가 급등하는 관계로 매수자의 변경이 많고 공유지분으로 매매된 점, 쟁점토지의 부동산등기부 및 부동산거래계약 신고필증으로 확인한 양도가액이 2,390백만원으로 확인되나 공시지가는 305백만원에 불과하여 막대한 개발이익을 시현하여 수익성을 충족하는 점 등을 종합적으로 검토한 바, 쟁점토지를 전원주택용지로 개발하여 토지의 효용가치를 증가시켜 계속 반복적으로 매매한 청구인의 행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 같은 동 253-14번지 외 5필지를 □□피엔디가 미등기로 매각한 것이지 청구인이 직접 매도한 것은 아니라고 주장하고 있으나, 관련 미등기 매매계약서 및 금융증빙을 제시하고 있지 못하고 부동산거래계약신고필증에도 청구인과 청구외 김○○이 등기부등본상의 거래상대방으로 기재되어 있어 청구인이 제시하는 매매계약서를 신뢰할 수가 없고, 합의해제가 대금의 청산 이외의 거래조건 변경 등에 의한 것인지 여부를 확인하는 것이 선결문제로 이에 대한 관련 자료를 제시하고 있지 아니하여 이에 대하여 확인되지 아니하여 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 이 건 수입금액의 산정이 적정한지 여부
(3) 이 건 가산세 부과 당부
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2) 소득세법 제80조 【결정과 경정】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조ㆍ제71조 및 제74조의 규정에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제1호의 2의 경우에는 제73조의 규정에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 (3) 소득세법 제81조 【가산세】
① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 각호에 규정하는 금액을 결정세액에 가산한다. 다만, 제1호의 규정을 적용하는 경우에는 제2호의 규정을 적용하지 아니한다.
1. 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액이 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 한다. 이하 이 호에서 “무신고가산세대상금액”이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액. 다만, 복식부기의무자가 부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 산림소득에 대한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우로서 산출세액이 없거나 무신고가산세대상금액의 100분의 20에 상당하는 금액이 당해 사업자의 총수입금액의 1만분의 7에 미달하는 경우에는 그 수입금액의 1만분의 7에 상당하는 금액으로 한다.
2. 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 소득금액(당해 과세기간에 공제할 수 없는 이월결손금을 당해 과세기간의 소득금액에서 공제한 금액 등 대통령령이 정하는 소득금액을 제외한다)을 신고한 경우에는 다음 각목의 금액
④ 거주자가 제65조 제6항 및 제76조의 규정에 따른 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달한 때 또는 환급받은 세액이 환급받아야 할 세액을 초과한 때에는 다음 각 호의 금액의 합계액을 결정세액에 가산한다. 다만, 환급받은 세액이 환급받아야 할 세액을 초과한 경우 중 귀책사유가 없는 때에는 그러하지 아니하다.
1. 납부하지 아니한 세액(미달하게 납부한 경우에는 그 미달한 세액) × 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율
2. 초과하여 환급받은 세액 × 환급받은 날의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율 (4) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 2006년 동안에 ○○씨앤엠 등에게 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 한데 대하여 처분청은 ○○지방국세청장의 감사지적에 따라 이를 부동산매매업으로 보고, 검인계약서상의 양도가액 2,390,928,500원을 수입금액으로, 소득금액을 추계로 결정하고 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 가산하여 청구인에게 2006년 귀속 종합소득세 561,813,090원을 경정고지하였다가 심판청구후 수입금액을 2,169,263,950원으로 하고 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 가산하여 2006년 귀속 종합소득세 293,999,760원으로 감액경정한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.
(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 양도하기 이전이나 이후에도 사업목적이든 영농목적이든 토지나 부동산을 매매한 적이 없으며, 쟁점토지는 필지분할 전이나 후나 자연녹지 임야로 분할로 인해 효용가치가 증가하거나 형질이 변경된 것이 아니며, 단지 청구인은 쟁점토지를 40년간 선산으로 보유해 오다가 ○○씨앤엠 외 4개 법인에 양도한 바 부동산매매업을 영위한 것은 아니라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (나) 처분청이 제시한 청구인의 부동산 양도현황 자료에 의하면 청구인이 분필 등을 통하여 2006년에는 임야 등 113회 양도하였고, 2007년에는 임야 등 10회 양도하는 등 다수 양도한 내역이 나타나고 있다. (다) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 99두5412, 2001.4.24. 참조)인 바, 청구인이 쟁점토지를 다수 분할을 통해 토지의 효용을 증가시켜 계속적·반복적으로 여러 차례 양도한 것으로 나타나고 있으므로 쟁점토지 양도에 대하여 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지중 같은 동 253-14번지, -15번지, -19번지, -80번지, -81번지, -82번지 토지의 총1,081평의 매도금액 399,970천원은 □□피엔디가 매각하면서 미등기로 매각한 것이지 청구인이 직접 매도한 것이 아니고, 처분청이 집계한 쟁점토지중 같은 동 253-1번지 토지와 동시에 양도한 것으로 집계한 같은 동 253-56번지, -57번지, -65번지, -107번지, -114번지 토지의 매매가액 133,910천원은 이중계산되었으며, 쟁점토지중 같은 동 253-55～65번지 토지와 같은 동 253-108～114번지 토지, 같은 동 253-107번지 토지는 당초 2006.5.9. ◇◇알엔디에 매각되었으나, 거래대금이 제대로 정산되지 않아 2006.7.14.에 매매계약이 해지되어 정상 매도분이 아니고, ○○씨앤엠 명의로 등기이전된 쟁점토지중 같은 동 253-25번지 외 44필지의 매매대금이 정산되지 않은 관계로 실제 지급받은 금액만 매도금액으로 집계하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (나) 처분청은 쟁점토지중 같은 동 253-56번지, -57번지, -65번지, -107번지 임야를 같은 동 253-1번지 임야와 동시에 양도한 것으로 집계한 내용과 당초계약이 무효로 되었다고 볼 수 없어 이를 새로운 양도로 보아 이 건 수입금액에 집계한 것으로 처분청 심리자료에 나타나고 있으며, 청구인이 같은 동 253-56번지 임야 1,606㎡, 같은 동 253-57번지 임야 1,591㎡, 같은 동 253-65번지 임야 1,024㎡, 같은 동 253-107번지 임야 549㎡를 ◇◇알엔디 등으로 소유권이전하였다가 합의해제를 등기원인으로 소유권을 환원등기하여 재차 ○○씨앤엠 등에게 양도한 것으로 관련 등기부등본에 나타나고 있다. (다) 청구인이 ◇◇알엔디로 보낸 매매계약해지 및 토지소유권반환통보서(2006.7.11. 내용증명)에는 청구인 소유 ○○시 ○동 253-55외 18필지(253-56번지, -57번지, -58번지, -59번지, -60번지, -61번지, -62번지, -63번지, -64번지, -65번지, -107번지, -108번지, -109번지, -110번지, -111번지, -112번지, -113번지, -114번지 토지)를 매매대금 442,400천원으로 정하고 계약금 45,000천원을 지급받고 잔금 397,450천원을 2006.6.15.까지 지급하기로 하였으나 잔금기일이 경과한 현재까지 잔금을 지급치 않고 있어 동 매매계약은 계약불이행으로 파기됨을 알려드리고, 계약금은 청구인에게 귀속됨을 알려드린다는 내용이 나타나고 있고, 2006.7.14. 등기필된 매매계약해제증서(2006.7.10)에는 청구인과 ◇◇알엔디 간 2006.5.9. 체결한 위 매매계약은 이를 합의해제하고 2006.7.10.까지 그 소유권이전등기의 말소신청에 협력한다는 내용이 나타나고 있다. (라) 거래당사자간에 합의해제로 당초의 소유권이전등기가 말소되었는 바, 양도계약을 합의해제하여 말소등기까지 경료되었다면 계약의 이행으로 인한 물권변동의 효과는 소급적으로 소멸되므로 처음부터 양도가 없었던 것으로 보아야 할 것이므로(대법원 92누17884, 1993.5.11, 국심2005서 153, 2005.5.19.같은 뜻임) 관련 등기부등본, 위 매매계약해지 및 토지소유반환통보서 및 매매계약해제증서 등을 감안하면 관련 당초 매매계약이 적법하게 해약되어 매매계약의 효력이 소급적으로 소멸되어 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없다고 보여지므로 처분청이 이를 새로운 양도로 수입금액에 포함하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (마) 한편, 청구인은 쟁점토지중 같은 동 253-14번지, -15번지, -19번지, -80번지, -81번지, -82번지 토지의 총1,081평의 매도금액 399,970천원은 □□피엔디가 매각하면서 미등기로 매각한 것이고, 쟁점토지중 같은 동 253-55～65번지 토지와 같은 동 253-108～114번지 토지, 같은 동 253-107번지 토지는 당초 2006.5.9. ◇◇알엔디에 매각되었으나, 거래대금이 제대로 정산되지 않아 2006.7.14.에 매매계약이 해지되어 정상 매도분이 아니며, ○○씨앤엠 명의로 등기이전된 쟁점토지중 같은 동 253-25번지 외 44필지의 매매대금이 정산되지 않은 관계로 실제 지급받은 금액만 매도금액으로 집계해야 한다고 주장하고 있지만, 거래상대방의 확인과 매매대금과 관련한 금융자료가 제시되고 있지 아니하여 미등기로 매각하였다는 내용과 정상매도분이 아닌지 여부 및 정산되지 아니한 실제 거래대금의 여부가 확인되지 아니하므로 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 청구인은 처분청이 부동산매매업의 사업소득으로 과세하면서 실제 수입금액을 확인도 하지 아니하고 계약서상 금액만으로 수입금액을 잡고 있어 부당하며, 또한 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한다고 하여 청구인에게 가산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (나) 청구인은 쟁점토지를 2006년 동안에 ○○씨앤엠 등에게 양도한 후 2006.6.30.과 2006.8.1.에 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 이에 대하여 과세대상면적 등을 확인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 경정고지하였다가 ○○지방국세청장의 감사지적을 통하여 위 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하면서 신고불성실가산세 (20%) 및 납부불성실가산세를 부과한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다. (다) 소득세법 제81조 제1항 에서 거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 거주자가 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니한 세액(미달하게 납부한 경우에는 그 미달한 세액)×납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간×금융기관의 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율을 적용하여 계산한 금액을 결정세액에 가산한다라고 규정하고 있다. (라) 살피건대, 청구인이 스스로 처분청의 부과처분이 있기 전에 쟁점토지의 양도소득세를 신고․납부하였고, 위 양도소득세 신고에 대하여 처분청이 경정한 바 있음을 감안해 볼 때, 세법에 무지한 납세자가 당초부터 이 건 처분에 맞는 정확한 소득분류를 하도록 기대하는 것은 무리이고, 청구인이 한 당초 양도소득세 신고가 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 신고한 것이라고 보기 어렵다고 보여지므로 이 건 신고불성실가산세는 취소함이 타당하다고 판단된다(국심2007중767, 2007.7.12. 같은뜻). 한편, 납부불성실가산세는 납세자로 하여금 성실하게 세법에 정한 의무를 준수하도록 하는 의미도 있지만 법정납부기한과 납부일과의 기간에 대한 이자율에 해당하는 금액으로서 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있다 할 것이므로 처분청이 위 소득세법 제81조 제4항 의 규정을 적용하여 이 건 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심2007중767, 2007.7.12. 같은뜻).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.