토지에 대한 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정한 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도가액을 산정하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당함.
토지에 대한 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정한 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도가액을 산정하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당함.
○○○세무서장이 2008.1.4. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 1,403,825,100원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 000-0번지 대지 2,373.3㎡의 양도가액에 대한 감정가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 쟁점토지를 ○○건설에 양도한 것은 건축법상 법인명의로만 신축분양이 가능하여 ○○건설을 설립하고 쟁점토지를 건축허가 조건에 따라 부득이 ○○건설에 양도한 것으로 조세의 부담을 부당히 감소시킬 목적으로 양도한 것이 아니며, ○○건설은 저가 취득에 따른 이익을 건물 양도시 법인세를 부담하게 될 것이어서 이는 공평과세에 위배되는 처분이고
(2) 2006.8.22. ○○감정평가법인이 감정평가한 금액 9,018,540천원은 시공회사인 ○○건설 주식회사에서 청구인 모르게 고액의 대출을 받기 위하여 감정평가 금액을 최대한 높게 평가한 것이어서, 그 근거로 2006.1.18. ○○유성지점이 ○○감정평가법인에게 의뢰하여 평가한 쟁점토지의 평가액이 5,933,250천원으로 비록 양도일(2006.9.8.)보다 8개월여 전이나 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있었고 주위환경의 변화가 없어 가격변동 요인이 전혀 없는 상황이었음에도 ○○감정평가법인의 평가액 9,018,540천원은 시가를 적정하게 반영하여 객관적으로 평가한 금액이 아님을 알 수 있으며
(3) 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 의 규정에 따라 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야 하나, 처분청이 1개의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야 하나, 처분청이 1개의 감정기관이 평가한 가액을 시가로 인정하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 양도소득세에 대한 부당행위 해당여부를 판단함에 있어 취득 또는 양도자산의 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미하지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것으로서 ○○감정평가법인에서 평가한 감정가액은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법규에 따라 객관적이고 합리적인 방법에 의해 평가된 가액으로 볼 수 있으며
(2) 청구인은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 의 규정에 따라 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 아니므로 1개의 감정기관에서 평가한 감정가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 를 포함한 각호의 규정은 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것에 불과한 것으로(대법원 2000두5098 같은 뜻) 1개의 감정가액이라도 공신력 있는 감정기관에서 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 규정에 의한 시가로 볼 수 있어 당초처분은 정당하다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.
④ 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 구정에 의한 표준지의 선정ㆍ공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조 【표준지공시지가의 효력】 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
(6) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제3조 【표준지의 선정】 ①건설교통부장관은 법 제3조 제1항의 규정에 의하여 표준지를 선정할 때에는 동조 동항의 규정에 의한 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정하여야 한다.
(7) 감정평가에 관한 규칙(건설교통부령) 제17조 【토지의 평가】 ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동율ㆍ생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.
② 지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일 수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
(1) 2007.11. ○○지방국세청 조사공무원이 작성한 양도소득세 조사서를 보면, 쟁점토지에 대하여 2006.8.22. ○○감정평가법인이 감정한 가액 9,018,540천원이 존재하므로 이를 쟁점토지의 시가로 보아 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)의 규정을 적용하는 것으로 조사되어 있다.
(2) 이에 대해 청구인은 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) 제1항 제2호의 규정에 따라 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이어야 하나, 처분청이 1개의 감정기관이 평가한 가액을 시가로 인정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 2006.9.7. 작성된 청구인과 ○○건설간의 쟁점토지 매매계약서를 보면, 매매대금 5,150,000천원으로 계약금 2,900,000천원은 계약시에, 잔금 2,250,000천원은 2010.9.6.에 지불하는 것으로 되어 있고, 쟁점토지 등기부등본을 보면, 2006.9.8. 청구인이 ○○건설에 매매를 원인으로 소유권 이전이 된 것으로 2006.9.8. ○○건설이 주식회사 ○○부동산신탁에 신탁을 원인으로 소유권 이전이 된 것으로 나타난다. (나) 2006.8.22. 작성된 ○○감정평가법인이 감정한 감정평가서를 보면, 평가의뢰인이 ○○화재보험 주식회사로 되어 있고, 가격시점과 조사기간이 각각 2006.8.21.로 되어 있으며, 담보를 평가목적으로 하여 감정가액 9,018,540천원으로 평가된 사실이 확인된다. (다) 청구인이 심리자료로 제시한 2006.1.18. 작성된 ○○감정평가법인이 감정한 감정평가서를 보면, 평가의뢰인이 ○○중앙회 유성지점으로 되어 있고, 가격시점과 조사기간이 각각 2006.1.18.로 되어 있으며 담보를 평가목적으로 하여 감정가액 5,933,250천원으로 평가된 사실이 확인되며 2008.5.6. 청구인이 추가이유서를 제출하면서 제시한 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인의 감정평가서를 보면, 2007.11.26. 작성된 ○○감정평가법인의 감정평가서는 평가의뢰인이 ○○건설로 되어 있고, 가격시점은 2006.9.8.로 조사기간은 2007.11.23.로 되어 있으며 일반거래(시가참고용)를 평가목적으로 하여 감정가액 6,526,575천원으로 평가된 사실과, 2007.11.26. 작성된 ○○감정평가법인의 감정평가서는 평가의뢰인이 ○○건설로 되어 있고, 가격시점은 2006.9.8.로 조사기간은 2007.11.22.~11.23.로 되어 있으며 일반시가를 평가목적으로 하여 감정가액 6,360,444천원으로 평가된 사실이 확인된다. (라) 처분청이 시가로 본 감정가액과 청구인이 제시한 감정가액의 평가기관별 감정평가용인별 내용은 다음 <표1>과 같으며, 쟁점토지 및 표준지별 공시지가는 <표2>와 같고, 공시지가 대비 감정가액은 <표3>과 같다. <표1> 감정평가요인별 비교 (단위: 천원) 표준지 공시지가 지가 변동율 지역 요인 개별요인 기타 요인 적용 단가 가로 조건 접근 조건 환경 조건 획지 조건 행정 조건 처분청
① 447-6 2,650 1.021 1.00 1.10 1.00 1.00 1.06 1.00 1.20 3,800 청구인
② 447-6 2,300 1.010 1.00 0.95 1.00 0.95 1.00 1.00 1.20 2,500
③ 551-10 2,300 1.022 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96 1.00 1.22 2,750
④ 551-10 2,300 1.022 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.20 2,650
① 가○감정평가법인, ②새○감정평가법인, ③나○감정평가법인, ④대○감정평가법인 *적용단가 산식: 공시지가 ×지가변동율×지역요인×개별요인×기타요인 <표2>쟁점토지 및 표준지별 공시가액 비교 (단위:천원) 구분 (쟁점토지)
○○동 000-4 (표준지 1)
○○동 000-6 (표준지 2)
○○동 000-10 2006.1.1 2,160 2,650 2,300 2005.1.1 1,830 2,300 1,950 2004.1.1 1,690 2,000 1,800 2003.1.1 892 1,200 1,500 2002.1.1 850 1,000 1,500 표준지 1:처분청이 시가로 본 감정평가서 상의 쟁점토지 표준지 표준지 2:청구인이 제시한 감정평가서 상의 쟁점토지 표준지 <표3> 공시지가 대비 감정가액 비교 구분 감정가액(A) 쟁점토지 공시가액(B) 비율(A/B) 처분청 표준지:○○동 000-6 ○○감정 평가액 9,018,540 5,126,328 175.9% 청구인 표준지:○○동 000-6 ○○감정 평가액 5,933,250 5,126,328 115.7% 표준지:○○동 000-10 ○○감정평가액 6,526,575 5,126,328 127.3% 표준지:○○동 000-10 ○○감정평가액 6,340,440 5,126,328 123.7% 청구인이 신고한 양도가액: 5,150,000천원 (마) 2008.3.6. ○○구청장이 발급한 토지이용계획확인서를 보면, 쟁점토지와 비교표준지의 이용계획은 다음 <표4>와 같다. <표4> 쟁점토지 및 표준지 이용계획 비교 구분 쟁점토지 비교 표준지 표준지 1 표준지 2 소재지
○○동 000-4
○○동 000-6
○○동 000-10 면적 2,373.4㎡ 592.3㎡ 496.1㎡ 도로 광로 3류, 소로1류 (접 함) 대로1류(접함) 광로2류, 소로1류(접함) 지역ㆍ지구 등 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 일반미관지구, 최저고도지구(6M이상, 2층이상), 관광특구 *도로의 규모별 구분 도로 광로 대로 중로 소로 구분 1류 2류 3류 1류 2류 3류 1류 2류 3류 1류 2류 3류 폭 (m) 70 이상 50 ~70 40 ~50 35 ~40 30 ~35 25 ~30 20 ~25 15 ~20 12 ~15 10 ~12 8~10 8미만 (바) 2008.7.31. 정보공개청구에 대한 ○○구청장의 토지특성정보관리 조회서상의 2008.1.1. 기준 쟁점토지에 대한 표준지는 ○○시 ○○구 ○○동 551-10으로 나타난다(○○구청 지적과에 확인한 바 2006.1.1. 기준도 표준지가 동일한 것으로 확인된다). (3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것으로, 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항 제2호의 규정에 의하면 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하는 것으로 되어 있으며, 이 경우 당해 감정가액의 평균액이 보충적인 방법으로 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 ○○지방국세청장을 포함, 이하 같다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하거나, 100분의 80 이상인 경우에도 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 동 감정가액이 부적당하다고 인정되는 경우에는 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하는 것으로 규정되어 있다.
(4) 살피건대, 우선 청구인이 시가로 주장하면서 제시하는 감정가액은 ○○감정평가법인, ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인이 감정한 가액인 바, 이 중 ○○감정평가법인이 감정한 가액은 그 가격시점(2006.1.18.)이 양도일(2006.9.8.) 전 3월 이내의 가액이 아니므로 적법한 감정가액으로 보기는 어렵고, ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인의 감정가액은 그 조사시점이 2007.11.22~11.23.로 소급감정에 해당하여 이를 시가로 채택하기는 어려운 것으로 판단된다. 한편, 처분청이 시가로 본 ○○감정평가법인의 감정가액은 1개의 감정가액이라도 공신력 있는 감정기관에서 객관적이고 합리저긴 방법으로 평가한 가액이라면 이를 시가로 볼 수 있다(국심 2005광3065, 국심 2006중4551 등 같은 뜻) 하겠으나, 토지특성정보관리 조회서(○○구청장)상의 쟁점토지에 대한 표준지는 ○○광역시 ○○구 ○○동 000-00번지로 나타나고 있어, 처분청이 시가로 본 ○○감정평가법인이 쟁점토지의 비교표준지를 ○○광역시 ○○구 ○○동 000-00번지가 아닌 같은 곳 000-0번지를 표준지로 선정하여, 같은 곳 000-00번지의 기준시가(2,300백만원)보다 높은 000-0번지의 기준시가(2,650백만원)를 기준으로 평가함으로써 감정평가액이 과다하게 평가된 점이 있고, 청구인이 시가로 주장하면서 제시하는 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인의 획지조건은 면적ㆍ형상ㆍ접면도로상태ㆍ이용상황 등에서 쟁점토지가 표준지에 비해 열세인 것으로 보았으나 처분청이 시가로 본 ○○감정평가법인은 획지조건이 쟁점토지가 표준지에 비해 우세한 것으로 평가하여 표준지 획지조건에 대한 평가에 따라 감정가액의 차이가 발생된 점이 있다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대한 비교표준지와 평가요인별 가중치에 대한 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정한 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.