다른아파트의 매매사례가 증여일로부터 3개월이내에 이루어져 유사성을 판단함에 있어 매매사례가액이 가장 유사하므로 아파트의 증여재산가액을 다른 아파트의 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 정당함.
다른아파트의 매매사례가 증여일로부터 3개월이내에 이루어져 유사성을 판단함에 있어 매매사례가액이 가장 유사하므로 아파트의 증여재산가액을 다른 아파트의 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 정당함.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2004.11.19. 아버지 박○○○으로부터 쟁점아파트의 지분 5분의 2를 증여받았는데, 당시 매매사례가액을 찾을 수 없었기 때문에 기준시가로 증여세 신고를 하였음에도 처분청은 위 증여에 대하여 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 과세처분을 하였다. 그러나 증여재산가액을 시가로 평가함에 있어서 매매사례가액을 적용하기 위하여는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사하여야 할 뿐만 아니라 평가기준일과 매매사례물건의 거래일 사이에 시가변동이 없음을 과세관청이 입증하여야 하는 것이다(대법원 84누177, 1984.6.26. 참조). 그런데 처분청이 매매사례로 본 아파트인 ○○○(사례2아파트)를 보면, 같은 아파트 단지내 ○○○(사례1아파트)는 쟁점아파트의 2004.11.19.자 증여 이후인 2004.12.20. 매매가 이루어 졌는데, 그 매매가액이 410백만원으로서 2005.1.1.자 기준시가 371백만원에 비하여 110.5% 수준에서 거래가 이루어 졌는데 반해, 매매사례아파트인 2005.2.15. 거래된 사례2아파트는 2005.1.1.자 기준시가 384백만원에 비하여 130.2% 수준에서 거래가 이루어 졌는 바, 쟁점아파트의 증여일(2004.11.19.)과 매매사례아파트의 거래일(2005.2.15.)이 불과 88일 차이에 불과하더라도 20% 정도의 현저한 가격상승이 있었다고 보아야 한다. 또한, 처분청은 매매사례인 ○○○(사례2아파트)가 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내에 거래가 이루어 졌고, 이 기간동안의 국민은행 아파트시세변동표에 의하면 오히려 아파트 가격이 평균 10백만원이 하락한 것으로 나타나므로 쟁점아파트의 증여일과 매매사례아파트의 거래일 사이에는 시가가 하락하였는 바, 상승하였다고 볼 이유가 없다는 의견이나, 국민은행의 아파트시세변동표는 공신력있는 자료에 해당하지 아니하므로 처분청이 이를 근거로 시가변동여부를 입증한 것은 입증책임을 다하지 못한 것이다(참고로 부동산뱅크 맞춤시세에 의하면 2004.11월~2005.2월 사이에 상한가가 470백만원에서 500백만원으로 상승하였음).
(2) 청구인이 아버지 박○○○으로부터 쟁점아파트의 지분(5분의 2)을 증여받고 기준시가로 증여세 신고한 데 대하여 당시 주소지 관할 금천세무서장은 ‘신고시인 결정’을 하였는 바, 이는 이 건 처분청의 매매사례가액이 명백히 존재함을 알고서도 그와 같이 결정한 것이라 할 것이다. 따라서 처분청은 ‘금천세무서장은 신고시인결정을 하였으나, 이 건 부과처분은 당초결정(기준시가)에 대한 오류를 시정하기 위한 조사일 뿐, 부과처분을 위한 실지조사에 해당되지 않는다’는 견해를 제시하고 있지만, 국세기본법 제81조 의 4(세무조사 남용금지)에서 조세탈루혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 새로이 발견되는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사할 수 없도록 규정하고 있음으로 이 건 부과처분은 위법한 처분으로서 취소되어야 한다.
(1) 쟁점아파트의 2004.11.19.자 증여와 관련된 비교대상아파트의 매매가액 및 거래시세는 아래 표와 같은 바, 시가로 본 사례2아파트는 쟁점아파트와 같은 동으로서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 기준시가가 동일하고, 4층과 5층으로 층간 차이도 거의 없어 유사매매사례가액으로 적합한 반면, 증여시기와 사례2아파트의 계약시기까지의 88일 동안에 부동산의 가격이 급격한 상승추세에 있었다는 청구인의 주장은 어떠한 공신력 있는 자료나 객관적인 증빙에 기초하지 않은 진술로서 받아 들일 수 없으므로(실제로 국민은행의 아파트시세변동표에 의해서도 부동산가격의 급격한 상승은 확인되지 아니함) 사례2아파트의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분은 적법하다. (금액단위: 천원) 구분 쟁점아파트 매매사례아파트 사례1 사례2(시가채택) 계약일 2004.11.19. 2004.12.20. 2005.2.15. 동․호수 5동 5호 5동 2호 5동 4호 평형(㎡) 해당층/최고층 5/16 2/16 4/16 위치(향) 동남향 매매가액
• 410,000 500,000 기준시가 2003 365,500 331,500 365,500 2004 365,500 331,500 365,500 2005 392,500 371,000 384,000 거래시세 (2004.11월) 하한가 505,000 평균가 555,000 상한가 585,000 거래시세 (2005.2월 하한가 490,000 평균가 545,000 상한가 580,000
(2) 청구인은 쟁점아파트의 지분 5분의 2를 2004.11.19. 증여받고 기준시가로 증여세를 신고·납부한 데 대하여 당시 주소지 관할 금천세무서장이 신고시인 결정을 하였음에도 처분청이 이를 재조사한 후 매매사례가액을 적용하여 이 건 과세한 처분은 위법하다고 주장하고 있다. 그러나 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조에 따라 증여일로부터 3월내 증여물건과 면적·위치·용도가 유사한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 기준시가에 우선하여 적용하여야 하고, 국세기본법 제81조 의 4 및 같은법시행령 제63조의 2에 따라 법령이 정하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 중복조사를 배제하고 있으나, 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우에는 재조사할 수 있는 것인 바, 쟁점아파트의 5분의 3지분을 증여받은 박○○○에 대한 증여세 조사계획 수립단계에서 이미 청구인 박○○○의 증여재산가액으로 적용할 수 있는 매매사례가액을 발견하였기 때문에 청구인 박○○○에 대한 조사 여부와 관계없이 박○○○의 증여세 경정이 예상되고 있었으므로 조사형식을 취하여 박○○○에게 증여세를 부과하였더라도 이는 정당한 처분이다.
(1) 쟁점아파트의 증여재산가액을 다른 아파트의 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
(2) 청구인에 대한 이 건 증여세 경정처분이 ‘세무조사권 남용금지’에 위배되는 위법한 처분인지 여부
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
○ 국세기본법 제81조 의 4【세무조사권 남용 금지】
① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세의 실현을 위하여 필요한 최소한의 범위 안에서 세무조사를 행하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용하여서는 아니된다.
② 세무공무원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.
1. 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우
2. 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우
3. 2 이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우
4. 제65조 제1항 제3호(제66조 제6항 및 제81조에서 준용하는 경우를 포함한다)에 따른 필요한 처분의 결정에 따라 조사를 하는 경우
5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
○ 국세기본법시행령 제63조 의 2【중복조사의 금지】 법 제81조의 4 제2항 제5호에서 “그 밖에 제1호부터 제4호까지와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 부동산투기ㆍ매점매석ㆍ무자료거래 등 경제질서교란 등을 통한 탈세혐의가 있는 자에 대하여 일제조사를 하는 경우
2. 각종 과세자료의 처리를 위한 재조사나 국세환급금의 결정을 위한 확인조사 등과 법 제81조의 5 및 법 제81조의 9의 규정에 의한 부과처분을 위한 실지조사에 의하지 아니하고 재경정하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점1에 대하여 본다. (가) 청구인은 2004.11.19. 아버지 박○○○으로부터 쟁점아파트의 지분 5분의 2를 증여받은 것에 대하여 처분청이 사례2아파트를 매매사례로 보아 과세하였으나, 이는 평가기준일로부터 매매사례아파트(사례2아파트)의 매매일과의 사이에 아파트가격의 변동이 있었기 때문에 매매사례가액을 적용할 수 없다고 주장하고 있는데, 그 근거로서 같은 아파트 단지내 ○○○(사례1아파트)의 2004.12.20. 매매 당시 매매가액 대비 기준시가 비율은 110.5%이고, 매매사례아파트(사례2아파트)의 2005.2.15. 매매당시 매매가액 대비 기준시가 비율은 130.2%인 바, 쟁점아파트의 증여일(2004.11.19.)과 매매사례아파트의 거래일이 불과 88일 차이에 불과하더라도 20% 정도의 현저한 가격상승이 있었음을 들고 있으며, 나아가 처분청은 ‘국민은행의 아파트시세변동표’를 근거로 쟁점아파트의 증여일과 매매사례아파트의 거래일 사이에는 시가가 하락하였다는 의견을 제시하고 있으나, 국민은행의 아파트시세변동표는 공신력있는 자료에 해당하지 아니하므로 처분청이 이를 근거로 시가변동여부를 입증한 것은 입증책임을 다하지 못한 것인 바, 참고로 부동산뱅크지의 맞춤시세에 의하면 오히려 2004.11월~2005.2월 사이에 상한가가 470백만원에서 500백만원으로 상승하였다고 주장하고 있다. (나) 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조에 따라 증여일로부터 3월내 증여물건과 면적·위치·용도가 유사한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 기준시가에 우선하여 적용하여야 하고, 가장 유사한 매매사례가액이 2 이상인 경우에는 증여시점으로부터 가장 가까운 매매사례가액을 적용하여야 하는 바, 처분청이 제출한 ‘매매사례가액 검토조서’를 보면, 처분청은 쟁점아파트의 각 증여시점(평가기준일) 전·후 3개월 이내의 신고·결정 자료를 근거로 매매사례아파트를 검색하였고, 매매사례아파트를 ‘자산의 유사성(종류, 평형, 동·호수, 해당층, 최고층수, 방향), 거래시세, 기준시가, 계약일자별 매매사례가액)을 판단기준으로 하여 선정하였음이 확인된다. (다) 한편, 청구인은 이 건 평가기준일과 매매사례아파트의 거래일 사이에 20% 정도의 현저한 가격상승이 있었다고 주장하나, 이는 520동 203호(사례1아파트) 및 매매사례아파트(사례2아파트)의 가격상승률을 기준시가 대비 매매사례가액으로 비교한 것이어서 청구주장을 입증한다고 보기 어렵고, 청구인은 국민은행 아파트시세변동표가 공신력있는 자료에 해당하지 아니하므로 처분청이 이를 근거로 시가변동여부를 입증한 것은 입증책임을 다하지 못한 것이라고 주장하지만 동 자료는 우리심판원에서 판단자료로 계속 사용하고 있는 바(국심 2007서4122, 2008.5.1. 등 다수), 위 기간동안의 국민은행 아파트시세변동표에 의하면 평균(일반)거래가는 2004.11월 5억 5,500만원에서 2005.2월 5억 4,500만원으로 10백만원이 하락(1.8%)하였다가 이후 상승추세로 바뀐 것으로 나타나고 있고, 청구인은 ‘부동산뱅크 맞춤시세’에 의하면 2004.11월~2005.2월 사이에 상한가가 470백만원에서 500백만원으로 상승하였다고 주장하는 바, 동 시세표상 상한가는 청구주장과 같이 상승하였음이 확인되지만 하한가는 위 기간 중 430백만원을 유지한 것으로 나타나고 있다. (라) 그렇다면 위에서 본 바와 같이 쟁점아파트와의 유사성을 판단함에 있어서 사례2아파트가 매매사례 중 가장 유사한 것으로 확인되고, 동 매매가 이 건 증여일로부터 3개월 이내에 이루어 졌는 바, 청구인이 2004.11.19. 아버지 박○○○으로부터 쟁점아파트의 지분 5분의 2를 증여받은 것에 대하여 처분청이 사례2아파트를 매매사례로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점2에 대하여 본다. (가) 청구인은 2004.11.19. 아버지 박○○○으로부터 쟁점아파트의 지분 5분의 2를 증여받은 후 금천세무서장에게 기준시가로 증여세를 신고·납부하였고, 이에 대해 금천세무서장이 증여세 조사를 실시한 후 2005.8.8. 신고내용대로 시인결정을 하였음에도 처분청이 다시 청구인의 증여세에 대한 조사를 실시하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 국세기본법 제81조 의 4(세무조사 남용금지)에 위배되는 위법한 처분으로서 취소되어야 한다고 주장하고 있다. (나) 살피건대, 금천세무서장은 청구인이 쟁점아파트의 지분을 ‘부담부 증여’ 받고 기준시가로 증여세 신고를 하자 부담부증여에 대한 실지조사를 한 후 동 채무를 인정하여 시인결정하였는데, 금천세무서장이 제출한 ‘증여세조사종결보고서’에는 증여재산의 평가와 관련하여 ‘증여일 현재 공동주택 기준시가는 365,500천원이며, 소유지분(4/10)에 대한 평가액은 146,200천원으로 신고가액 적정’이라고만 기재되어 있을 뿐 매매사례가액을 조사하였다고 볼 만한 내용은 기재되어 있지 아니하다. (다) 그렇다면 국세기본법 제81조 의 4 및 같은법시행령 제63조의 2에서 세무공무원은 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 등 법령이 정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 중복조사를 금지하도록 규정하고 있지만, ‘각종 과세자료의 처리를 위한 재조사나 국세환급금의 결정을 위한 확인조사 등과 법 제81조의 5 및 법 제81조의 9의 규정에 의한 부과처분을 위한 실지조사에 의하지 아니하고 재경정하는 경우’에는 재조사가 허용되는 것인 바, 청구인은 이 건 증여세 경정처분이 ‘중복조사의 금지’에 위배되는 위법한 처분이라고 주장하지만 위에서 본 바와 같이 금천세무서장이 청구인의 증여세 신고에 대한 실지조사시 매매사례가액 적용대상인지 여부에 대하여는 판단을 하지 아니한 것으로 보이는 점, 청구인이 주소지를 증여세 신고이후 금천세무서장의 관할에서 역삼세무서장의 관할로 이전함으로써 청구인의 증여세에 대한 경정권한이 처분청인 역삼세무서장에게 부여되었는 바, 청구인의 주소지 이전이 없었더라면 역삼세무서장은 청구인의 쟁점아파트 지분증여와 관련된 이 건 매매사례가액에 대한 자료를 금천세무서장에게 송부하였을 것이고, 이에 따라 금천세무서장은 자료처리에 따른 경정처분을 하였을 것으로 예견되는 점, 청구주장을 인용할 경우에는 동일한 증여세 과세대상인 쟁점아파트의 지분증여들에 대하여 수증자들의 주소지 관할세무서장에 따라 상이한 증여재산가액을 적용하도록 허용하게 되어 과세의 형평성을 상실하는 점을 종합하여 볼 때, 이 건 경정처분은 비록 처분청이 박○○○에 대한 증여세 조사를 하면서 청구인에 대하여도 증여세 조사를 한 것으로 되어 있지만 그 본질은 부과처분을 위한 실지조사가 아니라 박○○○에 대한 증여세 조사를 하면서 금천세무서장의 결정에 오류가 있는 것을 발견하고 이를 정정한 것에 불과하다고 할 것이어서 국세기본법 제81조 의 4에서 규정하고 있는 세무조사 남용금지에 위배되는 중복조사에 해당한다고 볼 수 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.