이주비와 청산금 연체료를 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.10.31. ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도한 후 2007.11.30. 실지거래가액(양도가액 472,500,000원, 취득가액 473,865,582원) 으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액에 포함하여 신고한 이주비 50,000,000원 (이하 “쟁점이주비”라 한다) 및 연체료 30,483,562원(이하 “쟁점1연체료”라 한 다), 청산금 연체료 67,525,540원(이하 “쟁점2연체료”라 한다) 합계 148,009,102원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 공제하지 아니하고 2008.9.18. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 28,766,120원 및 농어촌특별 세 2,379,160원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1991년 4월 종전부동산을 취득하고 1996년 주택재개발 조합결성으 로 조합원으로 참여하게 되었는 바, 시공사인 ○○○에게 시유지 불하대금을 낮추도록 수차례에 걸쳐 건의하였으나 이에 불응해 시공사를 상대로 분양미수 금 등의 소송을 제기하였는데 시공사의 쟁점아파트에 대한 가압류로 인하여 재 산권을 행사할 수 없어서 발생된 연체이자는 법정소송 등의 다툼으로 인하여 부득이하게 발생된 것이므로, 쟁점금액은 양도비용에 해당하므로 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 시공사로부터 대여받은 쟁점이주비 및 쟁점1연체료는 기한 내 상환 하지 못하여 발생한 채무로써 쟁점아파트를 취득하기 위해 직접 지출한 비용으 로 볼 수 없고, 쟁점2연체료도 청구인이 납부하여야 할 조합원 분담금에 대한 것으로 양도비용에 해당하지 않으므로, 쟁점금액을 양도가액에서 공제되는 필 요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도차익 계산에 있어서 쟁점금액을 양도가액에서 공제할 필요경 비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소 요된 실지거래가액 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에 는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의 한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금 액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취 득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으 로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직 접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금 3의 3.재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정 부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련자료 등에 의하면, 청구인은 1991.4.16. 취득한 ○○○사업 지역 내의 주택(건물 25평)에 대한 주택재개발 조합원으로서 조합으로부터 쟁 점아파트를 분양받아 보유하다가 2007.10.31. 쟁점아파트를 양도하고 실지거 래가액으로 양도차익을 산정하여 예정신고를 하였고(양도가액 472,500,000원 에서 취득가액 473,865,582원과 기타필요경비 24,328,700원을 각각 차감한 양도차손 25,694,282원으로 신고), 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 중 시공회사로부터 받은 이주비 50,000,000원(쟁점이주비)과 그 연체료 30,483,562원(쟁점1연체료) 및 청산금 (조합원 부담금)의 연체료 67,525,540원(쟁점2연체료)에 대해 필요경비 공제를 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) ○○○ 등을 보면, 청구인은 쟁점아파트의 조합원으로서 조합에게 ① 이주 비 대여금 50,000,000원 및 이에 대한 연체료 30,483,562원, ② 청산금(조합 원 부담금) 89,171,810원 및 이에 대한 연체료 67,525,540원, ③ 조합이 대납 한 시유지 매매대금 86,903,670원을 각 지급할 의무를 부담하고 있었는데 조 합은 2006년 1월 공사대금 채무의 일부 변제를 위하여 시공회사에게 청구인에 대한 이주비 대여금 등 일체의 채권을 양도하고 청구인에게 채권양도의 통지를 하였고, 따라서 청구인은 시공회사에게 324,084,582원(이주비 대여금 50,000,000원 + 연체료 30,483,562원 + 청산금 89,171,810원 + 연체료 67,525,540원 + 시유지 매매대금 86,903,670원)을 지급할 의무가 있으므로 시공회사는 그 이행을 구하기 위하여 이 사건 소 제기에 이른 것이라고 기재되 어 있으며, 청구인은 2006.11.15. 시공회사에게 324,084,582원을 송금한 것으 로 나타난다.

(3) 청구인은 시공회사의 쟁점아파트에 대한 가압류로 인하여 재산권을 행사할 수 없어서 발생된 연체이자는 법정소송 등의 다툼으로 인하여 부득이하게 발생 된 것이므로, 양도비용에 해당하는 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

(4) 살피건대, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는소득세법제97조 및 소득세법 시행령제163조의 규정에 열거된 항 목에 한하는 것으로, 쟁점이주비는 청구인이 시공회사로부터 차입한 채무에 해 당하고, 그에 대한 쟁점1연체료와 조합원 부담의 청산금에 대한 쟁점2연체료는 기한 내 상환하지 못하여 추가로 발생한 이자상당액 등의 지출비용에 해당하므 로 이를 양도차익 계산시 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아 들이기 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점금액을 양도차익 계산시 양도가액에서 공 제되는 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으 로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.