아파트를 비교평가아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

◯◯세무서장이 2007.8.13. 청구인에게 한 2006년 증여분 증여세 83,216,700원의 부과처분은 청구인이 2006.4.3. 증여받은 ◯◯◯◯도 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 ◯◯-◯번지 ◯◯아파트 ◯◯◯동 ◯◯◯◯호의 시가를 647,000천원으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2006.4.3. 남편 김◯◯으로부터 ◯◯도 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 ◯◯-◯번지 ◯◯아파트 ◯◯◯동 ◯◯◯◯호(이하“쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 쟁점아파트의 기준시가가 3억원에 미달한다하여 증여세 신고를 않았다. 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 2006.5.29. 매매계약이 체결된 같은 단지내 같은 동, 같은 평형인 ◯◯◯동 ◯◯◯◯호(이하 “비고평가아파트”라 한다)의 매매사례가액인 665,000천원으로 보아 2007.8.13. 청구인에게 2006년 증여분 증여세 83,216,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여, 2007.9.27. 이의신청을 거쳐 2008.1.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 날(2006.4.3.)이후부터 비교평가아파트의 매매거래일(2006.5.29.)까지 쟁점아파트 단지의 매매거래가액이 단기간에 급등하였음에도 증여일로부터 60일이 경과된 비교평가아파트의 매매사례가액(665,000천원)을 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 결정하는 것은 부당하다.

(2) 납세자들이 아파트 증여에 따른 증여재산가액을 신고함에 있어서 적당한 매매사례가액이 없는 경우 국민은행 KB아파트 시세를 참고하여 증여세 신고를 해왔고, 이에 대해 세무서에서도 별다른 이견이 없었으며, 쟁점아파트의 증여계약일이 2006.3.30.이므로 2006년 3월 국민은행의 쟁점아파트에 대한 시세 조사상한가인 590,000천원을 시가로 보아 증여재산가액을 결정하거나, 증여당시 시세를 적극적으로 조사하여 재경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 매매사례가액을 적용함에 있어서 매매계약일을 기준으로 판단하되 매매사례가액이 2이상인 경우에는 평가기준일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하고, 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산이 있을 경우 그 가액을 시가로 보도록 법령에 규정하고 있으므로 쟁점아파트의 시가로 볼만한 증여일로부터 3월 이내의 다른 매매사례가액이 발견되지 않는 한, 비교평가아파트 매매사례가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 비교평가아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 『평가의 원칙 등』

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용∙공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 [평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서“수용∙공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서“평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매․수용·경매(『민사집행법』에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서“매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 따르면, 청구인은 2006.4.3. 쟁점아파트를 배우자로부터 증여받고 쟁점아파트의 기준시가가 3억원에 미달한다고 보아 증여세를 신고하지 아니하였고, 이에 대해 처분청은 증여일 후 3월이내에 거래된 비교평가아파트의 매매사례가액 665,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트의 매매일 사이에 60일이라는 시차가 있고, 당시 아파트의 매매가액이 단기간에 급등하였던 점에 비추어 볼 때, 쟁점아파트의 증여일로부터 2개월 뒤 거래된 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것은 무리한 점이 있으므로 증여계약일(2006.3.30)이 속해있는 기간에 국민은행이 제공한 2006년 3월 KB아파트 시세가인 590,000천원을 적용하여야 한다고 주장한다.

(3) 처분청의 비교평가아파트 매매가액 조사내역과 국토해양부 부동산거래관리시스템의 실거래자료 및 ◯◯시 ◯◯구청장에 의하여 확인된 다른 아파트의 매매사례가액 등은 아래 <표> 와 같다. (단위:천원) 구분 동∙호수 면적(m2) 증여일 (매매계약일) 매매가액 기준시가 2005.5 2006.4 2007.4 쟁점아파트 ◯◯◯ 동 ◯◯◯◯ 호 119.87 2006.4.3

• 288,000 376,000 576,000 비교평가 아파트 ◯◯◯ 동 ◯◯◯◯호 119.87 (06.5.29) 665,000 286,000 376,000 576,000 다른 아파트 ◯◯◯ 동 ◯◯◯◯ 호 119.87 (06.5.4) 647,000 286,000 376,000 576,000

(4) 살피건대, 청구인이 주장하는 2006년 3월 KB아파트 시세가는 일반적으로 시중에서 아파트시세를 참고하는 표로 활용되는 반면에, 같은 단지내 주거여건이 동일한 위 표에 나타난 비교평가아파트 및 다른 아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 증여가액을 보다 객관적으로 반영하고 있다 할 것이다. 따라서, 쟁점아파트의 증여가액을 평가함에 있어서 매매사례가액을 적용하는 것이 타당한 것으로 보이고, 그렇다면 위 2개의 매매사례가액중 증여일에 가까운 2006.5.4의 매매사례가액 (647,000천원)을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 이 건 과세표준과 세액을 경정하는 것이 더욱 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.