공동사업을 영위하며 주택판매신축업을 하였는 지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 728 답 1,765㎡(이하 “분한전토지”라 한다)를 2003.4.21. 김○○로부터 300백만원에 윤○○과 공동으로 매입(소유규권이전등기접수일 2003.10.27.)한 후 분할하여 같은 곳 728 대지 881㎡와 728-1 대지 15㎡은 윤○○에게 소유권이전등기하고, 나머지 728-2 대지 869㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 청구인에게 소유권이전등기하였으며, 2004.7.5. 쟁점토지를 홍○○에게 146백만원에 양도하는 매매계약서를 작성하여 소유권이전등기를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고ㆍ납부하지 아니하자 ‘실지거래가액 신고대상 과세자료 소명안내문’을 발송하였는 바, 청구인이 명의신탁이라고 주장하면서도 소명자료를 미제출하자 실지거래가액을 확인할 수 없음을 이유로 과세전적부심사를 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 2008.12.12. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 82,990,390원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 728 답 1,765㎡(분할전토지)를 취득할 때 그 매수대금 300백만원을 홍○○(양수인 홍○○의 형)이 조달하였는 바, 청구인은 동 매수대금을 차입하였다고 할 수 있다. 또한, 청구인은 홍○○과 같이 분할전토지에 주택을 신축하여 판매하고 이익금을 나누기로 약정(홍○○ 60%, 청구인 40%)하면서 건축시공업자로 참여하였으나 서로간의 이해관계 불일치와 사정변화로 인하여 동업에서 탈퇴하고 건축시공업자로서만 참여하였다가 준공때까지 마무리를 하지 못하고 중도타결을 하면서 청구인 명의로 등기되었던 쟁점토지의 소유권을 청구인이 취득하였던 금액인 146백만원에 홍○○에게 소유권이전등기하였다. 따라서 쟁점토지를 청구인 명의로 취득하였다가 홍○○에게 소유권이전등기한 것은 주택신축판매업을 목적으로 하였던 것이므로 이에 대해 종합소득세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 양도소득세의 과세대상이 된다고는 할 수 없다.

(2) 설사, 처분청과 같이 쟁점토지의 양도를 양도소득세 과세대상으로 보더라도 청구인이 당초 취득한 금액으로 양도하여 양도소득이 발생하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 처분청이 기한후신고 및 소명자료제출안내문을 발송하자 청구인은 명의신탁이라는 주장만을 할 뿐 달리 소명을 하지 아니하다가 과세전적부심사청구시에는 홍○○이 쟁점토지를 청구인에게 명의신탁하였다고 주장하다가 불채택되자 이 건 심판청구시에는 쟁점토지의 취득자금을 홍○○으로부터 차입하였다고 번복 주장하고 있다.

(2) 청구인은 과세전적부심사시에는 제출하지 아니하였던 취득계약서와 양도계약서를 제출하면서 실지거래가액으로 인정하여 달라고 주장하지만, 동 취득계약서는 쌍방합의로 작성된 것으로서 매수인은 ‘윤○○외 1인’으로 기재되어 있고, 계약일자는 2003.4.21.로 기재되어 있으나 토지등기부 등본상 등기원인일은 2003.10.22. 로 되어 있으며, 화성시청에 공문으로 요청하여 받은 2003.9.26. 자 접수된 토지거래계약허가증에는 쟁점토지의 거래예정금액이 38백만으로 기재되어 있으나 취득계약서의 매매대금은 146백만으로 되어 있는 바, 취득계약서의 진위를 판단할 수 없다. 또한, 양도계약서는 취득세 및 등록세를 납부하기 위한 검인계약서로서 매매대금이 146백만으로 기재되어 있으나 2004.6.11. 접수된 토지거래계약허가증의 거래예정금액은 200백만으로 기재되어 있는 바, 양도계약서의 진위도 판단할 수 없다. 따라서 이 건 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

가.쟁점

(1) 청구인이 주택신축판매업을 공동으로 영위하면서 취득한 쟁점토지의 양도에 대하여 종합소득세가 아닌 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부(주위적 청구)

(2) 쟁점토지를 양도한 것으로 보더라도 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)

○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다 (가) 청구인은 홍○○과 분할전토지위에 빌라를 신축ㆍ판매하는 공동사업을 하면서 홍○○과 윤○○의 자금으로 분할전토지를 매수하였음에도 이를 분할하면서 홍○○ 지분을 청구인 명의로 등기한 것은 홍○○이 개인사정으로 인하여 본인명의로 등기할 수 없었기 때문이라고 소명하고 있다. 따라서 청구인이 빌라의 신축중에 공동사업에서 탈퇴하면서 청구인 명의로 되어 있던 쟁점토지를 홍○○의 요청에 따라 홍○○에게 소유권이전등기하였으므로 이를 청구인이 영위한 주택신축판매업의 사업소득으로 보아 과세하는 것은 별론으로 하더라도 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (나) 한편, 청구인은 이 건 과세전적부심사시에는 쟁점토지는 홍○○이 취득하여 청구인에게 명의신탁하였다가 다시 홍○○ 본인에게 소유권이전등기하였다고 주장하였는데, 심판청구시에는 ‘청구인이 쟁점토지를 홍○○의 자금으로 취득하였고, 취득한 금액대로 홍○○에게 소유권이전등기하였기 때문에 과세전적부심사시에 명의신탁을 주장하였으나, 이러한 사실관계는 청구인이 취득자금을 차입한 것으로 볼 것이어서 심판청구시에는 명의신탁을 주장하지 아니하는 것이다.’고 주장하면서 ‘홍○○이 아닌 홍○○에게 소유권이전등기한 이유는 홍○○이 홍○○으로부터 빌라신축자금을 차입하였기 때문에 홍○○에게 소유권이전등기를 하도록 요구하였다’고 이 건 우리심판원의 심판관회의에 참석하여 진술하였다. (다) 청구인이 제출하고 있는 청구인(을)과 홍○○(갑)이 2003.4.29. 작성하였다는 약정서를 보면, 분할전토지에 빌라건물 2동(각 8세대)을 신축하는 것으로 되어 있는데, 제2조에서 ‘본 빌라사업을 수행하여 수반된 이익금은 갑이 60% 지분을 갖기로 하고 을은 40%의 지분을 갖기로 한다’고, 제4조에서 ‘을은 본 빌라 건축시공비를 7억원을 초과하지 않는 범위내에서 시공을 종결하기로 한다’고, 제8조에서 을은 본 빌라사업장에서 발생되는 시공비 잔대금에 대해서는 을이 책임지고 분양이 이루어 질때까지 책임을 지기로 한다’고, 제9조에서는 ‘을은 건축허가를 득하기 위하여 갑이 토지대금을 지불하고 취득한 본 빌라 사업장의 토지대금에 준하는 차용증을 갑에게 발행하기로 한다’고 규정하고 있다. (라) 청구인이 홍○○에게 이 건 신축빌라의 매매에 관한 일체의 행위를 위임하면서 작성하여 주었다는 위임장에는 ‘○○시 ○○동 728-2번지 위 지상 ○○○빌 B동 401호 402호를 제외한 나머지 101호 102호 201호 202호 301호 302호 매매에 관한 일체의 행위(계약위임과 동시에 명의이전자임)에 대하여 홍○○을 대리인으로 정하고 동인에게 이에 관한 권한을 위임한다’고 기재되어 있고, 홍○○이 2004.5.31. 청구인에게 작성하여 주었다는 각서에는 ‘신축주택 중 제2세대(401호, 402호)는 김○○(청구인)이 지정하는 사람에게 등기하여 준다’고 기재되어 있으며, ○○시장이 2003.9.20. 청구인에게 한 건축허가서에는 ○○시 ○○동 728번지 대지 869㎡에 단독주택(다가구)을 신축하는 것으로 기재되어 있다. (마) 판단 청구인은 쟁점토지를 홍○○과의 빌라신축 공동사업을 하면서 취득하였다고 주장하고 있다. 그러나 청구인과 홍○○이 2003.4.29. 작성하였다는 약정서 제9조에서 ‘본 빌라 사업장의 토지대금에 준하는 차용증을 갑에게 발행하기로 한다’고 규정하고 있는 바, 공동사업에 필요한 토지의 매입대금을 공동사업의 경비가 아닌 청구인의 차입금으로 처리하도록 약정한 것은 공동사업을 주장하는 청구인의 주장과는 배치될 뿐 아니라 이 건 처분청의 과세전적부심사결정서에서는 ‘홍○○이 청구인과 홍○○이 작성한 약정서는 본인과 무관하다고 주장하고 있으며, 쟁점토지의 실제취득자가 홍○○이라는 청구인의 주장은 사실무근이며, 2004.7.2. 쟁점토지를 청구인으로부터 대금을 지급하고 취득하였다고 진술하였다.’고 기재되어 있다. 나아가 국세통합전산망에 의하면 홍○○이 ‘○○○빌’이라는 상호로 ○○도 ○○시 ○○동 728-2(쟁점토지)에서 2004.6.9. 주택신축판매업을 개업하였다가 2005.12.26. 폐업하였음이 확인되고 있어 홍○○이 아닌 홍○○이 쟁점토지위에 빌라를 신축하여 판매한 것으로 나타나고 있다. 그렇다면 위와 같은 사실들에 비추어 볼 때, 청구인이 제출하고 있는 약정서 들 만으로는 청구인과 홍○○이 공동사업을 하였다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 할 것이므로 청구인이 쟁점토지를 2004.7.5. 홍○○에게 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 홍○○에게 양도한 것으로 보더라도 당초 취득한 금액으로 양도하였는 바, 양도소득이 발생하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 제출하고 있는 2003.4.21.자 분할전토지의 취득계약서는 쌍방합의로 작성한 것인데, 매수자가 ‘윤○○외 1인’이고, 대금 300백만원 중 잔금 250백만의 잔금지급약정일은 2003.5.2.로 기재되어 있으며, 청구인은 동 대금지급과 관련하여 2003.4.21. 및 2003.5.2. 김○○가 작성한 영수증도 함께 제출하고 있다. 한편, 청구인이 제출하고 있는 2004.7.2.자 쟁점토지의 양도계약서는 검인계약서로서 검인신청인은 법무사 심○○로서 매매대금이 146백만으로 기재되어 있다. (다) 살피건대, 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액을 입증하는 자료로서 제출하고 있는 매매계약서는 윤○○외 1인이 분할전토지를 300백만원에 취득하였다는 내용이고, 같이 제출하고 있는 영수증으로는 청구인과 윤○○의 취득대금이 구분되지 아니하는 반면, 취득당시인 2003.9.26.자 ○○시장에게 접수된 토지거래계약허가증에는 쟁점토지(‘○○동 728 답 1,765㎡ 중 1,765분의 869㎡)의 거래예정금액이 38백만원으로 기재되어 있는 바, 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되는 것으로 보기 어렵다. (라) 또한, 청구인이 제출하고 있는 양도계약서는 검인계약서로서 매매대금이 146백만원로 기재되어 있으나, 2004.6.11.자 ○○시장에게 접수된 토지거래계약허가증의 거래예정금액은 200백만으로 기재되어 있는 바, 청구인이 제출하고 있는 매매계약서 등에 의하여 실지양도가액이 확인된다고 할 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하겨 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.