양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 처분 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.9.8. ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 469-38 대지 436.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 지상 7층 모텔건물 1,535.24㎡(이하 “쟁점 건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 1,250,000천원에 취득하여 2007.5.28. ◯◯◯◯ 주식회사 에게 1,500,000천원에 양도한 후 2007.7.31. 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액은 1,250,000천원, 양도가액은 1,500,000천원(쟁점토지 1,495,000천원, 쟁점건물 5,000천원)으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세액을 20,727,621원으로 예정신고하였으나 47,986,020원을 납부하였다. 청구인은 2007.10.31. 쟁점부동산의 양도소득과 관련하여 과오납 양도소득세 27,258,390원의 환급을 구하는 취지로 경정을 청구하였으나, 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 불분명하다고 보고 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 실거래가액을 안분계산하면 쟁점토지의 양도가액은 621,632천원, 쟁점건물의 양도가액은 878,367천원으로 계산되므로 청구인이 실제로 납부한 47,986,020원의 세액이 쟁점부동산 의 양도에 대하여 청구인이 납부할 세액에 해당된다고 하여 2007.12.26. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 ◯◯◯◯주식회사가 쟁점부동산를 매입한 목적은 쟁점토지상의 쟁점건물을 철거하고 아파트를 신축하기 위한 것으로 그 철거비용을 감안하면 쟁점건물의 잔존가치는 없는 것(0)임에도 5,000천원의 잔존가치를 인정하여 매매하였고, 쟁점부동산의 매매계약시 쟁점토지의 실지거래가액은 평방미터당 3,425천원으로 쟁점토지와 개별공시지가가 동일하고, 가격조건 및 양도시기가 유사한 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 469- 40 나대지(이하 “인근토지”라 한다)는 평방미터당 4,212천원으로 거래되어 쟁점토지의 거래가액 보다 높은 것으로 나타나는 바, 청구인이 쟁점토지를 1,495,000천원, 쟁점건물을 5,000천원에 매매한 것은 비정상적인 거래가 아니므로 청구인이 과오납한 양도소득세 27,258,390원은 감액경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 2000.6.9. 신축한 사업용 자산(모텔 건물)으로, 매매계약을 체결한 2006년 4월 당시에도 청구인이 이◯◯에게 임대보증금 100,000천원에 매월 2,000천원을 지급받는 조건으로 쟁점부동산을 임대한 사실로 미루어 볼 때, 양도소득세 신고상의 건물양도가액 5,000천원이 건물의 가치를 객관적으로 반영하였다고 볼 수 없는 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 쟁점토지와 쟁점건물로 안분계산한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 안분계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항 에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항 에 따른 가액 및 제114조 제7항 의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가 에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령 이 정하는 바에 따라 안분계산 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서 의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산이 1,500,000천원에 양도되었다는 사실 및 쟁점부동산 중 쟁점건물은 2000.6.9. 신축된 7층 모텔건물로 그 기준시가가 746,126천원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 국세청통합전산망의 개인사업자 기본사항조회에 의하면, 청구인은 쟁점부동산를 이◯◯에게 2006.2.1.부터 2007.3.5.까지 전세금 100,000천원에 월 2,000천원을 지급받는 조건으로 임대한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 2006.4.24.◯◯◯◯주식회사에게 쟁점건물을 5,000천원, 쟁점토지를 1,495,000천원 합계 1,500,000천원에 양도하기로 하고 계약당일 계약금 550,000천원을 지급받고, 중도금 및 잔금은 허가 후 프로젝트 파이낸싱 조성금으로 2006.8.30.까지 지급받기로 하는 계약을 체결한 것으로 부동산매매계약서에 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 5,000천원에 양도한 것은 ◯◯◯◯주식회사가 아파트를 신축하기 위하여 쟁점부동산을 취득하여 쟁점건물은 철거해야 하므로 사실상 쟁점건물의 잔존가치는 없는 것으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점건물은 신축된 후 7년정도 경과된 연면적 1,535.24㎡의 지상 7층 여관건물로서 그 기준시가가 746,126천원으로 나타나는 바, ◯◯◯◯주식회사가 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점건물을 기준시가 대비 0.7%에 불과한 가액으로 평가하였다는 청구인의 주장은 부동산의 일반적인 거래관행 및 그 산정방법 등을 감안할 때에 믿기가 곤란하다고 보여지는 바, 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 안분계산하고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.